In november 2016 besloot het kabinet dat alle kantoren in 2023 tenminste over een energielabel C dienen te beschikken. Daarna is de voorbereiding van wetgeving ter hand genomen en dat leidde medio 2018 tot het verschijnen van een ontwerpbesluit tot wijziging van het Bouwbesluit 2012. Op 2 november 2018 is het definitieve Besluit van 17 oktober 2018 in het Staatsblad gepubliceerd. Datum van inwerkingtreding: 3 november 2018.
Inhoud regeling
In het Bouwbesluit 2012 is een nieuw artikel 5.11 opgenomen waarin wordt bepaald dat het vanaf 1 januari 2023 verboden is om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken als het kort gezegd niet tenminste over een energielabel C beschikt. Deze verplichting geldt niet voor:
Gebouwen waarin de kantoorfunctie minder dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte van het gebouw betreft;
Gebouwen waarbij het totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan kleiner is dan 100m2;
Kantoren in monumenten en kantoren in gebouwen die binnen twee jaar worden gesloopt, getransformeerd of onteigend.
De regeling bevat ook een hardheidsclausule: men kan volstaan met het nemen van maatregelen c.q. het doen van investeringen die binnen 10 jaar kunnen worden terugverdiend. Die investeringen dienen dan wel te worden gedaan, ook als daarmee geen energielabel C wordt verkregen.
Wat voorafging
Deze regeling is een eerste stap op weg naar de door de overheid beoogde reductie van de CO
2
-uitstoot ter uitvoering van het Regeerakkoord 2017. Daaraan ging vooraf het Energieakkoord voor duurzame groei van 2013. Doelstelling in dat Energieakkoord is onder meer een energie neutrale gebouwde omgeving in 2050 met als beoogde tussenstap tenminste een gemiddeld energielabel A voor alle gebouwen in 2030. Er is derhalve nog veel werk aan de winkel, allereerst voor eigenaren van kantoren die nu nog niet over een energielabel C beschikken.
Betekenis voor de praktijk
De verplichting heeft feitelijk enkel gevolgen voor de eigenaren van kantoren waarvoor op dit moment een energielabel D, E of F is afgegeven. Zij dienen de komende jaren de nodige maatregelen te nemen om ervoor te zorgen dat zij per 1 januari 2023 tenminste over een energielabel C beschikken. Ook een eventueel beroep op de hardheidsclausule laat onverlet dat alle mogelijke maatregelen, mits terug te verdienen binnen 10 jaar, dienen te worden genomen.
Terzijde zij vermeld dat in het Bouwbesluit 2012 niet wordt gesproken over een energielabel C maar over een energielabel met een energie-index van 1,3 of beter. Dit is vergelijkbaar met een energielabel C en daarom wordt in publicaties, vakbladen e.d. steeds gesproken over een verplicht energielabel C voor kantoren in 2023. Het jaar 2023 is gekozen om de eigenaren van kantoorpanden enerzijds de gelegenheid te geven de te nemen installatietechnische maatregelen zoveel mogelijk in te passen in natuurlijke onderhoudsmomenten en hen anderzijds de mogelijkheid te geven om voor financiering van de maatregelen te zorgen.
De door de eigenaren van de betreffende kantoren te nemen maatregelen liggen vooral op het gebied van verlichting. Kantoren die beschikken over gewone tl-verlichting en nu een energielabel D hebben, komen naar verwachting voor energielabel C in aanmerking indien de verlichting wordt vervangen door hoogfrequente tl-verlichting. Ook het vervangen van de verlichting door ledverlichting zal bij veel kantoren met nu energielabel D of E leiden tot het kunnen verkrijgen van energielabel C. Kantoren met energielabel F zullen meer moeten doen. Eén van de daarbij denkbare maatregelen is het aanbrengen van een veegpulsschakeling waardoor de verlichting in het gehele gebouw aan het einde van de werkdag automatisch uitgaat en daarna handmatig wordt bediend.
Handhaving
Bij overtreding van de label C-verplichting kan het bevoegd gezag handhavend optreden. Dat kan zowel langs de weg van het bestuursrecht als langs de weg van het strafrecht. Vanuit het strafrecht bezien is er sprake van overtreding van de Wet Economische Delicten. Op het gebied van het bestuursrecht kan het bevoegd gezag gebruikmaken van de instrumenten die de Woningwet biedt om te handhaven. Dit kan uiteindelijk bijvoorbeeld leiden tot het opleggen van een last onder dwangsom. Het is aan het bevoegd gezag om op basis van een afweging van alle omstandigheden van het geval te kiezen voor de weg waarlangs wordt gehandhaafd.
Financiering
In het kader van de invoering van label C-verplichting heeft de overheid geen nieuwe specifieke subsidieregeling ingevoerd. Wel kunnen eigenaren van kantoorpanden gebruikmaken van bestaande subsidieregelingen zoals de regeling Stimulering Duurzame Energieproductie (SDE+), de regeling Energie-investeringsaftrek (EIA) en de Investering Subsidie Duurzame Energie voor zonneboiler, warmtepompen en Biomassaketels (ISDE). Daarnaast wordt bij de te nemen maatregelen gekeken en gerekend met de terugverdientijd: het betreft maatregelen die leiden tot energiebesparing en dus ook minder energiekosten.
Indien het om verhuurde kantoorpanden gaat, komt de besparing op energiekosten terecht bij de huurders. Het ligt dan ook in de rede dat een eigenaar van een kantoorpand in overleg treedt met zijn huurder(s) over een bijdrage van de huurders in de kosten van de te nemen maatregelen. Zo'n bijdrage kan een eenmalig bedrag zijn of een verhoging van de huurprijs. Door de te realiseren besparing op energiekosten is het immers ook in het belang van de huurders dat de energiebesparende maatregelen worden genomen.
Aandachtspunten voor verhuurders en huurders van kantoorruimte
Bij het sluiten van nieuwe huurcontracten waarbij nog geen energielabel C kan worden verstrekt, dienen partijen afspraken te maken over het tijdig nemen van maatregelen opdat het kantoor per 1 januari 2023 over een energielabel C beschikt. Ofwel: wie gaat wat doen? En wie gaat wat betalen? Daarbij dient ook te worden geregeld dat de huurder de uitvoering moet gedogen en voorts of, en zo ja in welke mate de hinder/overlast/het mogelijk tijdelijk niet of beperkt kunnen gebruiken van het gehuurde tijdelijk van invloed is op de hoogte van de huurprijs.
Met betrekking tot in de komende jaren eventueel te verlengen huurovereenkomsten dienen partijen in het kader van het overleg over de verlenging ook de zojuist behandelde onderwerpen in hun overleg te betrekken en daarover afspraken te maken.
Tenslotte: met betrekking tot bestaande huurovereenkomsten die qua duur al over 1 januari 2023 heen gaan, komt het raadzaam voor tijdig in overleg te treden over een en ander, dit om te voorkomen dat er begin 2023 problemen ontstaan met het bevoegd gezag. Dit is alleen dan niet nodig indien een en ander in de bestaande huurovereenkomst genoegzaam geregeld is, maar dat zal vermoedelijk in veel gevallen niet het geval zijn.
