"Lange wachtlijsten en hoge huurprijzen: de spanningen op de huurwoningmarkt nemen steeds verder toe. Hoewel het vergroten van het aanbod van huurwoningen in het middensegment breed gezien wordt als de oplossing voor deze spanningen, zijn de gebruikelijke voorstellen zoals enkel meer nieuwbouw of overdracht van sociale huurwoningen aan beleggers onvoldoende. Het PBL (Planbureau voor de Leefomgeving) presenteert in de beleidsstudie ‘Perspectieven voor het middensegment van de woningmarkt’ 4 denkrichtingen, die ook in heel verschillende regionale woningmarkten aan het oplossen van tekorten kunnen bijdragen."
Met deze beleidsstudie wil het PBL een bijdrage leveren aan de beleidsdiscussie over het middensegment. Het kabinet heeft inmiddels al diverse stappen gezet zoals het instellen van een samenwerkingstafel - om het aanbod van huurwoningen in het middensegment verder te stimuleren.
Nieuwbouw en privatisering: dominante denkrichtingen
Doorgaans zijn er 2 dominante denkrichtingen in het debat.
De ene invalshoek wil inzetten op extra nieuwbouw. In populaire steden zoals Amsterdam en Utrecht is er wel animo bij marktpartijen om nieuwe woningen te bouwen of bestaande woningen van corporaties over te nemen en vrij te verhuren. Echter, in andere regios komt nieuwbouw in het middensegment moeilijk van de grond.Het andere perspectief gaat uit van privatisering als meest kansrijke optie. Sociale huurwoningen worden dan aan beleggers verkocht, zodat deze in de vrijehuursector (> 710) kunnen worden verhuurd. Echter, veel huishoudens met een lager middeninkomen kunnen zich de huurprijs van meer dan 710 niet veroorloven. En ook in regios zonder gespannen woningmarkt biedt dit onvoldoende geschikt aanbod. Er zijn kortom andere strategieën nodig om middeninkomens die willen huren onder dak te helpen.
Flexibiliseren en activeren: kansen in alle regios
Door de Woningwet 2015 zijn nieuwe, nog onderbelichte mogelijkheden ontstaan. De PBL-studie heeft 2 strategieën uitgewerkt (flexibiliseren en activeren) die meer mogelijkheden bieden om het middensegment in alle regios een goede rol op de woningmarkt te laten spelen. De denkrichtingen uit de beleidsstudie vragen weliswaar om nieuwe vormen van samenwerking en/of bijstelling van regelgeving, maar verdienen, gegeven de regionale kansen en uitdagingen, nadere beschouwing.Zo laat het PBL in denkrichting flexibiliseren zien dat de Woningwet 2015 corporaties in staat stelt om - als de lokale marktverhoudingen daarom vragen - sociale woningen (< 710) zonder inkomensgrens te verhuren aan bijvoorbeeld een woningzoekende met een hoger inkomen. Het voordeel van deze strategie is dat je afhankelijk van de regionale omstandigheden flexibel kunt verhuren. Dit heeft wel een prijskaartje, omdat er voor deze woningen dan geen staatssteun meer ontvangen kan worden.Denkrichting activeren laat zien dat er constructies denkbaar zijn waarin beleggers een aandeel krijgen in een dochteronderneming van corporaties. Op deze manier hebben corporaties extra kapitaal beschikbaar om te investeren in bijvoorbeeld nieuwbouw en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. In deze constructie blijft het door de grote betrokkenheid van corporaties mogelijk om in de Woonvisie en prestatieafspraken vastgelegde publieke belangen (betaalbaarheid en beschikbaarheid) te borgen.
Perspectieven voor het middensegment van de woningmarkt
In deze studie verkent het PBL 4 perspectieven om het aanbod van huurwoningen in het middensegment te vergroten. Deze perspectieven zijn ontwikkeld op basis van literatuurstudie en een gespreksronde met woningcorporaties, gemeenten, transactiebemiddelaars, vastgoed en eindbeleggers.
Beleid ontoereikend voor groei middensegment
De woningmarkt verandert. Hypotheekvoorwaarden worden strenger, de hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd en de toegang tot de sociale huursector wordt steeds meer beperkt tot huishoudens met een laag inkomen.Het kabinet zet daarom in op een groter middensegment en heeft daartoe al maatregelen doorgevoerd. De gesprekspartners waren echter van mening dat het middensegment nog niet in voldoende mate en tempo tot stand komt om de verwachte vraaggroei te kunnen bijhouden.
4 perspectieven
De 4 perspectieven die het PBL in de studie Perspectieven voor het middensegment van de woningmarkt verkent, zijn mede gebaseerd op eerdere publicaties (zoals Kansrijk Woonbeleid (PBL en CPB) en het advies van de werkgroep woningmarkt van de Studiegroep duurzame groei).Naast veelgehoorde opties als nieuwbouw en verkoop van corporatiewoningen aan vastgoedbeleggers wordt in de verkenning gebruik gemaakt van de mogelijkheden die de Woningwet 2015 biedt: herpositionering van bestaand corporatiebezit door middel van administratieve of juridische scheiding op basis van woningkwaliteit. Daarmee is het in principe mogelijk de woningmarkt flexibeler te laten functioneren en vermogen vrij te spelen voor investeringen in nieuwbouw en verbetering. Tegelijkertijd kunnen ook de publieke belangen op de woningmarkt in regionale samenwerking tussen gemeenten, huurders, corporaties en beleggers worden gewaarborgd.
