Steeds meer gemeenten experimenteren met tiny houses om te onderzoeken wat deze woonalternatieven kunnen betekenen voor woningtekorten en duurzaamheid. Zo is in Rotterdam een proef gestart met een tiny village en wordt er tussen Utrecht en Amsterdam gewerkt aan ecodorp Tiny Village Bolderburen. Tiny houses kennen verschillende verschijningsvormen en zijn vaak eenvoudig te verplaatsen.
Gelet op de uitstraling van deze kleine huisjes, namelijk door onder andere de aanwezigheid van wielen, wordt een tiny house door de meeste eigenaren gezien als een roerende zaak. Is dit een reële opvatting van de eigenaren?
Portacabin
De reden om een vraagteken te stellen bij deze opvatting is gelegen in de rechtspraak. Zo blijkt uit het Portacabin-arrest dat een gebouw duurzaam met de grond verenigd kan zijn in de zin van artikel 3:3 BW, doordat het naar haar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. De bestemming om duurzaam ter plaatse te blijven moet worden beoordeeld aan de hand van de bedoeling van de bouwer. Zowel de bestemming als de bedoeling van de bouwer dienen naar buiten toe kenbaar te zijn. De vorm, de afmetingen, de afwerking en de aankleding van een tiny house, het al dan niet aangesloten zijn op nutsvoorzieningen en de plaatsing van het bouwwerk op een recreatieterrein kunnen daarbij een rol spelen.
Verankerd met de grond
Uit het meer recente Havenkranen-arrest volgt dat van 'verenigd zijn' in de zin van artikel 3:3 BW en 5:20 lid 1 sub e BW sprake is indien een feitelijke voortdurende verbinding met de grond aanwezig is. Havenkranen die over een stuk rails heen en weer kunnen rijden staan feitelijk in voortdurende verbinding met de grond en zijn zodoende met de grond verenigd, aldus de Hoge Raad. Dat havenkranen kunnen bewegen, betekent overigens op zichzelf nog niet dat zij niet met de grond verenigd kunnen zijn. Een doorsnee tiny house zal in de meeste gevallen een feitelijk voortdurende verbinding met de grond hebben zodat aan het vereiste van vereniging wordt voldaan.
Tiny house roerend of onroerend?
Een tiny house is vaak niet groter dan 50m² en derhalve makkelijk verplaatsbaar. Echter, het verplaatsbaar zijn of het hebben van wielen op zichzelf rechtvaardigt nog niet de conclusie dat een tiny house roerend en zelfstandig is. De afwerking van een tiny house kan daarentegen wel van betekenis zijn. Sommige tiny houses worden geplaatst op een agrarisch stuk grond bij een boer en bij sommige tiny houses is een tuin, omheining of parkeerplaats aangelegd. Dit laatste kan weer duiden op het feit dat de eigenaar wellicht duurzaam ter plaatse blijft. Tiny houses zijn vaak zelfvoorzienend en zodoende niet aangesloten op gas, water of elektriciteit. Deze zelfvoorzienendheid kan erop wijzen dat de bouwer de bedoeling heeft regelmatig te verplaatsen en dus niet om duurzaam ter plaatse te blijven. Dit ligt anders wanneer een tiny house is aangesloten op nutsvoorzieningen.
Gelet op de vele verschijningsvormen die tiny houses kennen, valt niet duidelijk te zeggen of tiny houses getypeerd kunnen worden als roerende zaken of juist als onroerende zaken. Het zal steeds afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval.
Natrekking - Opstalrecht
Indien een tiny house duurzaam verenigd is met een stuk grond dat niet uw eigendom is, wordt door natrekking de eigenaar van de grond tevens eigenaar van de tiny house. Mocht u erover nadenken om een tiny house aan te schaffen dan kunt u een dergelijke natrekking voorkomen door afspraken te maken met de grondeigenaar. Aangezien contractuele regelingen niet van invloed zijn op de kwalificatie roerend of onroerend of op de natrekking, kan het vestigen van een recht van opstal tot het mogen hebben van een tiny house op de grond van de grondeigenaar een uitkomst bieden. Door het vestigen van een dergelijk opstalrecht wordt namelijk voorkomen dat de grondeigenaar eigenaar wordt van de tiny house terwijl de tiny house daar mogelijk is geplaatst om duurzaam ter plaatste te blijven.
