Er zijn inmiddels twee jaar verstreken sinds het Didam-arrest. Er wordt steeds meer bekend over de invloedsfeer van dit arrest. In dit korte blog maken wij je attent op enkele noemenswaardige ontwikkelingen en bevestigingen in de rechtspraak in de afgelopen drie maanden.
Dit blijkt uit een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam van 22 september 2023. De gemeente Rotterdam verhuurt een strandperceel gelegen in Hoek van Holland aan de gedaagde in deze procedure. In de huurovereenkomst is onder meer overeengekomen dat het gedaagde verboden is om het perceel, dan wel de exploitatierechten van het strandterras en/of paviljoen over te dragen aan een ander.
Na enig moment gaat gedaagde niettemin over tot het sluiten van een huurovereenkomst met een derde-partij. Een van de vragen die rijst voor de kantonrechter is of het de gemeente verweten kan worden dat zij niet akkoord is gegaan met de overname van de exploitatie door de derde-partij met wie gedaagde een huurovereenkomst heeft gesloten. Deze vraag beantwoordt de kantonrechter ontkennend. Op de hier aan de orde zijnde verhuur zijn de eisen van het Didamarrest van toepassing. In de jurisprudentie is inmiddels namelijk bepaald dat deze eisen van toepassing zijn op al het privaatrechtelijk overheidshandelen. Dit brengt mee dat een overheidslichaam verplicht is bij de overdracht van onroerende zaken ruimte te bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen naar de betreffende onroerende zaak, indien er meerdere gegadigden zijn of te verwachten zijn. In dat geval moet zij een selectieprocedure met objectieve toetsbare en redelijke criteria organiseren.
Met de gemeente Rotterdam is de kantonrechter van oordeel dat de gemeente in strijd met dit arrest zou hebben gehandeld, indien zij, zonder de hiervoor geschetste procedure te volgen, zou hebben toegestaan dat de derde-partij de exploitatie van het horecabedrijf mocht overnemen dan wel dat deze partij de huurovereenkomst (door aankoop van de aandelen van gedaagde) mocht voortzetten.
Op 17 oktober 2023 verscheen een interessant vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West Brabant over het voornemen tot overdracht van aandelen in het licht van de Didam-rechtspraak. Het vonnis laat er geen misverstand over bestaan dat de Didam-rechtspraak ook van toepassing is bij een aandelenoverdracht door gemeente(n). Daarnaast laat het zien dat het afwijzen van een aanbod van één gegadigde niet met zich meebrengt dat de andere gegadigde per definitie als de enige serieuze (overgebleven) gegadigde telt.
Op 7 september 2023 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam een relevante uitspraak gedaan over de mogelijkheden om ongewenste versnippering en verrommeling mee te nemen bij de overdracht van onroerende zaken.
In deze zaak komen de eisers op tegen het voornemen van de gemeente Gorinchem om een perceel grond te verkopen aan een derde. Eisers menen dat de gemeente voor die verkoop een openbare selectieprocedure dient te voeren conform het Didam-arrest.
De gemeente voert aan dat een selectieprocedure niet verplicht is omdat de beoogde kopers de enige serieuze gegadigden zijn. Zij motiveert dit in het Gemeenteblad door te wijzen op de omstandigheid dat door het perceel gemeentegrond samen te voegen met de percelen van de aangrenzend eigenaar het mogelijk wordt gemaakt om een integrale ontwikkeling te realiseren. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zorgt deze integrale ontwikkeling voor een ruimtelijke kwaliteitsverbetering, omdat er geen (verdere) versnippering van de ruimte optreedt. Bij verkoop aan een derde zal de 'snipper' gemeentegrond een eigen plaats in moeten nemen in de toch al sterk gefragmenteerde (openbare) ruimte. Dit zal leiden tot een ongewenste verdere verrommeling.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat aan de gemeente beleidsruimte toekomt bij het opstellen van de criteria aan de hand waarvan de kring van gegadigden wordt bepaald. Met de overgelegde beleidsstukken heeft de gemeente voldoende aannemelijk gemaakt dat zij als algemeen beleid voor de herinrichting van de algemene ruimte het voorkomen van versnippering en verrommeling nastreeft. Gelet op dat algemene beleid acht de voorzieningenrechter het niet onredelijk dat de gemeente voor verkoop van “snippergroen en restpercelen” als voorwaarde stelt dat deze alleen worden verkocht aan eigenaren van aangrenzende percelen. Hieraan doet niet af dat er wellicht ook andere manieren zijn om dit beleid te verwezenlijken en ook niet dat de gemeente privaatrechtelijke of bestuursrechtelijke mogelijkheden heeft om versnippering tegen te gaan. De conclusie van het voorgaande is dat het beroep van de gemeente op de in het Didam-arrest gegeven uitzondering slaagt.
