Één van de onderdelen om te beoordelen of een huurprijs redelijk is, is de WOZ-waarde. Maar wat nou als die WOZ-waarde ontbreekt (of niet meer representatief is), omdat er bijvoorbeeld sprake is van nieuwbouw of renovatie? Hoe wordt dan getoetst of de huurprijs redelijk is? In deze blog leggen we dat uit.
Bij de verhuur van woonruimte geldt als uitgangspunt de huurprijs die partijen zijn overeengekomen. Deze aanvangshuurprijs bepaalt of er sprake is van een sociale huurwoning (niet-geliberaliseerd) of een woning in de vrije-sector (geliberaliseerd). Bij een aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens valt een woning in het gereguleerde segment. Was de aanvangshuurprijs hoger, dan is sprake van een geliberaliseerde huurovereenkomst. De liberalisatiegrens ligt per 1 januari 2022 bij € 763,47 per maand.
Huurders kunnen echter binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst, de huurcommissie verzoeken om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De Huurcommissie toetst de huurprijs dan aan het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Ook wel bekend als ‘het puntensysteem’. Aan de hand van dit puntensysteem gaat de Huurcommissie na of de overeengekomen huurprijs passend is voor de kwaliteit van de woning en stelt de Huurcommissie vast of huurprijs onder of boven de liberalisatiegrens valt. Oftewel of er sprake is van een sociale huurwoning (onder) of een woning in de vrije-sector (boven).
Is de overeengekomen huurprijs hoger dan de liberalisatiegrens en de puntentelling leidt tot een huurprijs boven de liberalisatiegrens, dan wordt de overeengekomen huurprijs redelijk geacht. Leidt de puntentelling tot een maximale huurprijs die lager is dan de liberalisatiegrens, dan oordeelt de huurcommissie dat die lagere huurprijs redelijk is en stelt zij de huur zo nodig naar beneden bij. De huurder en de verhuurder zijn daar aan gebonden.
Een van de onderdelen van het waarderingsstelsel dat wordt gebruikt bij de beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs van een zelfstandige woning, is de WOZ-waarde van het gehuurde zoals die geldt op de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Hiermee is beoogd om een koppeling aan te brengen tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning.
Dus hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer punten aan een woning werden toegekend. Het puntensysteem hanteert daarbij het uitgangspunt dat er steeds een representatieve WOZ-beschikking voorhanden is.
In de praktijk komt het echter regelmatig voor dat zo’n representatieve WOZ-beschikking ontbreekt. Bijvoorbeeld na nieuwbouw, transformatie of als gevolg van renovatie, (illegale) splitsing of samenvoeging.
Door de Huurcommissie en de rechtspraak werd tot voor kort wisselend geoordeeld over de manier waarop de WOZ-waarde dan moet worden bepaald. Dit leidde nog al eens tot (voor verhuurders) pijnlijke situaties waarbij de huurprijs met enkele honderden euro’s per maand naar beneden werd bijgesteld. Veelal hanteerde de Huurcommissie dan namelijk de minimale WOZ-waarde uit het puntensysteem, als gevolg waarvan een woning op dit aspect nauwelijks punten scoorde.
De Hoge Raad heeft hier op 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633) een streep door gezet. Volgens de Hoge Raad is de minimum WOZ-waarde namelijk niet geschikt voor de beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs als de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. Dat doet namelijk geen recht aan de functie van de WOZ-waarde als onderdeel van het puntensysteem.
De WOZ-waarde van het gehuurde dient in die gevallen op een andere manier, objectief en transparant, te worden vastgesteld. Bijvoorbeeld door aansluiting te zoeken bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen, het opstellen van een WOZ-taxatie of bijvoorbeeld door een latere WOZ-beschikking te corrigeren voor de waardeontwikkeling tussen de waarde peildatum die bij toetsing van de huurprijs in acht genomen moet worden en de waarde peildatum van de latere WOZ-beschikking.
Dit geldt ook in gevallen dat de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is door toedoen van de verhuurder. Bijvoorbeeld als hij niet tijdig heeft verzocht om een WOZ-beschikking of in het geval een woning zonder vergunning is gesplitst of gebouwd. De redelijkheid van de tussen huurder en verhuurder overeengekomen huurprijs staat los van de handhaving van publiekrechtelijke voorschriften ten aanzien van de belastingheffing en het bouwen en splitsen van woningen. Aldus de Hoge Raad.
