Bij nieuwe planologische ontwikkelingen kunnen de kosten van uit te keren planschadevergoedingen oplopen tot aanzienlijke bedragen. Er bestaan echter enkele manieren om het ontstaan van planschade te voorkomen dan wel te beperken. Deze methoden om planschade te voorkomen dan wel te beperken vloeien voort uit de jurisprudentie. In de vorige aflevering van de Nieuwsbrief hebben wij al twee tips gegeven. Naast de hoofdlijnen op het gebied van planschade- specifiek het leerstuk van de voorzienbaarheid dat in deze aflevering van planschadespecials wordt behandeld - worden in het onderhavige artikel nog enkele praktische tips gegeven voor het voorkomen dan wel beperken van planschade in relatie tot voorzienbaarheid.
Bij nieuwe planologische ontwikkelingen kunnen de kosten van uit te keren planschadevergoedingen oplopen tot aanzienlijke bedragen. Er bestaan echter enkele manieren om het ontstaan van planschade te voorkomen dan wel te beperken. Deze methoden om planschade te voorkomen dan wel te beperken vloeien voort uit de jurisprudentie. In de vorige aflevering van de Nieuwsbrief hebben wij al twee tips gegeven. Naast de hoofdlijnen op het gebied van planschade- specifiek het leerstuk van de voorzienbaarheid dat in deze aflevering van planschadespecials wordt behandeld - worden in het onderhavige artikel nog enkele praktische tips gegeven voor het voorkomen dan wel beperken van planschade in relatie tot voorzienbaarheid.
Inleiding
Het voorkomen dan wel het zoveel mogelijk beperken van toekomstige verzoeken om planschadevergoeding kan op verschillende wijzen. In het eerste artikel over dit onderwerp in de vorige Nieuwsbrief (Tonnaer Nieuwsbrief maart 2014) werd vooral gefocust op het voorkomen/beperken van planschadevergoeding door voordeelverrekening en het anderszins verzekeren van eventuele planschade door het treffen van compenserende maatregelen.
In deze bijdrage wordt ingegaan op de tip om toekomstige planschadeclaims te voorkomen door voorzienbaarheid te creëren. Toekomstige planschadeverzoeken kunnen verder ook voorkomen worden door het terugdraaien van een nadelige planologische wijziging door herstelmogelijkheden te creëren voor de wegbestemde bouw- of gebruiksmogelijkheden.
Het creëren van voorzienbaarheid
In deze Nieuwsbrief is in de 3e planschadespecial uitgebreid ingegaan op de vraag wanneer er sprake zou kunnen zijn van voorzienbaarheid. Omschreven is dat er ten tijde van de datum van aankoop van de onroerende zaak door verzoeker sprake moet zijn van een concreet beleidsvoornemen dat openbaar moet zijn gemaakt. Een dergelijk concreet beleidsvoornemen hoeft geen formele status te hebben. Dit kan dus ook een beleidsnota zijn. Essentieel is dus wel dat het document is vastgesteld en gepubliceerd wordt in een dag-, nieuws- of huis-aan-huis-blad of de Staatscourant.
Om toekomstige planschadeclaims te beperken is het zaak om zo vroeg mogelijk concrete beleidsvoornemens ten aanzien van nieuwe planologische ontwikkelingen te publiceren.
In dit concrete beleidsvoornemen kunnen ook verschillende alternatieven worden beschreven. Uit de jurisprudentie blijkt dat als in een openbaar gemaakt beleidsvoornemen een aantal alternatieven zijn beschreven en er één ongunstig uitpakt voor een verzoeker om planschade, er toch sprake kan zijn van volledige voorzienbaarheid (
AbRvS 28 november 2012, nr. 201202309/1/A2
). Bij de aankoop van een woning dient een redelijk handelend en denkend koper uit te gaan van de kans dat het meest ongunstige alternatief wordt uitgevoerd, wanneer dit behoort tot de voorzienbare opties.
Door al vroeg in de procedure concrete beleidsvoornemens te publiceren kunnen in de toekomst wellicht planschadeverzoeken worden voorkomen.
Herstelmogelijkheid creëren voor wegbestemde bouw- of gebruiksmogelijkheden
Het is mogelijk om eventuele planschadeclaims te beperken door in plaats van een geldelijk bedrag aan planschadevergoeding een wegbestemde bouwmogelijkheid (gedeeltelijk) te herstellen. In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 18 juli 2012 (nr.
201110605/1/A2
) werd door de Afdeling toegestaan om een schadevergoeding toe te kennen in de vorm van herstel van de bouwmogelijkheden op het perceel die met het nieuwe planologische regime zijn wegbestemd. Binnen twee jaar na het onherroepelijk worden van het nieuwe regime is de mogelijkheid geboden om een bouwaanvraag in te dienen om deze mogelijkheden alsnog te realiseren. Na het herstel van de bouwmogelijkheden door middel van de verlening van een omgevingsvergunning voor de activiteiten bouwen en planologisch afwijken werden de benadeelden gedurende een periode van drie jaar na het onherroepelijk worden van deze omgevingsvergunning in de gelegenheid gesteld om van die vergunning gebruik te maken. Indien de compensatie in natura geen doorgang kan vinden, zal toch een compensatie in geld worden aangeboden. Voor het vaststellen van de hoogte van deze compensatie worden onafhankelijke planschadeadviseurs ingeschakeld.
Als de benadeelde vervolgens binnen de gestelde termijnen van deze overgangsmogelijkheid géén gebruik maakt, is er alsnog sprake van passieve risicoaanvaarding en blijft een geldelijke planschadevergoeding uit (zie voor meer informatie hierover het artikel van C.N.J. Kortmann, S.L. Boersen in de Gemeentestem 2013, 46). Door het opnemen van een dergelijke regeling kan dus ook passieve risicoaanvaarding worden gecreëerd.
Aanbevolen kan worden om zo snel mogelijk na het onherroepelijk worden van het nieuwe planologische regime de herstelmogelijkheden aan te bieden (
AbRvS 19 januari 2011, nr. 201006860/1/H2
). Als een verzoeker om planschade zijn pand reeds heeft verkocht, dan kan van bovengenoemde optie geen gebruik meer worden gemaakt en moet alsnog een planschadevergoeding in geld worden uitgekeerd. De voormalige eigenaar van het pand heeft immers niets meer aan het herstel van bouwmogelijkheden op het perceel waarvan hij geen eigenaar meer is.
Door
mr. Yuval Schönfeld, Tonnaer
Gerelateerde info:
