Gebiedsontwikkeling betreft het proces van transformatie van een gebied. Dit kan binnenstedelijk zijn, maar ook buitenstedelijk. Dat laatste noemen we ook wel “uitleglocaties”. Denk daarbij aan de grote VINEX locaties uit het verleden. Bij gebiedsontwikkeling gaat het allereerst om de realisatie van vastgoed (projectontwikkeling). Daarnaast gaat het ook om de inrichting van de omliggende (openbare) ruimte. Niet alleen wegen, maar ook parken en overige verblijfsruimte. Duurzaamheid speelt daarbij in toenemende mate een rol.
Bij gebiedsontwikkeling zijn vaak verschillende publieke en private partijen betrokken. Deze hebben allemaal specifieke – soms uiteenlopende – belangen hebben bij de totstandkoming van een bepaalde ontwikkeling. Te denken valt aan de gemeente, ontwikkelaars, beleggers, eindgebruikers. Maar ook de grondeigenaren (en huidige gebruikers) spelen een belangrijke rol. Vaak sluiten de betrokken publiek en private een samenwerkingsovereenkomst of richten zij samen een speciale vennootschap op voor de ontwikkeling. Dit wordt PPS (dat staat voor publiek-private samenwerking) genoemd. Het proces van gebiedsontwikkeling kan een complexe opgave zijn. De complexiteit kan verschillende oorzaken hebben. Denk aan versnipperd grondeigendom, te plegen (soms on)rendabele investeringen, uiteenlopende (financiële) belangen van betrokkenen en de energietransitie.
Oorspronkelijk betrof gebiedsontwikkeling met name ontwikkelingsplanologie. Daarbij staat actief overheidshandelen centraal (actief grondbeleid). De laatste tien jaar – mede ingegeven door de crisis van 2008 – is de uitnodigingsplanologie meer in zwang gekomen. Daarbij komen private partijen met initiatieven, zonder vastgesteld ruimtelijk kader. De rol van de overheid is dan meestal beperkt tot het verlenen van medewerking aan de bestemmingswijziging (passief of faciliterend grondbeleid). De toekomstige Omgevingswet beoogt aan te sluiten bij de uitnodigingsplanologie. In de praktijk zien we vaak mengvormen van ontwikkelings- en uitnodigingsplanologie.
Bij gebiedsontwikkeling komen verschillende rechtsgebieden aan bod, zoals:
grondbeleid (waaronder onteigening, Wet voorkeursrecht gemeenten (wvg)),
kostenverhaal en grondexploitatie (anterieure overeenkomsten)
omgevingsrecht,
aanbestedingsrecht,
staatssteunrecht,
verbintenissenrecht (waaronder huurrecht en overheidsprivaatrecht),
vennootschapsrecht en
bouwrecht.
Op 1 januari 2024 gaat de Omgevingswet in. De Omgevingswet zal ook voor gebiedsontwikkeling gevolgen hebben. Processen en procedures veranderen, bijvoorbeeld het aanvragen van vergunningen. Ook de onteigeningsprocedure gaat op de schop. Het kostenverhaal wordt anders, omdat er onder de Omgevingswet twee opties zullen zijn: met en zonder tijdvak. Daarnaast wordt er gedacht in activiteiten in plaats van projecten en krijgen gemeenten meer lokale afwegingsruimte.
Hoekstra, Joost
