Flexwonen is een term voor een woonvorm die we steeds vaker zien in Nederland. Het kan relatief snel en goedkoop uitkomst bieden voor de krapte op de woningmark, doordat er een flexibele woonoplossing wordt geboden. De realisatie van flexwoningen gaat gepaard met de nodige juridische haken en ogen. Waar moet je als gemeente op letten als je flexwoningen wil (laten) realiseren in jouw gemeente? Welke stappen moet je zetten? Wij geven je handvatten in deze blog.
Onder het begrip ‘flexwoning’ vallen verschillende tijdelijke woonoplossingen. Het gaat in ieder geval om woningen die relatief snel te bouwen zijn en eenvoudig kunnen worden verplaatst, gestapeld en/of gesplitst. Het tijdelijke karakter ziet op de woning zelf, de bewoning daarvan en/of de locatie waarop de woning geplaatst is.
Voordat flexwoningen kunnen worden gerealiseerd, moet een geschikte locatie worden gevonden. Dat is voor gemeenten regelmatig een uitdaging. Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) heeft in 2020 een ruimtelijk afwegingskader voorgesteld als hulpmiddel bij de selectie van locaties voor flexwoningen. Dit is een eerste afwegingskader dat een richtsnoer kan zijn voor het vinden van een geschikte locatie. Het komt er in de kern op neer dat een locatie ‘beschikbaar’ en ‘geschikt’ moet zijn voor de realisatie van flexwoningen.
Beschikbaarheid van een locatie
Voor de ‘beschikbaarheid’ van een locatie formuleert het PBL de criteria dat:
(1) het gebruik van de locatie ‘extensief’ is;
(2) er geen harde omgevingsrechtelijke beperkingen gelden; en
(3) op de locatie de komende tien jaar geen harde plannen zijn voor woningbouw.
Het derde criterium (geen harde plannen voor woningbouw) strekt ertoe het ‘verdringingseffect’ te voorkomen. Dit wil zeggen dat de realisatie van permanente woningen geen vertraging mag oplopen door de komst van flexwoningen. Soms is het juist effectief om flexwoningen te realiseren op een locatie waar later permanente woningbouw komt. Zo lang het project voor de realisatie van permanente woningen geen vertraging oplevert, treedt het verdringingseffect immers niet op.
Geschiktheid van een locatie
Voor de ‘geschiktheid’ van een locatie is van belang dat wordt nagegaan of de locatie past bij de behoeften van de beoogde bewoners. Verschillende doelgroepen (bijvoorbeeld asielzoekers, studenten of starters) hebben immers verschillende behoeften. Die behoeften verschillen ook per regio en veranderen met de tijd. Denk in dit kader bijvoorbeeld aan de grootte van de wooneenheden, de nabijheid van openbaar vervoer en het bestaan van voldoende parkeergelegenheid.
Als een locatie in beeld is voor de realisatie van flexwoningen, is het van belang dat afspraken worden gemaakt over de realisatie daarvan. Dat kan op verschillende manieren. Het is daarbij van belang wie de grondpositie heeft en welke constructie gewenst is.
Verkoop van grond of uitgifte in erfpacht
Als gemeente kun je eigen gronden verkopen aan een ontwikkelaar of woningcorporatie, om daarop flexwoningen te (laten) realiseren. Een alternatief voor grondverkoop is uitgifte in erfpacht. Daardoor zijn de investeringskosten lager en wordt de financiële haalbaarheid bevorderd. Let daarbij op dat je als gemeente rekening houdt met het Didam-arrest. Het is niet toegestaan grond voor flexwoningen zonder meer een-op-een te verkopen of in erfpacht uitgeven aan een partij naar keuze.
Gemeente als opdrachtgever
Het is ook denkbaar dat een gemeente zelf opdrachtgever is voor de bouw van flexwoningen op gemeentegrond. Vaak maakt een gemeente dan afspraken met een woningcorporatie over de realisatie van flexwoningen. Er zijn meerdere onderwerpen waarover de gemeente en een woningcorporatie overeenstemming moeten bereiken, zoals de locatie, de typen woningen en de aantallen. Uiteraard moet de realisatie van flexwoningen planologisch mogelijk worden gemaakt, waarover hierna meer.
Faciliterende rol door planologische medewerking
Het kan ook zo zijn dat je als gemeente de ontwikkeling van flexwoningen faciliteert op gronden die al in eigendom zijn van een ontwikkelaar of initiatiefnemer. De gemeente doet dit door de benodigde planologische medewerking te verlenen.
Op de locatie waar de flexwoningen worden gerealiseerd, rust vaak een andere bestemming dan een woonbestemming. Een planologische wijziging is dan noodzakelijk om flexwonen daar mogelijk te maken. Er zijn verschillende routes voor gemeenten om flexwonen planologisch in te passen.
De Kruimelgevallenregeling vervalt
In de huidige praktijk wordt vaak met gebruikmaking van de kruimelgevallenregeling afgeweken van het bestemmingsplan (artikel 2.12 lid 1 sub a onder 2 Wabo jo. artikel 4 lid 9 en lid 11 bijlage II Bor). Via de reguliere procedure van acht weken wordt dan een vergunning verleend voor activiteiten die in strijd zijn met het bestemmingsplan. Op deze manier kan voor een periode van tien jaar worden afgeweken van het bestemmingsplan.
Omgevingsvergunning voor buitenplanse afwijking
De kruimelgevallenregeling vervalt na inwerkingtreding van de Omgevingswet. De procedure voor de omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit wordt dat de standaardprocedure, waardoor de kruimelgevallenregeling niet meer nodig is. Dit geldt ook voor de grote buitenplanse afwijkingen. Daarvoor is dan niet meer de uitgebreide vergunningprocedure van zes maanden van toepassing. Flexwoningen kunnen dan dus planologisch mogelijk worden gemaakt door het verlenen van een vergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Besluit uitvoering Crisis- en Herstelwet (artikel 6)
Op dit moment wordt ook de route van artikel 6 Besluit uitvoering Crisis- en Herstelwet gebruikt. Dit maakt een afwijking van het bestemmingsplan voor langer dan tien jaar mogelijk met een omgevingsvergunning. Zo wordt, vooruitlopend op de Omgevingswet, al geëxperimenteerd met langere looptijden voor voorlopige bestemmingen. Een gemeente kan dan bij het ministerie van BZK vragen om een project voor flexwoningen bij ministeriële regeling toe te voegen als ‘experiment’. Daarbij kan zij dan iedere gewenste termijn voor afwijking van het bestemmingsplan vragen.
