"Per 1 januari 2014 trad de Warmtewet in werking. Doel van de Warmtewet was om de gebruikers van collectieve warmte (denk daarbij aan stadsverwarming, blokverwarming en WKO-installaties) te beschermen tegen (te) hoge kosten doordat zij feitelijk geen keus hadden in de leverancier van hun warmte. Een mooi doel, ware het niet dat al snel duidelijk werd dat de Warmtewet knelpunten vertoonde met het huurrecht. Verhuurders werden immers beschouwd als warmteleverancier en dienden te voldoen aan de verplichtingen die de Warmtewet voorschrijft, terwijl op grond van het (sociale) huurrecht al bescherming werd geboden door middel van regelgeving omtrent de hoogte van de huurprijs en (afrekening van) servicekosten. Aan dit ongewenste gevolg van de Warmtewet is per 1 juli 2019 een einde gekomen. Sinds dat moment vallen verhuurders niet langer onder het begrip ‘warmteleverancier’ van de Warmtewet. Deze wijziging heeft echter niet op alle vlakken de gewenste duidelijkheid verschaft."
Onder vigeur van de Warmtewet werd door verhuurders veelal een vastrecht voor de levering van warmte aan de huurders doorbelast. In dat vastrecht waren dan ook de kapitaal- en onderhoudslasten van een warmte-installatie begrepen. Hoewel het doorbelasten van een vastrecht via de Warmtewet gereguleerd is, bleek dit in te druisen tegen het systeem van het huurrecht. Ook het (grotendeels) uitzonderen van de verhuurders voor toepassing van de Warmtewet maakt dat niet anders. Dit heeft tot gevolg dat onduidelijk is of, en zo ja onder welke noemer, het vastrecht aan huurders kan en mag worden doorbelast.
De wet maakt in artikel 7:237 BW een onderscheid tussen prijs, huurprijs, kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter, servicekosten en energieprestatievergoeding. Voor de hiervoor bedoelde kwestie is met name het onderscheid tussen de huurprijs en servicekosten van belang. De huurprijs is de prijs die is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte. In de praktijk wordt dit vaak aangeduid met de kale huurprijs. De servicekosten bestaan uit de vergoeding (vaak een voorschotbedrag) voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Het verschil zit hem dus enerzijds in het enkele gebruik van de woonruimte en anderzijds de overige zaken en diensten in verband met de bewoning.
Om vast te kunnen stellen wat de prestaties zijn ter zake het enkele gebruik van de woonruimte zijn, is van belang om te kunnen vaststellen wat onder de gehuurde woonruimte begrepen wordt. Naast de woonruimte op zichzelf, zijn dat ook de onroerende aanhorigheden. Indien sprake is van een onroerende aanhorigheid bij het gehuurde, moet de vergoeding voor het gebruik daarvan dus uit de huurprijs worden gedekt. Voor doorberekening van de kosten voor onroerende aanhorigheden in de vorm van servicekosten is dan geen plaats.
Voor de vraag of iets onder de noemer servicekosten mag worden doorbelast, is dus altijd de eerste vraag of sprake is van een onroerende of roerende zaak. Onroerende zaken kunnen niet weggenomen worden zonder beschadiging van betekenis aan de zaak of de woonruimte te veroorzaken. Zaken die volgens de verkeersopvatting onderdeel uitmaken van de woonruimte worden eveneens als onroerend gezien. Deze zaken worden gezien als bestanddeel van de woonruimte. Voorbeelden hiervan zijn inbouwapparatuur, de verwarmingsinstallatie, radiatoren en een tegelvloer. De kosten voor deze onroerende zaken maken deel uit van de kale huurprijs en kunnen niet als servicekosten worden doorberekend. Welke kosten in ieder geval wel als servicekosten kunnen worden doorberekend, staat vermeld in het Besluit servicekosten. Zo kunnen de kosten voor warmtevoorziening in gemeenschappelijke ruimten bijvoorbeeld wel onder de noemer servicekosten worden doorbelast, maar kunnen de kosten voor warmtevoorziening in individuele ruimten niet onder de noemer servicekosten worden doorbelast.
In de parlementaire geschiedenis is bij de wijziging van de Warmtewet aan bod gekomen dat ook het Besluit servicekosten aanpassing verdient. Enerzijds zou onder warmtevoorzieningen niet nog slechts gerelateerd worden aan de gemeenschappelijke gedeelten, maar zou daaronder verstaan gaan worden de levering van elektriciteit, gas, olie en verwarmd water, dan wel een andere vorm van energie voor het verwarmen van het woonruimtegedeelte van zowel het gehuurde als de gemeenschappelijke gedeelten. Anderzijds zou roerende zaken worden gewijzigd in ter beschikking gestelde zaken, zodat daar ook onroerende zaken onder zouden kunnen vallen. Daarnaast zou een nieuw onderdeel worden toegevoegd, namelijk de collectieve installaties en daarmee verbonden apparatuur voor het leveren van warmte. Deze voorgestelde wijziging houdt in dat de verhuurder kapitaal- en onderhoudslasten van een onroerende aanhorigheid via de servicekosten in rekening zou kunnen brengen. De beoogde wijziging botst echter met de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, omdat op grond daarvan de kosten voor onroerende aanhorigheden dienen te zijn inbegrepen in de kale huurprijs.
Ondanks een andere opvatting van de wetgever laat het huidige beleid van de Huurcommissie niet toe dat investerings- en onderhoudskosten van de verwarmingsinstallatie als servicekosten in rekening worden gebracht. Tot op heden is er géén wijziging op dit punt doorgevoerd, zodat de bal nu bij de wetgever ligt om het standpunt van de minister wettelijk te verankeren. Pas daarna kunnen rechters conform dat standpunt rechtspreken. Zekerheidshalve moeten de kosten dan ook op de werkelijk gemaakte kosten worden gebaseerd en de investerings- en onderhoudskosten worden ondergebracht in de kale huurprijs. Inmiddels wordt er overigens ook van uitgegaan dat het puntenverlies (na inwerkingtreding van de Warmtewet werd in het woningwaarderingsstelsel een huurcorrectie van -0,5 punt toegepast) niet wordt teruggedraaid en dat daarvoor (ook voor verhuurder die daadwerkelijk de kale huur hebben verlaagd) geen voorziening wordt getroffen.
Veel verhuurders zien zich nu voor de vraag gesteld hoe zij de kapitaal- en onderhoudslasten voor een onroerende aanhorigheid (zoals een WKO-installatie) toch aan de huurder kunnen doorbelasten.
In het woningwaarderingsstelsel wordt geen correctie doorgevoerd, zonder aanpassing van het Burgerlijk Wetboek en het Besluit servicekosten kan dit niet als servicekosten worden doorbelast en doorbelasten op grond van de Warmtewet is sinds de wetswijziging ook niet meer mogelijk. Een veel aangedragen oplossing is het outsourcen van de warmtelevering aan een partij die niet gelieerd is aan de verhuurder, om vervolgens de kosten van die derde partij door de verhuurder aan de huurder te laten doorbelasten als servicekosten. Of die oplossing standhoudt in de rechtspraak zal nog moeten blijken. Eén belangrijke hobbel die daarmee in ieder geval niet wordt genomen, is het feit dat nog altijd sprake blijft van een onroerende zaak. Zelfs indien de verhuurder niet de eigenaar is van de WKO-installatie, betekent dit namelijk nog niet dat een dergelijke installatie niet als onroerende aanhorigheid bij het gehuurde zal kunnen worden gezien.
Kortom, de (gewijzigde) Warmtewet zal de gemoederen voorlopig nog flink bezig blijven houden.
