In haar brief van 13 maart 2018 (kabinetsreactie op het rapport ‘Samen bouwen aan middenhuur’) 1) kondigt de minister van BZK (nieuwe) wetswijzigingen aan ter bevordering van een groter aanbod van middenhuurwoningen.
1)
Stimulans voor meer aanbod middenhuur
De bestaande mogelijkheden zoals het opnemen van de categorie middenhuur in het bestemmingsplan, het maken van afspraken met investeerders en corporaties en het stellen van voorwaarden bij de uitgifte van grond (
zie ook mijn eerdere blog
) zijn onvoldoende gebleken. Mede naar aanleiding van aanbevelingen van de samenwerkingstafel middenhuur worden verdere maatregelen aangekondigd die onder meer zullen worden vastgelegd in de Wet maatregelen middenhuur. Een voorontwerp daarvan ligt nu
ter inzage
. De voorgestelde wetswijzigingen bevatten een verduidelijking van de Huisvestingswet alsmede een aanpassing van de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (BTIV) die voorzien in een vereenvoudiging van de markttoets voor woningcorporaties, zodat zij gemakkelijker middenhuurwoningen kunnen bouwen als dat op lokaal niveau gewenst is. Daarnaast wordt een wijziging van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (RTIV) voorgesteld die voorziet in een aanpassing van de rendementseis naar 0%.
Aanpassing Huisvestingswet 2014: ziet ook op (schaarse) middenhuur
De huidige Huisvestingswet 2014 is van toepassing op schaarse goedkope woonruimte. In het voorontwerp wordt het begrip goedkope geschrapt, teneinde elke discussie omtrent de vraag of middenhuur al dan niet goedkope woonruimte betreft, te voorkomen. Kortom, daar waar schaarste is aan middenhuurwoningen staat nu buiten kijf dat de regels over het toewijzen van woonruimte ook betrekking kunnen hebben op middenhuurwoningen. Gemeenten hebben aldus de ruimte om door middel van een huisvestingsverordening een vergunningstelsel in te voeren en schaarse middenhuurwoningen toe te wijzen aan een specifieke groep huishoudens met bijvoorbeeld een bepaald maximum inkomen.
Aanpassing Woningwet: vervallen markttoets
Tot de kerntaken van woningcorporaties behoren de zogeheten diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Daaronder valt met name het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed. Middenhuur behoort niet daartoe. Woningcorporaties hebben echter ook de mogelijkheid om niet-DAEB-activiteiten uit te voeren, zij het dat daarvoor de goedkeuring van de minister is vereist. Die goedkeuring is opgenomen in artikel 44c van de Woningwet. Om voor goedkeuring in aanmerking te komen dient de corporatie te overleggen met de gemeente, moeten B&W de desbetreffende niet-DAEB-werkzaamheden ter uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid noodzakelijk achten en moet er een zogeheten markttoets zijn uitgevoerd waaruit blijkt dat marktpartijen niet bereid zijn de werkzaamheden te verrichten. Daarnaast geldt op grond van artikel 45 dat nieuwe niet-DAEB werkzaamheden moeten plaatsvinden in bestaand bebouwd stedelijk gebied waar de corporatie reeds eigendom bezit. Niet-DAEB-werkzaamheden in nieuwe uitleglocaties zijn derhalve niet toegestaan. Verder gelden er financiële eisen, zoals een zienswijze van Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) over de risicos voor de corporatie en de al eerder genoemde rendementseis.
In het voorontwerp wordt een vereenvoudigde procedure voorgesteld: de markttoets vervalt, dat wil zeggen dat de toestemming niet langer wordt onthouden indien een marktpartij interesse heeft getoond om de werkzaamheden uit te voeren. Wél dient een gemeente met het oog op transparantie nieuwe niet-DAEB-activiteiten te publiceren op een digitaal platform met landelijk bereik en na te gaan welke andere partijen de voorgenomen werkzaamheden wensen te verrichten. Daarnaast wordt de verplichte zienswijze van WSW geschrapt.
Aanpassing BTIV: verruiming gevallen waarin geen goedkeuring is vereist
In artikel 41 van het BTIV is geregeld dat in bepaalde gevallen eerdergenoemde goedkeuring van de minister niet is vereist. De gevallen waarin geen goedkeuring is vereist worden in het voorstel verruimd. Zo geldt straks geen goedkeuring meer voor:
niet-DAEB-werkzaamheden in herstructureringsgebieden die voor 1 januari 2015 in bezit of in erfpacht bij de corporatie zijn, en
niet-DAEB-werkzaamheden waarvan evident is dat andere partijen de werkzaamheden niet wensen te verrichten.
Dit betreft werkzaamheden waarvoor nu op grond van artikel 42 BTIV al een vereenvoudigde goedkeuringsprocedure geldt, in die zin dat geen markttoets geldt. Bovendien is in het voorontwerp ook een uitzondering op het goedkeuringsvereiste opgenomen voor werkzaamheden in herstructureringsgebieden op gronden die zijn uitgegeven in erfpacht.
Verder is straks minder vaak goedkeuring vereist voor transacties tussen corporaties. Nu geldt een uitzondering voor gevallen waar het aandeel niet-DAEB in de verkoopportefeuille maximaal 10% is. Dat percentage wordt verruimd naar 25%.
Aanpassing RTIV: het vereiste bruto aanvangsrendement wordt op 0% gezet
Momenteel is op grond van de RTIV vereist dat voor huurwoningen een bruto aanvangsrendement wordt gehaald van 5,5% (en voor koopwoningen een winstpercentage van 5%). Om te zorgen dat de bouw van middenhuur doorgang kan vinden is het vereiste rendement op 0% gezet. Het is de bedoeling dat deze wijziging van het RTIV reeds per 1 april 2018 in werking treedt. Niettemin dient de bouw van middenhuurwoningen wel marktconform plaats te vinden, hetgeen wordt getoetst aan de hand van het beoordelingskader Gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW.
Tot slot
De inzet van de minister is niet beperkt tot middenhuur. In een eerdere brief van 8 maart 2018 heeft zij aangegeven voor de zomer (ook) de Chw aan te willen passen om zo de gewenste woningbouwproductie (voor alle categorieën woningbouw) te versnellen. Daarnaast heeft zij toegezegd eind april te rapporteren over de beschikbare plancapaciteit en hoe deze zich verhoudt tot de woningbouwbehoefte op regionaal niveau.
