"Wet maatregelen middenhuur. Zoals bekend wil de minister de markttoets in de Woningwet wijzigen. De Tweede Kamer behandelt deze voorgenomen wetswijziging."
Afgelopen week op 1 februari '19 zond de minister een 38 pagina tellende
nota naar aanleiding van het verslag
naar de Kamer. In de nota wordt onder meer uitgebreid ingegaan op de financiële ruimte van corporaties. De minister geeft aan dat zij het algemene beeld heeft dat de corporatiesector als geheel de komende jaren nog extra kan investeren bovenop de reeds bestaande plannen. Wel vindt ze het van belang dit algemene beeld de komende maanden verder te verscherpen, aan de hand van nieuwe informatie die beschikbaar komt. Die nieuwe inzichten zal ze ook betrekken bij de uitvoering van de motie Ronnes c.s.6, waarin de regering wordt verzocht om te onderzoeken hoe woningcorporaties gegeven hun financiële positie hun maatschappelijke opgaven in voldoende mate kunnen aanpakken en daarbij ook te kijken naar mogelijkheden om, indien noodzakelijk, de balans tussen financiële mogelijkheden en maatschappelijke opgaven te verbeteren.
De minister geeft verder aan dat waar er eerder 1,4 niet-DAEB woning verkocht moest worden om een nieuwe passende huurwoning te bouwen, dit zou zijn gedaald naar 0,9. In de visie van de minister kan er met verkoopopbrengst van negen geliberaliseerde dan wel te liberaliseren huurwoningen tien goedkope nieuwbouwhuurwoningen kunnen worden teruggebouwd. Dit komt volgens haar doordat de verkoopwinst op niet-DAEB-huurwoningen sterker is toegenomen dan het aanvangsverlies (onrendabele top) bij nieuwbouw van betaalbare huurwoningen.
Dit jaar wordt verder de evaluatie van de verhuurderheffing gestart. Verder bevestigt
ze
de minister dat ze zal verkennen hoe dubbele werkzaamheden en onnodige drempels voor verkoop weggenomen kunnen worden door afspraken over corporatieverkopen voorafgaand aan de verkoopprocedure bij de prestatieafspraken te laten maken, en niet achteraf als de procedure al (deels) is doorlopen.
Interessant is verder dat de minister aangeeft dat de Aw in 2017 in totaal woningcorporaties 26 keer toestemming verleend voor voorgenomen niet-DAEB-werkzaamheden. In de eerste helft van 2018 zijn er elf verzoeken voor niet-DAEB-investeringen ingediend bij de Autoriteit woningcorporaties. Hiervan zijn er drie aanvragen door de woningcorporaties ingetrokken, zes aanvragen goedgekeurd, één aanvraag afgewezen en bleek één aanvraag onnodig te zijn. Ik vermoed dat de toestemmingen door de Aw vaak zijn gegeven op basis van de 'klein grut regeling'. De Aw kan goedkeuring geven voor nieuwe niet-DAEB investeringen als evident is dat er een andere partij dat niet oppakt. Ik ken zelf geen corporatie die toestemming heeft gekregen voor een nieuwe niet-DAEB activiteit na het volledig doorlopen van de procedure (verklaring gemeente, markttoets, zienswijze WSW en toets door Aw). Maar misschien kennen jullie die wel. Ik hoor dat dan graag. De verwachting is nog steeds dat per 1 april aanstaande het BTIV wordt versoepeld (o.a. voor niet-DAEB investeringen bij erfpacht). Wanneer de wetswijziging in werking treedt is mij niet bekend. Ik vraag mij af of 1 juli aanstaande nog haalbaar is.
Consultatie definities onderhoud en beheer
SBR-wonen en SBR vragen woningcorporaties om
te reageren
op een voorstel om de definities van onderhoud en beheer aan te scherpen. Dit was mogelijk tot 1 februari, maar afgelopen week kreeg ik het bericht dat de reactietermijn is verlengd naar 1 maart aanstaande. Volgens SBR-wonen is het onderscheid tussen 'uitgaven voor onderhoud' en 'uitgaven voor verbetering' niet altijd even duidelijk. In sommige projecten komen beide typen uitgaven voor. SBR-wonen wil daarom beide begrippen eenduidig definiëren, met een duidelijke scheidslijn tussen onderhoud en verbetering. Tegelijkertijd wil SBR ook de definitie van 'uitgaven voor beheer' aanscherpen. De aangescherpte definities zijn vanaf het boekjaar 2019 bruikbaar in onder andere de jaarrekening 2019 en bij het bepalen van de beleidswaarde. Ook worden ze opgenomen in het Handboek Marktwaardering.
Verantwoording scheiding DAEB/niet-DAEB in jaarrekening
De Aw heeft bij de controle van de dVi2017 geconstateerd dat bij diverse corporaties de overzichten bij 'overige gegevens' van de jaarrekening niet geheel correct zijn. In haar
bericht op de website
gaat de Aw nader in op het onjuist bepalen van de interne lening, liquide middelen, eigen vermogen DAEB-balans en de netto vermogenswaarde in de DAEB-balans. Zo geeft de Aw aan dat de niet-DAEB-tak gezien moet worden als een deelneming van de DAEB-tak. Het resultaat moet dus ook worden meegenomen in de DAEB-tak. Het is volgens de Aw ook niet de bedoeling om het eigen vermogen van DAEB en niet-DAEB bij elkaar op te tellen om tot het eigen vermogen van de TI te komen.
Huurprijsbeleid 2019 30 juni 2020
Het ministerie publiceerde afgelopen week de
circulaire huurprijsbeleid 2019 - 30 juni 2020
. Omdat de maximale huursomstijging voor het kalenderjaar 2019 en daarmee ook de maximale huurverhogingspercentages per 1 juli 2019 vóór 1 januari 2019 vastgesteld moesten worden, zijn die maximale percentages nog volgens de huidige regelgeving vastgesteld: maximale huursom-stijging over het kalenderjaar 2019 inflatie + 1 procentpunt (dat is bepaald op 2,6%), maximale huurverhoging voor zelfstandige woningen inflatie + 2,5 procentpunt, maximale huurverhoging voor overige ruimten inflatie +1,5 procentpunt. De afspraken uit het Sociaal Huurakkoord zijn nog niet verwerkt in deze circulaire. Het kabinet zal begin 2019 de Tweede Kamer informeren of en hoe de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord in wet- en regelgeving zullen worden verwerkt.
Aanbestedingsplicht corporaties?
De Europese Commissie heeft onlangs nadere informatie opgevraagd in verband met de mogelijke aanbestedingsplicht corporaties, zie
dit bericht.
De Europese Commissie laat dus nog niet los. Zie verder ook het
blog
van mijn kantoorgenote Greetje Fimerius over de stand van zaken.
Regeling vermindering verhuurderheffing verduurzaming
Sinds 1 februari jl. is de regeling vermindering verhuurderheffing verduurzaming open. Het is een fiscale maatregel, als corporatie kan je een voorgenomen investering melden. Je komt volgens het RVO in aanmerking voor de RVV Verduurzaming wanneer:
- de corporatie in bezit is van meer dan 50 huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens (sociale huurwoningen);
- de huurprijs lager is dan de liberalisatiegrens
- de corporatieverhuurderheffing moet betalen
- de corporatie de woningen energetisch verbetert met ten minste 3 stappen in de Energie-Index
- de woningen allemaal een Energie-Index krijgen van ten hoogste 1,40, energieprestatie-indicator B of hoger
- de corporatie een minimale investering per woning doet, afhankelijk van het aantal Energie-Index-stappen
- de corporatie ervoor zorgt dat de renovatiewerkzaamheden binnen 3 jaar na aanmelding zijn afgerond
Zie
deze pagina
voor meer informatie. Wij adviseren overigens regelmatig over de juridische kanten van duurzaamheidsinvesteringen. Met vragen kan je altijd contact opnemen.
Corporaties en de WNT in 2017
Afgelopen week publiceerde de Aw een
notitie
over de bezoldiging en beëindigingsuitkeringen aan topfunctionarissen en niet-topfunctionarissen bij woningcorporaties in 2017. De bezoldiging van de ruim 2.300 toezichthoudende en leidinggevende topfunctionarissen bij woningcorporaties voldoet in 2017 aan de Wet Normering Topinkomens (WNT). Wel zijn er 172 leidinggevende topfunctionarissen met een bezoldiging boven het individueel toepasselijk WNT-maximum, maar zij maken gebruik van overgangsrecht (170) of hebben een andere legitieme motivatie (2). De informatie is gebaseerd op gegevens die de corporaties digitaal aanleverden. De rapportage bevat overigens niet de toezichtbevindingen over de WNT in 2017 bij corporaties. Deze zijn namelijk nog niet definitief vastgesteld. Eind 2019 worden de vastgestelde toezichtbevindingen gerapporteerd in de WNT-jaarrapportage die de minister van BZK aan de Tweede Kamer stuurt.
Humanitas Huisvesting
Het WSW publiceerde pas een
update
over de situatie bij Stichting Humanitas Huisvesting. Het WSW heeft met SSH en Woonbron een overeenkomst gesloten. Dat maakt het volgens het WSW mogelijk om alle bezit en een bijpassend deel van de leningen van SHH via een juridische afsplitsing uiterlijk per 1 juli 2019 over te laten gaan naar Woonbron. De overblijvende leningen die niet meegaan naar Woonbron blijven achter in SHH. WSW voldoet de rente- en aflossingsverplichtingen van die leningen op basis van een aanspraak op zijn borgstelling.
Vestia
Aedes heeft op verzoek van woningcorporatie Vestia een sectoradviescommissie (SAC) ingesteld. Aanleiding is dat Vestia mogelijk een tweede saneringsaanvraag indient. De commissie gaat bestaan uit Mieke van den Berg (voorzitter), Sander Heinsman, Harro Eppinga, Dick Mol, Wim Corsten en Jan van der Schaar. De commissie start op 4 februari 2019.
Privacyrechtelijke vereisten aanleggen zwarte lijst
Veel woningcorporaties werken met een zogenaamde 'zwarte lijst' waarop personen staan die in het recente verleden ongewenst huurdersgedrag vertoond hebben. Op die manier kan van te voren beoordeeld worden of met de betreffende persoon (opnieuw) een huurovereenkomst aangegaan wordt. Voor woningcorporaties kan het tevens nuttig zijn om de inhoud van de zwarte lijst te delen of om gezamenlijk een zwarte lijst op te stellen. Echter, in die gevallen moeten de corporaties aan een aantal aanvullende privacyrechtelijke vereisten voldoen. Zo dienen de samenwerkende corporaties een vergunning aan te vragen bij de Autoriteit Persoonsgegevens op grond van de Algemene Verordening Gegevensbescherming en de Uitvoeringswet AVG. De Autoriteit Persoonsgegevens heeft onlangs
meer duidelijkheid gegeven
over de procedure omtrent het aanvragen van een vergunning en de aanvraagformulieren geüpdatet.
De basis voor een succesvolle vergunningsaanvraag is een degelijk privacy protocol, waarin in ieder geval uitgebreid stil gestaan wordt bij de privacyrechtelijke rolverdeling, het gerechtvaardigd belang en de criteria op basis waarvan een voormalig huurder op de zwarte lijst geplaatst wordt. Daarnaast is het van belang dat de deelnemende corporaties afspraken maken over de rechten van de voormalig huurders die op de zwarte lijst staan en hoe daaraan concreet invulling gegeven wordt. Tot slot is het onze ervaring dat de Autoriteit Persoonsgegevens veel waarde hecht aan een goed uitgevoerde
gegevensbeschermingseffectbeoordeling
(ofwel: 'DPIA').
Nieuwe modelstatuten
Aedes en VTW hebben
nieuwe modelstatuten
. De wijzigingen zijn beperkt, de overgangsregeling en het artikel over de gevolgen van onverenigbaarheden zijn aangepast. Wij hadden zelf die verbeteringen al doorgevoerd bij de corporaties waar wij de statuten van hebben gewijzigd. Er is overigens geen noodzaak om de statuten nu weer aan te passen. Mocht het aan de orde komen dan is het nuttig om even kritisch te kijken naar alle bepalingen.
Begroting Aw
De Aw publiceerde afgelopen week haar
begroting
. Uit deze korte meerjarenbegroting blijkt dat de Aw de huidige omvang wil handhaven. Dit jaar wordt er nog een aanzienlijk bedrag uitgegeven aan het governance programma en onderzoek, vanaf 2020 daalt dat. Dit zal te maken hebben met het plan van de Aw om dit jaar de governance audits weer onder de loep te nemen.
Nader onderzoek certificering softwarepakketten gestart
Het ministerie gaf afgelopen week aan dat de softwarepakketten die woningcorporaties gebruiken, voldoen aan de normen voor de marktwaardering, maar de berekening van de beleidswaarde is nog onvoldoende vergelijkbaar (zie
deze pagina
). De uitkomsten liggen niet binnen een bandbreedte van 5%. Hierdoor kunnen de pakketten nog niet worden gecertificeerd. Een nader onderzoek is gestart. Mogelijk volgen nog wijzigingen in een of meer softwarepakketten. Naar verwachting zijn uiterlijk half maart alle softwarepakketten gecertificeerd.
