In april is de Wet Kwaliteitsborgen voor het Bouwen naar de Tweede Kamer gestuurd. Deze wet moet een andere wijze van bouwtoezicht in het leven gaan roepen, en zal, als die wordt aangenomen, zorgen voor een verbetering van de positie van de opdrachtgever ten opzichte van de aannemer bij de oplevering van een werk. Wat gaat er veranderen, en wanneer?
Opleveren betekent niet meer of minder dan het opnemen van het werk, en vervolgens het goedkeuren door de opdrachtgever. Het gevolg onder de huidige regeling van de oplevering is groot. Na oplevering is de aannemer niet meer aansprakelijk voor na oplevering geconstateerde gebreken, behoudens als de opdrachtgever kan aantonen dat het gebrek is te wijten aan fouten in het werk van de aannemer, diens onderaannemer(s) of de materialen die de aannemer gebruikt heeft.
Nu: opdrachtgever heeft bewijslast
In veel gevallen levert de opdrachtgever het ontwerp aan voor de te verrichten werkzaamheden. Dat ontwerp is niet alleen het plaatje hoe het er uit gaat zien, maar ook de eisen waaraan de werkzaamheden moeten voldoen. Wat voor wapening moet er voor een aan te brengen gietvloer worden gebruikt? Van wat voor beton moet de vloer worden gemaakt?
Ontstaat er een scheur in de nieuw aangebrachte gietvloer, dan is het aan de opdrachtgever om aan te tonen dat dat gebrek het gevolg is van het werk van de aannemer. De aannemer hoeft slechts te stellen dat de scheur kwam door het door de opdrachtgever aangeleverde ontwerp. De opdrachtgever heeft op dit moment de bewijslast.
Toekomst: aannemer heeft bewijslast
Met de nieuwe wet wordt de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen.
Dit draait de bewijslast dus om. In het voorbeeld hiervoor: de aannemer moet aantonen dat het gebrek aan de gietvloer niet aan hem is te wijten, maar dat de scheur het gevolg van een ontwerpfout is.
Van deze bepaling kan de aannemer in overeenkomsten met consumenten niet afwijken. Doet hij dat wel, en wordt er over geprocedeerd, dan zal de rechter die bepaling nietig verklaren: die is daarmee dan niet van toepassing. In overeenkomsten met professionele opdrachtgevers (projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties) kan wel van deze bepaling worden afgeweken, maar dan alleen bij wet. Een verwijzing in algemene voorwaarden zal niet volstaan.
Wat verandert er voor de aannemer?
Voor de aannemer is het zaak de manier van opleveren anders in te richten. Stel, de aannemer levert nieuwe deuren. De opdrachtgever gaat vervolgens verhuizen en meldt zich een maand later met klachten over deuken in de deur. Het zou zomaar kunnen dat de verhuizers die hebben veroorzaakt. Onder de huidige wet kan de aannemer verwijzen naar het proces-verbaal van oplevering: is er geen gebrek aan de deur genoemd, dan is het aan de opdrachtgever om aan te tonen de deuken toch door de aannemer komen. Onder de toekomstige wet zal de aannemer moeten aantonen dat die deuken er niet waren ten tijde van de oplevering. Dat stelt hogere eisen aan wat de aannemer in het proces-verbaal van oplevering opneemt: deur tussen gang en woonkamer: geen gebreken.
Verder zal de aannemer de tekeningen en berekeningen die hij van de opdrachtgever krijgt, goed moeten bewaren. De wettelijke verjaringstermijn is twintig jaar na oplevering, die termijn kan in algemene voorwaarden en de overeenkomst worden verkort. Maar ruim het bouwdossier dus niet te snel op. De aannemer zal het bewijs dat een gebrek niet aan hem ligt, immers zelf moeten dragen.
Wet Kwaliteitborgen voor het Bouwen
De Wet Kwaliteitborgen voor het Bouwen moet dat gaan veranderen. Het is de bedoeling dat de wet in 2018 in werking zal treden. Hou er echter rekening mee dat opdrachtgevers zullen anticiperen op de nieuwe wet. Het is voor de aannemer dan ook zaak om nu al bewust te zijn van de gevolgen die aan oplevering verbonden zullen zijn.
