Steden in Zuid-Holland zitten veelal niet te wachten op dwang van de provincie om meer betaalbare huur- en koopwoningen te bouwen. Dat blijkt uit een rondgang door PONT | Omgeving. Op hoog tempo significant meer sociale huur en middenhuur programmeren is onnodig, onmogelijk en kan de totale woningbouwproductie juist remmen, zeggen wethouders. “Het bemoeilijkt dat er überhaupt wordt gebouwd.”
Woningen in Delft. Foto: Bingqi Huang
De provincie Zuid-Holland wil dat gemeenten meer betaalbare woningen bouwen, maakte gedeputeerde wonen en ruimtelijke ordening Anne Koning (PvdA) vorige week bekend. Dit jaar krijgen enkel projecten met minstens 33 procent sociale huur en 33 procent middenhuur of ‘goedkope koop’ (tot 355.000 euro) nog groen licht van de provincie. Als het aan gedeputeerde Koning ligt worden de eisen volgend jaar nog strenger: dan moet 40 procent van de nieuwbouw sociale huur zijn. Compenseren over projecten heen mag.
De nieuwe betaalbaarheidseisen zullen “ongetwijfeld ook discussies op gaan leveren”, voorzag Koning in een interview met het AD. Een terechte verwachting. Woonminister Hugo de Jonge liet zich direct kritisch uit, net als de Zuid-Hollandse VVD. Ook ontwikkelaars mengden zich snel in de discussie. “Een provincie die steeds strengere, onhaalbare eisen stelt en plannen terugstuurt om daarna anderen te verwijten dat ze niet leveren, kunnen we missen als kiespijn”, was de scherpe reactie van ontwikkelaarsclub Neprom.
De steden in Zuid-Holland spreken zich nu ook uit. Ze kunnen zich vinden in het doel om door heel de provincie meer sociale huur, middenhuur en betaalbare koop te bouwen. Maar op zeer korte termijn de eisen flink aanscherpen kan meer kwaad doen dan goed, zeggen wethouders tegen PONT | Omgeving. Zeker als er niet meer steun vanuit het Rijk en de provincie komt.
“Wij vinden betaalbaarheid in Dordrecht heel belangrijk, maar dit is te generiek”, zegt de Dordtse wethouder volkshuisvesting Peter Heijkoop (CDA). “Wij kijken goed wat er nodig en mogelijk is in Dordrecht. Het gaat om de balans in de woningvoorraad per gemeente. 40 procent sociale huur bij nieuwbouw sluit niet aan bij wat er in Dordrecht nodig is.”
Julius Terpstra, wethouder bouwen en wonen in Leiden (CDA): “Wij begrijpen goed dat de provincie er bij gemeenten die nauwelijks sociale huurwoningen toevoegen op wil sturen dat hun inspanning op het bouwen van betaalbare woningen flink stijgt, want zij hebben een inhaalslag te maken. Maar wij vinden het niet verstandig om aan alle gemeenten dezelfde eisen op te leggen, want dan blijft sprake van een ongebalanceerde verdeling van woonsegmenten in de provincie.”
Dan Rotterdam: meer middelduur en duur, minder sociaal, is daar al jaren de koers. De stad zit dus niet te wachten op de strengere eisen. Sterker, het College van de Maasstad verzocht de provincie achter de schermen om van de ‘eisen’ voor betaalbaarheid ‘ambities’ te maken, en om meer tijd om de percentages betaalbare woningen aan te tikken, aldus het AD. Beide tevergeefs.
Delft laat zich lastiger peilen. De gemeente gaat graag met de provincie in gesprek, reageert woonwethouder Karin Schrederhof (PvdA) enigszins terughoudend. “In Delft focussen wij ons op de uitvoering van de plannen die wij opgesteld hebben. In regionaal overleg zal gesproken worden met de provincie over de aanpassing van de definitie van betaalbaar en de bijbehorende percentages.”
Enkel Den Haag is uitgesproken enthousiast. Wethouder volkshuisvesting Martijn Balster (PvdA) juicht toe dat de provincie het aandeel sociale huur bij nieuwbouw naar 40 procent wil opschroeven. “Dat is hard nodig met het oog op de grote woningnood onder lage en middeninkomensgroepen, en om ervoor te zorgen dat álle gemeenten bijdragen aan meer betaalbare woningbouw.”
Een woordvoerder van gedeputeerde Koning reageert op de zorgen van de steden: “Op dit moment kunnen we nog niet toetsen op 40 procent sociale huurwoningen in de plannen. Stel dat we dat volgend jaar wel zouden kunnen, dan gaat dat in eerste instantie op regionaal niveau. Pas als een woonregio die 40 procent niet heeft ingetekend, wordt gekeken welke gemeenten meer moeten doen. Maar vooralsnog toetsen we op twee derde betaalbaar, waarvan de helft in het sociale segment.”
De soep wordt dus nog niet zo heet gegeten, is de boodschap. Maar als regio 40 procent sociale huur bouwen zónder de medewerking van de grotere steden, is een onbegonnen taak. Bovendien hebben de steden die PONT | Omgeving sprak ook geen plannen conform de mildere eis van 33 procent middenhuur of betaalbare koop en 33 procent sociale huur.
Recent nog hebben ze hun woningbouwdoelen vastgelegd in woonvisies en coalitieakkoorden. Die zijn leidend bij lopende woningbouwontwikkelingen- en processen, maar de gestelde ambities zijn lager dan de nieuwe eisen van de provincie. Dordrecht en Den Haag gaan bijvoorbeeld voor 30 procent sociaal bij nieuwbouw, Rotterdam voor 20. Dat is binnen de lijntjes van minister De Jonge, want de steden zitten boven het landelijk gemiddelde van 27 procent sociaal. Enkel Leiden zit boven het doel van 33 procent dat de provincie dit jaar wil hanteren. De komende jaren stuurt de gemeente op 35 procent sociaal bij nieuwbouw.
Ook als de ambities er wel zouden zijn, is de productie van gereguleerde woningen opschroeven op korte termijn lastig. Van 30 naar 33 procent klinkt als een kleine stap, maar betekent in feite 10 sociale huur extra programmeren.
“Voor lopende projecten waarvoor al bindende afspraken zijn gemaakt met ontwikkelaars, is het vaak niet meer mogelijk een ander bouwprogramma te realiseren”, illustreert wethouder Terpstra van Leiden. “Daarnaast bemoeilijkt het verhogen van het percentage sociale huur en betaalbaar middensegment dat er überhaupt wordt gebouwd, zeker in de huidige, slechte marktomstandigheden.”
Wethouder Heijkoop van Dordrecht beaamt dat: "Waar plannen al vergevorderd zijn is dit niet meer haalbaar. Voor nieuwe plannen worden dit soort percentages ook lastig. Grondexploitaties komen verder onder druk te staan en daardoor zullen meer projecten niet doorgaan. Dat zou slecht zijn voor alle woningzoekenden, ongeacht of ze een smalle of gevulde beurs hebben. We gaan ervan uit dat de provincie redelijkerwijs lopende plannen zal beoordelen en hierin rekening houdt met de lokale context.”
De betaalbaarheidseisen van de provincie zijn dus een “forse ambitie”, erkent ook wethouder Balster van Den Haag. “Die kan alleen worden gerealiseerd met steun van de provincie en het Rijk en door samenwerking met andere partners, zoals woningcorporaties en private partijen. Samen zullen we er onze schouders onder moeten zetten.”
