Meer plancapaciteit is niet het wondermiddel om het vanuit volkshuisvesting noodzakelijke aantal woningen te realiseren, schrijven Eric Hol en John Stohr. Het vrije planproces moet op de schop.
“Als de overheid zorgt voor voldoende plannen, dan zorgt de markt voor voldoende woningen” is een veel gehoorde uitspraak. Het Rijk gaat daarom, samen met de provincies, de gemeenten verplichten daar voor te zorgen.
Maar klopt de uitspraak wel? Sinds een aantal jaren stelt ABF voor de Tweede Kamer rapportages op over de beschikbare ‘harde’ en ‘zachte’ plancapaciteit. Harde plancapaciteit zijn vastgestelde plannen waar in beginsel binnen 8 weken een omgevingsvergunning voor bouwen kan worden afgegeven. Die harde plancapaciteit zweeft ergens tussen de 250.000 en 300.000 woningen. De laatste jaren is, onder andere door de stikstofproblematiek, deze plancapaciteit wel aan het slinken. Er wordt meer plancapaciteit gebruikt dan nieuw toegevoegd.
Kijken we naar de verleende vergunningen, dan is dat jaarlijks 20 tot 25 procent van de harde plancapaciteit. Maar een niet onbelangrijk deel van deze vergunningen wordt verleend voor “buitenplanse” bouwplannen, dus buiten de harde plancapaciteit om. De nieuwe Omgevingswet stimuleert dat zelfs met de BOPA.
Als we rekening houden met een behoorlijk aandeel BOPA-plannen is er dus voor 4 tot 5 jaar harde plancapaciteit voorhanden. Waarom wordt die dan niet benut door de markt? Wil de markt dit niet benutten, of kan ze het niet benutten?
Eerder hebben we al laten zien dat de ‘markt’ voor nieuwbouw koopwoningen van gemiddeld 490.000 euro niet groter is dan circa 45.000 woningen. De 30.000 woningen die we jaarlijks te weinig bouwen moeten dus in het goedkopere segment worden gerealiseerd. Maar daarvan geeft diezelfde markt aan dat zij niet in staat zijn om voor dat prijsniveau woningen te realiseren, of dat niet willen. Terwijl de gemeenten voor realisatie van hun bouwvolume zeer sterk afhankelijk zijn van de initiatieven uit de markt.
Als we kijken naar het aantal opgeleverde woningen en de doorlooptijd daarvan, dan blijkt in de afgelopen 20 jaar het aantal gerealiseerde woningen structureel te zijn gedaald, maar de doorlooptijd tegelijkertijd structureel toegenomen te zijn (bron: CBS). Zo te zien heeft de woningbouwsector een structureel efficiency-probleem.
Meer plancapaciteit is dus niet het wondermiddel om het vanuit volkshuisvesting noodzakelijke aantal woningen te realiseren. Zonder rigoureuze ingreep in de ‘vrije planproces’-structuur van de woningbouw zullen we nooit in staat zijn voldoende en de juiste woningen te bouwen om kwantitatief en kwalitatief de woningmarkt adequaat te bedienen.
