Met het aflopen van de bouwvakvakantie zal spoedig een eind komen aan de rust rondom nieuwsberichten en brandbrieven vanuit de sector. Een dezer dagen zal zonder twijfel Vereniging Eigen Huis gevolgd door Bouwend Nederland, Neprom en nog talloze belangenclubs weer met het jaarlijks bouwleges ritueel komen.
Met het aflopen van de bouwvakvakantie zal spoedig een eind komen aan de rust rondom nieuwsberichten en brandbrieven vanuit de sector. Een dezer dagen zal zonder twijfel Vereniging Eigen Huis gevolgd door Bouwend Nederland, Neprom en nog talloze belangenclubs weer met het jaarlijks bouwleges ritueel komen. Dat doen ze al meer dan tien jaar rond deze tijd. Bouwleges die veel te hoog zijn, niet transparant, prutswerk voor heel veel geld (Vereniging Eigen Huis) en noem maar op. Het heeft echter allemaal geen enkel effect gehad op het bouwleges stelsel. Ook Omgevingsweb kan het bouwleges stelsel niet veranderen. Wel kunnen wij enkele praktische tips geven om niet onnodig veel te moeten betalen.
1 Check de eenheidsprijzen van de gemeente
De bouwleges worden geheven over de bouwkosten. Voor lagere bouwleges is het van belang om de bouwkosten niet onnodig hoog op te geven op het aanvraagformulier om omgevingsvergunning. Gemeenten hanteren vaak eenheidsprijzen per m2 of per m3 bouwwerk om uw opgegeven bouwkosten te toetsen aan een zekere ondergrens. Geef de bouwkosten dus dan ook conform die eenheidsprijzen op. De eenheidsprijzen zijn bij de meeste gemeenten openbaar en staan op de gemeentelijke website. De meeste gemeenten stellen uw opgegeven bouwkosten namelijk niet naar beneden bij wanneer uw opgegeven bouwkosten hoger zijn dan de gemeentelijke calculatienormen. Bij het niet checken van de gemeentelijke eenheidsprijzen kunt u zomaar duizenden euros meer kwijt zijn dan nodig.
2 Geef de (ruwbouw) bouwkosten op. Niet de totale verbouwingskosten
Een muur stucen, een peperdure visgraat parketvloer of bijvoorbeeld een keukenblok met talloze inbouw apparatuur zijn vergunningvrije activiteiten. Geef alleen de bouwkosten op voor die onderdelen die vergunningplichtig zijn en nodig zijn om uw bouwplan te kunnen laten toetsen aan het Bouwbesluit 2012. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak: ECLI:NL:GHARN:2012:BW6275
De bouwkosten geeft u zonder BTW op. Ook daar worden duren vergissingen mee gemaakt!
3 Voeg een bouwkostenberekening toe aan uw aanvraag
Met behulp van de gemeentelijke eenheidsprijzen kunt u zelf een berekening maken wat de bouwkosten worden waar de gemeente haar bouwleges op moet baseren als ondergrens. Voeg deze berekening dan ook toe aan de aanvraag. Wellicht kunt u net als bij de belastingdienst alle uitkomsten naar beneden afronden. Elke euro is er één!
4 Vul de bouwkosten in
Om in het afhandelen van de aanvraag om omgevingsvergunning vertragingen te voorkomen vul het aanvraagformulier om omgevingsvergunning volledig in. Dus ook de bouwkosten (aan de hand van de eenheidsprijzen). Bij het niet invullen van de bouwkosten zal de gemeente een verzoek tot aanvulling moeten doen. U moet dan alsnog reageren. Voordat uw bouwplan dan weer aan de beurt is voor verdere behandeling is het al snel 4 weken verder.
5 Bouwkosten van gemeente zijn te hoog?
Het kan zijn dat de gemeentelijke eenheidsprijzen (die algemeen zijn) niet specifiek op uw bouwproject voorziet. Bijvoorbeeld doordat gebruik gemaakt kan worden van een goedkope fundering vanwege de goede bodemgesteldheid ter plaatse. Overtuig de ambtenaar gedurende het vergunningproces van de lagere bouwkosten middels een begroting. Denk niet ik wil mijn vergunning zo snel mogelijk en dus maak ik na de vergunning wel bezwaar tegen de opgelegde bouwkosten. In de meeste gevallen bent u dan te laat. Reageert u niet tegen de hogere bouwkosten binnen de gestelde termijn van de gemeente dat heeft u ingestemd met deze hogere bouwkosten.
6 Toch bezwaar? Kom met een goede begroting
Een bezwaar- beroepsprocedure is een lange weg en geeft vaak frustraties en een kaal hoofd. Maak alleen bezwaar als u goede argumenten heeft met een goede tegen begroting.
De bouwkosten moeten marktconform en op basis van nieuwbouwprijzen worden opgegeven. Kom dus in uw bezwaarschrift niet aan met marktplaats spullen, zelfwerkzaamheden en vriendendiensten. Een rechtbank is dan namelijk heel snel klaar met de zaak in uw nadeel.
7 Verdiept u in het vergunningvrij bouwen
Bij grootschalige renovatieprojecten kunnen talloze renovatiewerkzaamheden vergunningvrij worden uitgevoerd. Zoals onder bepaalde voorwaarden het vervangen van de kozijnen. Vraag deze vergunningvrije activiteiten dan ook niet aan op het aanvraagformulier om omgevingsvergunning en bereken daar ook geen bouwkosten over.
8 Raadpleeg jurisprudentie
De volgende jurisprudentie is bij ons bekend:
Kruissubsidiëring leges omgevingsvergunning toegestaan met zelfs andere producten.
Hoge Raad geeft nadere richtlijnen voor de toetsing van de hoogte van bouwleges
Bouwkosten moeten ook over (meerwerk)opties worden berekend bij berekening bouwleges
Niet alle installaties behoren tot de bouwkosten ten behoeve bouwleges
Bouwleges relateren aan oppervlakte bouwplan resulteert in onredelijke heffing
Gemeente mag zelf bouwkosten tbv leges vaststellen indien raming van aanvrager niet aannemelijk is
Heeft u zelf ook een tip? Deel uw ervaring hier.
