Onder de Ow wordt het bouwen opgeknipt in een bouwtechnisch en ruimtelijk deel. Twee aparte vergunningen dus. Vaak zal maar één vergunning nodig zijn, maar soms beide.
Vanaf 2023 wordt het bouwtechnische bouwen getoetst aan de technische bouwregels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), de opvolger van het Bouwbesluit. Het ruimtelijk deel betreft het planologisch bouwen, gebruiken en in stand houden van een bouwwerk (omgevingsplanactiviteit). Dit deel wordt straks getoetst aan het omgevingsplan, de opvolger van het bestemmingsplan.
In de Ow is het ruimtelijk bouwen maar beperkt wettelijk geregeld. In artikel 5.1 lid 2 onder a Ow is bepaald dat er alleen een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit nodig is als dat bij algemene maatregel van bestuur is bepaald. Het regelen van de vergunningplicht voor het ruimtelijk bouwen is overwegend aan de gemeenten overgelaten. Zij moeten dit in hun omgevingsplan regelen. De knip betekent dus een omslag in de vergunningverlening voor het bouwen.
Wat zijn de gevolgen van de nieuwe regeling? Het regelen van de vergunningplicht in het omgevingsplan biedt flexibiliteit. Gemeenten kunnen bijvoorbeeld een vergunningplicht, algemene regels of een meldingsplicht in het omgevingsplan opnemen. Als met algemene regels wordt gewerkt is alleen een omgevingsvergunning nodig als niet aan die regels wordt voldaan. Die flexibiliteit vraagt echter oplettendheid. Het zal per gemeente verschillen of er een vergunningplicht geldt. Binnen dezelfde gemeente kan er zelfs per locatie worden gedifferentieerd.
