Als het gaat om het ontwikkelen van vastgoedprojecten bij meervoudig grondgebruik, speelt de splitsingsakte niet zelden een cruciale rol in het proces. Zodra de projectontwikkelaar zijn bouwplan helder heeft, komt het juridische proces aan de orde. Dit kan behoorlijk complex zijn, afhankelijk van welke rechten allemaal moeten worden gevestigd om het bouwplan te realiseren en in de toekomst (juridisch) bestendig te houden. Paul Bekkers geeft in een eenvoudig overzicht 6 redenen waarom projectontwikkelaars zich bezig moeten houden met dit complexe proces.
Voor projectontwikkelaars is het van groot belang om niet alleen aandacht te besteden aan het ontwerp en de bouw, maar ook aan de juridische aspecten van een project. Een inhoudelijk goede splitsingsakte kan aanzienlijke voordelen bieden. Hieronder bespreek ik enkele redenen waarom projectontwikkelaars zouden moeten streven naar een goed uitgewerkte splitsingsakte bij het splitsen van grond in appartementsrechten.
1. Duidelijkheid en zekerheid
Een gedetailleerde splitsingsakte biedt duidelijkheid over de rechten en verplichtingen van elke appartementseigenaar. Dit voorkomt mogelijke geschillen in de toekomst en geeft zekerheid aan zowel de ontwikkelaar als de kopers. Door vanaf het begin alle juridische aspecten goed te regelen, wordt de basis gelegd voor een soepele en transparante samenwerking tussen alle betrokken partijen. De ontwikkelaar kan met een gerust gevoel de appartementsrechten overdragen aan de kopers, zonder discussie te hoeven vrezen over de regels die in de splitsingsakte zijn verwerkt.
2. Bescherming van investeringen
Projectontwikkelaars investeren aanzienlijke middelen in het ontwikkelen van vastgoedprojecten. Een goed doordachte splitsingsakte biedt bescherming voor deze investeringen door de belangen van de ontwikkelaar op de juiste manier vast te leggen. Te meer als de ontwikkelaar zelf ook gerechtigde blijft tot één of meerdere appartementsrechten en dus lid blijft van de VvE. Op deze manier kan de ontwikkelaar controle houden over de verdeling van onderhouds- en beheerskosten tussen de individuele eigenaars. De splitsingsakte kan bescherming bieden tegen omstandigheden die de ontwikkelaar vooraf niet heeft voorzien en waarborgt dat de ontwikkelaar de controle behoudt over bepaalde aspecten van het project, zelfs nadat de appartementen zijn verkocht.
3. Beheer en onderhoud
Een effectieve splitsingsakte regelt niet alleen de initiële verdeling van de ruimte, maar bepaalt ook duidelijk hoe het beheer en onderhoud van het gehele complex worden uitgevoerd door de VvE. Dit omvat zaken als het beheer van gemeenschappelijke ruimtes, regels voor het uitvoeren van reparaties en de verdeling van kosten voor onderhoud. Een goed gestructureerde splitsingsakte voorkomt misverstanden. Het vermijden van onduidelijkheid hierover kan geschillen verminderen en de efficiëntie van financieel beheer verbeteren, waardoor de gezamenlijke eigenaars daarvoor geen onnodige kosten hoeven te maken.
4. Flexibiliteit voor toekomstige aanpassingen
De behoeften van een gemeenschap kunnen in de loop der tijd veranderen. Een splitsingsakte die ruimte biedt voor aanpassingen en uitbreidingen, mits in overeenstemming met de geldende wet- en regelgeving, geeft de ontwikkelaar meer flexibiliteit. Hierdoor speelt de ontwikkelaar beter in op veranderende marktomstandigheden. Vooral in het kader van de energietransitie is dit zeer wenselijk.
5. Marktwaarde en verkoopbaarheid
Een goed opgestelde splitsingsakte kan de marktwaarde van de individuele appartementen en het gehele complex verhogen. Potentiële kopers hechten waarde aan transparantie en zekerheid, en een solide juridische basis draagt bij aan het vertrouwen van kopers. Dit verhoogt niet alleen de verkoopbaarheid van de appartementen, maar kan ook een positief effect hebben op de prijs per vierkante meter.
6. Betere financieringsmogelijkheden
Een strategisch ontworpen splitsingsakte kan de financiering van het project vergemakkelijken. Financiële instellingen hechten waarde aan een solide juridische basis bij het verstrekken van leningen voor vastgoedontwikkelingen. Een goed uitgewerkte akte kan het risico verminderen en het vertrouwen van geldverstrekkers vergroten, wat gunstige financieringsvoorwaarden kan opleveren voor de ontwikkelaar.
Voor projectontwikkelaars is het opstellen van een inhoudelijk goede splitsingsakte van grote waarde. Het vormt de juridische basis voor het succes van het project. Duidelijkheid, bescherming van investeringen, efficiënt beheer, flexibiliteit en een verhoogde marktwaarde zijn enkele van de voordelen die een doordachte splitsingsakte met zich meebrengt.
Het is essentieel voor projectontwikkelaars om samen te werken met ervaren juridische professionals die bekend zijn met regels voor meervoudig grondgebruik en met name gespecialiseerd zijn in het appartementsrecht.
Daarom wordt in de praktijk steeds vaker gebruik gemaakt van een advocaat die de concept splitsingsakte opstelt of toetst al dan niet in samenwerking met een notaris. Uiteindelijk is het de notaris die de splitsingsakte definitief maakt en passeert. Juist de benadering vanuit beide disciplines maakt dat de splitsingsakte zo optimaal mogelijk wordt vormgegeven.
