Onder de Omgevingswet komen er ook voor bouwen betere en eenvoudigere regels die zijn toegesneden op de eisen van deze tijd. Daarbij is het zaak dat we al bouwend een goede balans houden tussen het beschermen en benutten van onze leefomgeving.
De modernisering van de regelgeving gebeurt in de eerste plaats met het Besluit bouwwerken leefomgeving. Dat werd deze zomer in het Staatsblad gepubliceerd. Daarnaast voegen we via het invoeringsspoor nog belangrijke regels over het bouwen toe aan het nieuwe stelsel. Dan heb je het over de Invoeringswet, die nu in de Tweede Kamer ligt, en over het Invoeringsbesluit, dat nu in consultatie is.
Mooi, al die wetsproducten, denkt u misschien. Maar wat betekent dit nu voor de praktijk? Hoe gaan die bouwregels als totaalpakket werken? En dragen ze dan bij aan dat mooie motto van de Omgevingswet Ruimte voor ontwikkeling, waarborgen voor kwaliteit? Laten we eens vooruitblikken naar 2021, als de Omgevingswet in werking is getreden.
2021
Na jaren sparen en dromen is het zo ver, de familie Keizer gaat haar eigen huis bouwen. Ze hebben al een kavel op het oog. In Omgevingsland, een duurzame wijk in aanbouw aan de rand van een oud vissersstadje aan het IJsselmeer.
Ambities voor een nieuwe wijk
Eerst bezoekt de familie een informatieavond van de gemeente. We hebben echt ambities met Omgevingsland, zegt de gemeente. We willen een duurzame wijk. Aardgasvrij natuurlijk. Het moet ook een wijk worden die past bij onze fraaie havenstad. Een wijk die het gevoel ademt van onze visserijgeschiedenis en onze historische bouwstijl, met zicht op de einder.
Deze ambities zijn voor de familie Keizer niet nieuw. Sterker nog, ze hebben er zelf over meegedacht toen de gemeente samen met haar inwoners aan de slag ging met een omgevingsvisie en het omgevingsplan. Dit is ook hún plan.
Bouwvergunning
Drie maanden later is er een optie op een kavel. Nu is het tijd voor de vergunningen. De familie houdt haar hart vast. Een bouwvergunning aanvragen? Dan krijg je vast te maken met een brij van regels en veel kosten.
Eens even op internet kijken. Gelukkig, in het Omgevingsloket staat duidelijke informatie. Voor het bouwen van een huis zijn in Omgevingsland twee vergunningen nodig: een ruimtelijke vergunning en een technische omgevingsvergunning. Twee losse vergunningen? Mevrouw Keizer belt toch maar even met de gemeente.
Ruimtelijke vergunning en technische vergunning
Ja, zegt de medewerker van de gemeente, sinds 1 januari van dit jaar is de bouwvergunning in tweeën geknipt. U kunt daar absoluut uw voordeel mee doen, zeker als u in Omgevingsland wilt bouwen. We stellen hier immers bijzondere eisen aan de uitstraling van de woningen en aan duurzaamheid. U mág beide vergunningen tegelijk aanvragen. Maar als u slim bent, begint u in dit geval met de ruimtelijke vergunning. Wij beoordelen of uw plannen voldoen aan de ambities en de regels zoals we die voor Omgevingsland in het omgevingsplan hebben vastgelegd. Daarbij schakelen we ook onze gemeentelijke adviescommissie in die adviseert over de ontwerpvormen en het materiaalgebruik. Heeft u de ruimtelijke vergunning binnen, dan is het tijd om gedetailleerde tekeningen en berekeningen te laten maken en de technische vergunning aan te vragen.
En wat als u onze ruimtelijke vergunning weigert?, wil mevrouw Keizer weten. Het antwoord is duidelijk: Tenzij u uw aanvraag aanpast, zullen wij als gemeente bij onze weigering blijven. Zo bewaken we dat het echt die karaktervolle en in de omgeving passende wijk wordt die we voor ogen hebben. Maar dan heeft u in ieder geval geen kosten gemaakt voor de technische vergunning.
U mag ook eerst de technische vergunning aanvragen, voegt de gemeentemedewerker nog toe. Maar dan loopt u wel het risico dat u een technische vergunning krijgt voor een woning waarvan later blijkt dat u die helemaal niet in Omgevingsland mag bouwen. Dat zou jammer zijn van de kosten en de moeite.
En hoe gaat u onze aanvraag voor de technische vergunning beoordelen? wil mevrouw Keizer nog weten. De gemeente: Daarvoor gelden landelijke eisen voor de veiligheid, duurzaamheid, gezondheid en bruikbaarheid van gebouwen. Mocht het u interesseren, de overheid heeft die regels vastgelegd in het landelijke Besluit bouwwerken leefomgeving. Daarin zijn regels bijeengebracht uit het Bouwbesluit, dat u misschien wel kent van vroeger, en uit andere regelingen voor bijvoorbeeld verwerking van puin en asbest. Zowel voor uw architect en aannemer als voor ons is het enorm handig dat die regels nu overzichtelijk bij elkaar staan.
Voor Omgevingsland is het verder goed om te weten dat dat landelijke besluit in een paar gevallen ruimte geeft aan de gemeente om een strengere of juist soepelere regel te stellen in een gebied of voor bepaalde gebouwen. In Omgevingsland hebben we dit gedaan door voor woningen een strengere milieuprestatie-eis te stellen. Dat betekent dat de bouwmaterialen heel duurzaam moeten zijn. Deze eis kunt u vinden in het omgevingsplan.
Maar één vergunning, of geen?
Mevrouw Keizer maakt in haar vrije tijd graag bloemstukken en is net een eigen internetbedrijf begonnen. In het ontwerp voor het nieuwe huis heeft ze haar eigen werkkamer vormgegeven. Maar wat als het bedrijf zo goed gaat lopen dat ze deze kamer in de toekomst wil uitbouwen?
Ze vraagt alvast naar de mogelijkheden bij de gemeente. Ook dan is het handig dat de bouwvergunning is opgeknipt in een technische en een ruimtelijke vergunning, hoort ze. Omdat uw uitbouw technisch vergunningvrij is, heeft u hoogstens nog een vergunning nodig voor het ruimtelijke aspect. Dat scheelt u sowieso veel tijd en kosten voor gedetailleerde bouwtekeningen. Of u een ruimtelijke vergunning nodig heeft, hangt helemaal af van de plek van de uitbouw. Aan de achterkant van uw woning kan dit in ieder geval vergunningvrij, dat is overal in Nederland zo. Wat er verder zonder vergunning mogelijk is op uw locatie, kunt u vinden in het omgevingsplan.
Conclusie
Dit voorbeeld maakt duidelijk dat onder de Omgevingswet verschillende spelers een rol en verantwoordelijkheid hebben rond het bouwen. Burgers en bedrijven denken mee over de omgevingsvisie en het omgevingsplan voor een gemeente. Zo leggen zij samen met de gemeente lokale prioriteiten vast en maken keuzes waar de landelijke regels aangevuld moeten worden, of juist voldoen. Alle onderwerpen, waaronder duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit, worden in samenhang bezien en de regels worden toegesneden op de afgesproken ambities.
Initiatiefnemers, zoals de familie Keizer of bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, kunnen vervolgens zelf via het Omgevingsloket informatie over de geldende regels vinden. Zij kunnen op basis van de regels een bouwplan ontwerpen en bezien in welke volgorde de benodigde toestemmingen het beste gevraagd kunnen worden. Overleg met de gemeente helpt om dit proces goed te laten verlopen en niet voor onverwachte verrassingen te komen staan. De gemeente beoordeelt een vergunningaanvraag volgens de vooraf vastgestelde beoordelingsregels. Zo bewaakt zij de balans tussen het beschermen en benutten van de leefomgeving.
