Hoewel we al jaren over het onderwerp praten, zien we nu pas echt de tekenen dat het thema duurzaamheid een volwaardige plek krijgt in gebiedsontwikkelingen. Nu het eindelijk zo ver is, is ons betreft een duurzame gebiedsontwikkeling de nieuwe realiteit. Maar hoe pakt dit uit in de praktijk?
De wereld van gebiedsontwikkeling is een hele pragmatische. Wat er door de buitenwereld wordt gevraagd, dat regelen we. Dat begint bij de vraag naar functies. We bouwen meer woningen omdat de bevolking flink toeneemt of omdat huishoudens steeds kleiner worden. We leggen wegen aan als deze te vol dreigen te raken en bouwen een nieuw stadion als het vorige te klein was.
De opgave wordt complexer als we de plek en de vormgeving moeten bepalen. Naast de ruimtelijke context gaan dan ook thematische prioriteiten een rol spelen. Met welke thema’s moeten we rekening houden? Thema’s zoals cultuurhistorie, water, beeldkwaliteit en bereikbaarheid hebben hun vaste plek verworven en zijn geïnstitutionaliseerd in de wereld van gebiedsontwikkeling. Voor duurzaamheid is dat pas sinds kort het geval.
Nog even voor de duidelijkheid: wat valt er onder duurzaamheid? Duurzaamheid is een containerbegrip met een positieve connotatie. Een begrip waar iedereen een eigen draai aan geeft. Bij duurzame gebiedsontwikkeling gaat het in de meeste gevallen over de ontwikkeling van energie- of klimaatneutrale woon- of werkgebieden. Of daarvan sprake is, hangt af van hoe je meet. Vaak gaat het over het energieverbruik van de gebouwen. Verbruik en opwek zijn gelijk, waarbij we voor het gemak de CO2 impact van het autogebruik en de bouw buiten beschouwing laten. Om al helemaal niet te spreken over de pakketdiensten die aan en af rijden om op internet gekochte spullen te leveren. Of het hitte-effect van toenemende verharding van de omgeving.
Gelet op de complexiteit van het duurzaamheidstreven is het wel logisch dat er bij een gebiedsontwikkeling in eerste instantie gekeken wordt naar de directe impact en daarmee invloedssfeer van de ontwikkelaars. Wat ons betreft gaat dat echter verder dan energieverbruik en emissies. Voor ons bestaat duurzaamheid uit zes onderwerpen met ruimtelijke impact.
6 duurzame onderwerpen met ruimtelijke impact:
Energietransitie – dit thema gaat over lokale opwek van duurzame elektriciteit tot opwekinstallaties en vraagbeperking.
Klimaatadaptatie – dit thema gaat over waterrobuust en droogte, hitte en overstromingsbestendig maken van de ontwikkeling.
Biodiversiteit – dit thema gaat over het behouden en vergroten van de soortenrijkdom.
Duurzame mobiliteit – dit thema gaat over zero-emissie, deelconcepten, actieve mobiliteit en schone en slimme logistiek.
Circulariteit – dit thema gaat over nieuwe verdienmodellen, grondstoffenbesparing en slimme manier van bevorderen van een circulaire keten.
Gezondheid – dit thema gaat over mentaal en fysiek welbevinden (vitaliteit) en hoe dit het beste in het ontwerp geïntegreerd kan worden.
Duurzaamheid heeft lange tijd een hoog ‘geitenwollensokken’ imago gehad. Het waren de wereldverbeteraars die het onderwerp op de agenda zetten en op relatieve kleine schaal ecologische of autarkische woongebieden stichtten. Parallel hieraan was het de overheid die samen met private investeerders probeerde windmolens te plaatsen en keer op keer op weerstand stuitte van omwonenden. De wereld van nu ziet er compleet anders uit.
Waar de jeugd de oudere generaties aanspreekt op de roofbouw die gepleegd wordt op de planeet, ervaart heel het land meer en meer de effecten van klimaatverandering. We ervaren de meer extreme weersomstandigheden en de effecten die dit heeft om ons leven. Tegelijkertijd zien we wat de afhankelijkheid van fossiele brandstoffen doet met de natuur (stikstof), de leefbaarheid in het noorden van het land en de geopolitieke spanningen in olierijke gebieden.
We zijn op het punt beland dat ‘de gemiddelde Nederlander’ inziet dat dingen anders moeten. Meer mensen stemmen op partijen die hard inzetten op uitvoering van het klimaatakkoord en wetten ontwerpen die de daarin opgenomen doelen moeten doen bereiken. Maar belangrijker nog. Mensen die een nieuwe woning kopen willen dat deze duurzaam is, in alle opzichten. De gemiddelde Nederlander wordt een meer bewuste bewoner en consument. En dat maakt het verschil in gebiedsontwikkeling.
Een breed gedragen gevoel van urgentie is mooi, maar helaas niet genoeg voor een vloeiend werkbaar proces waarin gebiedsontwikkelingen duurzaam worden ingericht. De route naar een succesvolle uitvoering is niet zonder hobbels. Dat merken we in de praktijk. We zetten drie drempels op een rij:
We stapelen ambities: Er moet niet alleen duurzaam gebouwd worden, maar ook snel en betaalbaar. Naar schatting moeten er de komende jaren ongeveer een miljoen woningen worden bijgebouwd, met name in onze stedelijke omgeving. Dit zijn vaak gebieden waar andere vraagstukken, zoals geluidshinder en parkeerdruk gaan knellen. En uiteraard moet de architectuur voldoen aan de beeldkwaliteitseisen. Door alle ambities en eisen te stapelen in plaats van te kiezen, komt de financiële haalbaarheid in het gedrang.
We denken te weinig na over de uitvoerbaarheid: Bij de uitwerking van de diverse eisen en ambities blijkt dat het droom-of wensbeeld dat van het project is geschetst, helemaal niet te realiseren is. Bijvoorbeeld doordat onderdelen van het project technisch onmogelijk worden omdat de eisen strijdig met elkaar zijn. Denk aan groene daken, waar men op moet kunnen verblijven en waarop urban farming moet komen en waar tegelijkertijd ook voldoende zonnepanelen op moeten liggen om energieneutraal te zijn. Ook zien we dat over maatregelen wordt gesproken, zonder dat duidelijk is of de beoogde eindgebruikers hier wel bij passen en of er marktpartijen zijn die dit willen exploiteren.
We maken geen goede afspraken: Ambities zijn vaak makkelijk vast te leggen, omdat ze een grote mate van vrijblijvendheid kennen. We vinden allen dat we duurzaam moeten bouwen, maar als puntje bij paaltje komt, hebben we vrij weinig vastgelegd. Behoudens het groeiend aantal wettelijke bepalingen, zijn we niet gewend om ambities te vertalen naar eisen, juridische regelingen en contracten. Afspraken blijken dan ook vaak boterzacht en bij oplevering minder zichtbaar dan gewenst.
Wat we allemaal willen voorkomen is dat duurzame gebiedsontwikkeling uitmondt in een compromisproject. Dat alle maatregelen bij elkaar worden gemengd als een Olvarithapje met een ondefinieerbare smaak. Niet iets waar een toekomstige koper of huurder bewust voor zal kiezen, maar wat nu wel wordt geslikt zolang er een nijpend woningtekort is. Jan Rotmans zegt het mooi in de publicatie: ‘Crisis creëert ruimte‘ van het Platform Duurzame Gebiedsontwikkeling: “Gebiedsontwikkeling 3.0 vraagt om een ander verhaal: een groot verhaal dat vertaald kan worden in kleine, persoonlijke verhalen. Dat nieuwe verhaal gaat over duurzaamheid in relatie tot gebiedsontwikkeling: in de kern gaat het over waardecreatie in een gebied, waardoor een gebied zich optimaal kan ontwikkelen”
Dat is wat wij vanuit Over Morgen met ons werk tot stand willen brengen. Gebiedsontwikkeling kan ons inziens niet meer zonder een heldere, vooruitstrevende en afgewogen duurzaamheidsaanpak. Een aanpak gericht op het maken van keuzes maken die passen bij de eigenheid van het gebied en de signatuur van de gebiedsontwikkeling versterken. Prioriteren en combineren en in samenhang herkenbaarheid creëren. Maar ook maatregelen kiezen in samenspraak met de markt. Verstand van haalbaarheid en technische uitvoerbaarheid komt hier vandaan. Wij vertalen dit naar een realistische integrale duurzaamheidsvisie die de opmaat vormt naar concrete maatregelen en een duurzaam concept voor gebiedsontwikkeling (lees hier meer).
In het hele traject van visievorming tot bouwplanuitwerking werken overheid en marktpartijen samen. Het klinkt dan ook als een open deur om te zeggen dat duurzame gebiedsontwikkeling gebaat is bij samenwerking. Dat gebeurt ook, alleen zien wij dat er veel te winnen valt in de timing en werkwijze. We benutten onvoldoende elkaars kracht en raken op verkeerde moment met elkaar in discussie. Om dat te verhelpen is het goed om te beginnen bij het beter begrijpen van elkaars positie, rol en werkwijze in duurzame gebiedsontwikkeling. Wij willen daar graag een handje bij helpen met een reeks van blogs die inzicht geeft in opvattingen van de belangrijkste stakeholders.
In de komende weken vertellen wij in samenspraak met onze relaties en klanten meer over de denkwijzen van:
De gemeentelijke bestuurder
De projectleider van de gemeente
De ontwikkelingsmanager van de woningcorporatie
De ontwikkelingsmanager van de ontwikkelaar
De belegger van de beleggingsorganisatie
De projectleider bij een mobiliteitsaanbieder
De bewoner van een duurzaam woongebied
