In veel gemeenten is een omzettingsvergunning op grond van de plaatselijke Huisvestingsverordening nodig om een woning onder te verdelen in kleinere onzelfstandige woonruimten, zoals bijvoorbeeld bij kamerverhuur.
We krijgen regelmatig vragen voorgelegd over wie zo’n vergunning aan mag vragen, op welke naam komt de vergunning en wat te doen bij overdracht van de woning?
Voor omgevingsvergunningen op grond van de Wabo, zoals voor bouwen, geldt als hoofdregel dat deze overdraagbaar is. Dat volgt uit artikel 2.25 Wabo, waarin wordt bepaald dat een maand voor de overdracht daarvan melding moet worden gedaan. Er bestaan uitzonderingen waarvoor geldt dat de vergunning alleen geldt voor degene aan wie ze is verleend – een persoonsgebonden vergunning – zoals bijvoorbeeld de vergunning om een recreatiewoning te mogen bewonen of een vergunning op grond van de Drank- en Horecawet.
Degene die de omgevingsvergunning aanvraagt krijgt de vergunning op naam gesteld. De Huisvestingswet bevat eigen regelgeving en aanwijzingen voor de aanvraag en overdraagbaarheid van een omzettingsvergunning. De uitwerking daarvan kan per gemeente anders uitvallen.
Het is verboden om zonder vergunning van B&W woonruimte van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten. Zo’n vergunning kan op grond van een uitdrukkelijke bepaling in de Huisvestingswet alleen door de eigenaar van de woonruimte worden aangevraagd (artikel 23).
De achterliggende reden daarvoor is dat zeker kan worden gesteld dat de eigenaar instemt met de voorgenomen activiteiten van onttrekking van woonruimte en dat daarmee ook duidelijk is dat die eigenaar kan worden aangesproken op de activiteiten.
De aanvraag kan bijvoorbeeld worden geweigerd vanwege de uitkomst van een integriteitstoets. Daarnaast kunnen in de gemeentelijke huisvestingsverordening voorwaarden worden gesteld op grond waarvan een vergunning wordt verleend of geweigerd. Deze voorwaarden zien vaak op de leefbaarheid van de omgeving.
De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State ook uitgesproken1 dat een onttrekkingsvergunning alleen door de eigenaar kan worden aangevraagd op naam van de eigenaar staat. De vergunning rust dus niet op een woning of onroerende zaak, zoals bij een omgevingsvergunning wel het geval is.
De Huisvestingswet geeft ook aan wanneer een huisvestingsvergunning weer kan worden ingetrokken. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer binnen een jaar na de verlening daarvan geen gebruik is gemaakt van de vergunning, of wanneer deze op basis van onjuiste gegevens is afgegeven of wanneer de integriteitsregels zijn geschonden.
De Huisvestingswet bevat geen bepalingen voor de overdraagbaarheid van de omzettingsvergunning. Deze vergunning valt niet onder de Wabo zodat de hoofdregel uit de Wabo omtrent overdraagbaarheid daarop niet van toepassing is. De bepalingen voor overdraagbaarheid kunnen daarom in de gemeentelijke huisvestingsverordening worden opgenomen.
In Amsterdam bepaalt de huisvestingsverordening als volgt: bij verkoop wordt de instemming van de nieuwe eigenaar met de vergunde wijziging van de woonruimtevoorraad verondersteld en de nieuwe eigenaar wordt van rechtswege vergunninghouder.
De achterliggende gedachte daarvoor lijkt duidelijk: als de nieuwe eigenaar niet zou voldoen op het gebied van integriteit, of als de leefbaarheid onaanvaardbaar is geworden, kan de vergunning toch wel worden ingetrokken.
In de Regio Utrecht bestaat een model voor de huisvestingsverordening, die op onderdelen voor de verschillende gemeenten kan worden aangepast. Diverse basisregels zijn voor alle gemeenten gelijk: zo vermeldt de verordening dat de vergunning op naam wordt gesteld (artikel 3.1.7), en dat financiële compensatie moet worden betaald voor het verkrijgen van een omzettingsvergunning (artikel 3.1.6).
Daarnaast zijn er verschillen. Deze vallen niet altijd meteen op, maar kunnen grote gevolgen hebben.
Zo gebruiken de gemeenten Nieuwegein, De Ronde Venen, IJsselstein en Utrechtse Heuvelrug de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019. De reguliere wettelijke mogelijkheden voor intrekking zijn hierin opgenomen. Maar, daarin is in aanvulling op het model ook nog bepaald dat een vergunning komt te vervallen als de tenaamstelling van de vergunninghouder wijzigt, als er sprake is van een opvolgend eigenaar. Dat is een vreemde bepaling die niet uit de wet volgt.
Voorde stad Utrecht, en voor een aantal andere gemeenten uit de regio, geldt dezelfde Huisvestingsverordening . Maar daarin ontbreekt een dergelijke verklaring.
De wet bevat dus wel bepalingen over intrekking, maar geen bepalingen voor het vervallen van de vergunning. En ook al staat in de wet dat de aanvraag voor een omzettingsvergunning alleen door de eigenaar kan worden gedaan, wil dat niet zeggen dat een vergunning bij overdracht zomaar kan komen te vervallen.
Gemeenten zijn tot op zekere hoogte vrij in het regelen van onderwerpen wanneer de wet daarover niets voorschrijft, maar zij moeten zich wel aan de rechtszekerheid houden. De achterliggende gedachte bij de vervallenverklaring lijkt te zijn gelegen in het doen van de integriteitstoets ten aanzien van de nieuwe eigenaar. Diezelfde toets kan echter ook gewoon worden verricht in het kader van de intrekking van de vergunning. Dat kan dus ook bij een nieuwe eigenaar.
Nu de voorwaarden voor intrekking al zien op het niet behoorlijk naleven van de regels en/of integriteit en de leefbaarheid van de omgeving heeft de gemeente al voldoende instrumenten in handen om bij een opvolgend eigenaar te toetsen of de situatie nog wenselijk is. Op grond daarvan kan de gemeente al overdracht van de vergunning weigeren, of de vergunning intrekken. Dat biedt meer rechtszekerheid dan het zomaar vervallen verklaren van de vergunning. Een gevolg van het vervallen verklaren en opnieuw moeten aanvragen van een omzettingsvergunning bij eigendomsoverdracht is ook dat de nieuwe eigenaar/aanvrager weer geconfronteerd kan worden met (opnieuw) een verzoek tot financiële compensatie. Dat kan behoorlijk in de papieren lopen en bij de koop staat bovendien nog niet vast of de omzettingsvergunning opnieuw zal worden verkregen.- Dat brengt eens te meer rechtsonzekerheid met zich mee.
Het is in mijn ogen dus nog maar de vraag of een vervallenverklaring enkel als gevolg van eigendomsoverdracht wel stand kan houden.
Mogelijk Het zal er naar verwachting op neerkomen dat een eigenaar bij het voornemen tot overdracht van een pand waarvoor een omzettingsvergunning nodig is, melding doet bij de gemeente en verzoekt om de vergunning op naam van de potentiële nieuwe eigenaar te zetten. De gemeente voert het onderzoek dan uit en verleent in een gelijk gebleven situatie de vergunning aan de nieuwe eigenaar. In het kader van de verkoop is het zo dat dan een melding aan een potentiële koper moet worden gedaan over de door de gemeente uit te voeren toets.
De omzettingsvergunning is van de eigenaar van de onroerende zaak. Bij verkoop van het pand moet aan de hand van de gemeentelijke huisvestingsverordening worden getoetst of deze vergunning mee gaat naar de nieuwe eigenaar, of dat daarvoor aanvullende stappen moeten worden gezet en zelfs misschien aanvullende compensatie voor moet worden betaald. Iedere gemeente kan dit anders hebben geregeld. Het is dus zaak om dit vóór de koop scherp te hebben zodat koper en verkoper allebei weten waar ze aan toe zijn.
