Actualiteiten overheidsprivaatrecht – december 2018

1.

Toezegging over de locatie van een stoep?

De gemeente die haar plannen beschrijft, doet niet snel een toezegging voor de toekomst. In een

arrest

van het Hof Amsterdam van 18 december 2018 stelt appellant dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door een stoep aan te leggen aan de kant van zijn woning. De gemeente zou namelijk hebben toegezegd dat de stoep aan de overkant van de weg zou worden aangelegd. Het hof oordeelt echter dat geen sprake was van een toezegging, omdat de uitlating van de gemeente niet meer inhield dan een "min of meer terloopse beschrijving van de inhoud van de plannen op dat moment", waarin later verandering was gekomen. Het hof oordeelt verder dat de gemeente niet verplicht was om appellant op de hoogte te stellen van de wijziging van het bestemmingsplan, die de mogelijkheid opende om de stoep aan de kant van zijn woning aan te leggen. De gemeente hoefde appellant daar niet voor te waarschuwen. Evenmin was de gemeente gehouden met appellant te overleggen alvorens te starten met de aanleg van de stoep. Zij had zich namelijk niet aan een bepaalde gedragslijn of handelwijze in de toekomst verbonden door middel van een toezegging. Het was aan appellant om zijn eigen belangen in het oog te houden.

2.

Onrechtmatige afhandeling integriteitsonderzoek

In een

vonnis

van 19 december 2018 heeft de Rechtbank Gelderland geoordeeld dat de gemeente Bronckhorst onrechtmatig heeft gehandeld bij de afhandeling van een onderzoek naar de integriteit van een commissielid van een raadsfractie. Het commissielid werd verweten dat hij vertrouwelijke informatie had aangewend om de invulling van een nieuw bestemmingsplan te beïnvloeden. Volgens de rechtbank heeft de gemeente niet onrechtmatig gehandeld door te besluiten tot het instellen van een integriteitsonderzoek, en is van onrechtmatig handelen in het kader van de uitvoering van het onderzoek ook geen sprake. Bij de afhandeling van de uitkomst van het rapport van de onderzoeker is de gemeente echter onvoldoende zorgvuldig geweest. De rechtbank stelt in dat verband voorop dat aan het handelen van overheden rond integriteitskwesties hoge eisen worden gesteld. De gemeente wordt in het bijzonder verweten dat (1) de betrokkene slechts een uur de tijd kreeg om het rapport in te zien, voordat een gesprek met de burgemeester zou plaatsvinden en het presidium over de inhoud zou vergaderen, en dat (2) het rapport op de website van de gemeente is geplaatst, nadat eerder was toegezegd dat het rapport niet actief openbaar gemaakt zou worden. De rechtbank verklaart dan ook voor recht dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door de wijze waarop zij is omgegaan met de uitkomst van het onderzoek.

3.

Veroordeling tot afname van gemeentegrond

Een

vonnis

van de Rechtbank Gelderland van 28 november 2018 draait om een overeenkomst die de gemeente Cuijk heeft gesloten met een ontwikkelaar in verband met de ontwikkeling van de Kraaijenbergse plassen. Deze overeenkomst voorzag in een ontwikkelings- en een realisatiefase. De gemeente had zich ertoe verbonden om de voor het project benodigde gronden te verwerven na aanvang van de realisatiefase. De ontwikkelaar zou op haar beurt de gronden gefaseerd afnemen van de gemeente. Op dat punt stokt het. De ontwikkelaar neemt de gronden niet af en neemt geen aanvang met de realisatie het project. Er vinden wel veel bestuurlijke overleggen plaats waarbij aan de ontwikkelaar steeds nieuwe termijnen worden gesteld voor het aanleveren van plannen ten behoeve van de ontwikkeling van het gebied. In rechte voert de ontwikkelaar onder meer het verweer dat geen sprake is van een tekortkoming, nu in de overeenkomst geen verplichting was opgenomen tot het aanleveren van dergelijke plannen op een bepaalde datum. De rechtbank oordeelt anders, omdat de ontwikkelaar miskent dat zij zich tijdens de bestuurlijke overleggen heeft gecommitteerd heeft aan termijnen voor het aanleveren van de plannen. De conclusie is dan ook dat de ontwikkelaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichting tot het realiseren van het project zoals beschreven in de overeenkomst. Slotsom? De ontwikkelaar moet de grond van de gemeente alsnog afnemen tegen de overeengekomen koopsom van ruim 6 miljoen euro.

4.

Het publiekrechtelijk voorbehoud

In een

vonnis

van 12 december 2018 oordeelt de Rechtbank Midden-Nederland dat de gemeente Oudewater niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit een intentieovereenkomst met PSI. Op grond van deze overeenkomst zou het college zich inspannen om met PSI tot een planvoorstel te komen op basis waarvan vervolgovereenkomsten zouden worden gesloten teneinde een openluchtzwembad met woningbouw te realiseren. Omdat het college door de raad was opgedragen de medewerking aan de verdere uitwerking van het plan te staken, heeft het college de overeenkomst opgezegd per 1 januari 2018. Volgens de rechtbank brengt een redelijke uitleg van de overeenkomst mee dat een voortijdige opzegging geoorloofd is als bij voorbaat duidelijk is dat vóór 1 januari 2018 geen vervolgovereenkomsten zouden zijn gesloten (en deze omstandigheid niet zou zijn veroorzaakt door een gebrek aan inspanning door het college). Hierbij is van belang dat in de overeenkomst het veelvoorkomende voorbehoud ten aanzien van de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van de gemeente is gemaakt. Uit de stukken kan niet worden afgeleid dat partijen de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van de gemeente hebben willen beperken tot planologische of financiële redenen van de raad. Gelet op de autonome bevoegdheid van de raad en de omstandigheid dat de raad een politiek orgaan is, had PSI als professionele partij ermee rekening moeten houden dat de raad om andere redenen van het plan zou willen afzien. Het publiekrechtelijke voorbehoud moet derhalve ruim worden opgevat. Van een tekortkoming in de nakoming is derhalve geen sprake.

5.

Het verschil tussen een opschortende voorwaarde en een totstandkomingsvoorwaarde

Een bij gebreke van goedkeuring niet tot stand gekomen overeenkomst, is niet tot stand ge-komen; logisch toch? Helaas niet altijd, maar gelukkig schiet de Rechtbank Noord-Nederland in een

vonnis

van 28 november 2018 te hulp. In dit vonnis legt de rechtbank het verschil tussen een opschortende en een totstandkomingsvoorwaarde namelijk haarfijn uit (zie ook dit

blog

). In deze zaak draaide het om een (concept-)overeenkomst tussen een grondeigenaar en een gemeenschappelijke regeling (GR) waarin tegenstrijdige teksten stonden: waar de considerans erop duidde dat de benodigde goedkeuring van het algemeen bestuur (AB) een

totstandkomingsvoorwaarde

was, leek een van de artikelen in de richting van een

opschortende voorwaarde

te wijzen. De rechtbank legt het verschil tussen deze twee 'soorten' voorwaarden uit: bij een opschortende voorwaarde komt de overeenkomst al wel tot stand, maar is de werking van de daaruit voortvloeiende verbintenissen opgeschort totdat er goedkeuring is. Anders gezegd: de al wel bestaande/tot stand gekomen verbintenissen binden pas als er goedkeuring is. Is daarentegen sprake van een totstandkomingsvoorwaarde, dan is

de totstandkoming

van de overeenkomst / de daaruit voortvloeiende verbintenissen afhankelijk van goedkeuring. Partijen kunnen in dat geval dan wel overeenstemming hebben bereikt over de tekst van een overeenkomst, maar zonder de vereiste goedkeuring verwordt 'het stuk papier' (met daarop die tekst) nooit tot een bindende overeenkomst. Uiteindelijk concludeert de rechtbank dat sprake is van een totstandkomingsvoorwaarde en dat de overeenkomst, nu het AB geen goedkeuring heeft verleend, dus niet tot stand is gekomen.

6.

Ontbinding huurovereenkomst artikel 13b Opiumwet, uitoefenen wegneemrecht huurder en veroordeling gemeente in proceskosten

Een verhuurder (zoals een gemeente) is in beginsel op grond van artikel 7:231 lid 2 BW bevoegd is om een huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden vanwege gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet, die de burgemeester hebben doen besluiten om het gehuurde te sluiten op grond van artikel 13b Opiumwet. Het voorgaande wordt in een

vonnis

van de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Oost-Brabant nog eens bevestigd. Deze uitspraak geeft voor een gemeente die gebruikmaakt van haar (huurrechtelijke) bevoegdheid wel twee belangrijke aandachtspunten. Ten eerste moet bij het aanzeggen van de ontruiming rekening gehouden worden met het eventuele wegneemrecht van de huurder. Dus de huurder moet ook na de ontbinding en al dan niet onder begeleiding wegens het feit dat het gehuurde is gesloten de mogelijkheid krijgen om zijn wettelijke wegneemrecht uit te oefenen. Dat kan betekenen dat de termijn waarop de ontruiming door de huurder dient te geschieden, niet te kort mag zijn als de huurder kan onderbouwen dat vanwege het wegneemrecht meer tijd nodig is om tot volledige ontruiming van het gehuurde over te gaan. Een tweede aandachtspunt betreft het weigeren van overleg over de termijn van vrijwillige ontruiming. Volgens de rechtbank mag van een gemeente worden verwacht dat hiertoe in ieder geval serieuze pogingen worden gedaan, teneinde een kort geding tot ontruiming te voorkomen. In deze uitspraak was dit niet gebeurd, wat betekende dat de gemeente ondanks dat de ontbinding dus gerechtvaardigd was tegenover de bewuste huurder werd veroordeeld in de proceskosten van de kortgedingprocedure.