Verkoopvolumes, prijsniveaus, krapte- indicatoren en verkooptijden breken record op record in de woningmarkt. Er werden in het eerste half jaar ruim 119.500 bestaande woningen verkocht. Deze records hebben echter een wrange bijsmaak. Voor starters zonder zak met geld en/of een hoog inkomen, zijn deze woningen onbereikbaar, zeker nu huizen maar liefst 13 % duurder werden. Dit blijkt uit de jongste cijfers van de Thermometer Koopwoningen van WoningBouwersNL. “Voor woningbouwers lijken dit goede tijden maar deze voortdurende ongelijkheid is op lange termijn niet alleen nadelig voor de woningmarkt maar trekt ook een wissel op de samenleving als geheel.” aldus Piet Adema, voorzitter van WoningBouwersNL, de belangenvereniging voor alle woningbouwers en ontwikkelaars in Nederland. “Naast de 1 miljoen woningen die er moeten komen. Zijn er drastische maatregelen nodig want het eigen huis is nu een vliegwiel voor ongelijkheid.”
De cijfers zijn eenduidig: Koopwoningen worden steeds vaker bewoond door huishoudens met hoge inkomens. Huishoudens met een laag inkomen belanden in huurwoningen. Met name rijke starters en huizenbezitters kunnen zich roeren op de koopmarkt. Met een flinke overwaarde, veel lagere rente op een nieuwe hypotheek en banen die goed beschermd zijn gebleven dankzij de coronasteun, zijn huiseigenaren spekkopers. Zolang de rente laag blijft, houden deze circa 4,5 miljoen huizenbezitters de druk op de woningmarkt enorm hoog. Daarentegen hebben huurders gemiddeld € 300.000 tot € 350.000 minder vermogen dan huiseigenaren, fors hogere woonlasten en een verwaarloosbaar inkomen uit vermogen. Vermogen wordt vooral opgebouwd via de eigen woning: in Nederland is het gemiddeld eigen vermogen van huiseigenaren € 356.000 versus € 42.000 voor huurders zonder huurtoeslag en € 1.000 voor huurders met huurtoeslag. Voor de gemiddelde sociale huurder ontbreekt dus elke financiële buffer om tegenslagen op te vangen. Adema: “Hierdoor wordt de woningmarkt het vliegwiel voor vermogensongelijkheid die inmiddels het op één na hoogst ter wereld is. Geen wonder dat de maatschappelijke onvrede hierover toeneemt, blijkt ook uit de cijfers van CPB.”
Waar krapte eerst vooral een Randstedelijk probleem was, is de markt voor bestaande koopwoningen momenteel door het hele land extreem krap. Voor consumenten is het overal in Nederland nu erg moeilijk om een geschikte koopwoning te vinden. Adema: “De woningmarkt begint steeds meer op een piramidespel te lijken. Om de huidige, zeer hoge prijsniveaus in stand te houden is er een continue instroom nodig van starters en/of beleggers die bereid zijn de huidige prijzen te betalen. Hier kunnen grote fricties ontstaan. Bijvoorbeeld wanneer de vraag bij beleggers en starters wegvalt omdat de prijzen te hoog zijn geworden. Daarom pleiten we voor een aantal drastische maatregelen.”
Afkoelende maatregelen zijn simpel te nemen door prijsopdrijvende maatregelen (jubelton, hypotheekrenteaftrek) af te bouwen. Maar ook een overwaarde belasting of een nationaal koopstartfonds, waarbij de overheid de grond koopt en voor een lage prijs terug verhuurt aan de consument. Dit maakt de woning al snel 30% goedkoper. WoningBouwersNL pleit daarnaast voor kleine, betaalbare startersappartementen in hoge dichtheden. Het is dan wel cruciaal dat gemeenten met lagere grondprijzen genoegen nemen. Nu geven ze te vaak de voorkeur aan grote, dure koopappartementen. Maar, zelfs als het politieke streven van 100.000 nieuwe woningen per jaar gehaald wordt, zal het tekort aan woningen circa 222.000 woningen bedragen in 2030. “Het blijft dus ook cruciaal dat overheden snel makkelijk ontwikkelbare woningbouwlocaties beschikbaar stellen.”
