Opbouw van het boek
Dit hoofdstuk omschrijft de inhoud van dit boek op hoofdlijnen. Voor een samenvatting van de hoofdstukken wordt verwezen naar de laatste paragraaf van ieder hoofdstuk.
In hoofdstuk 2 staat de Leegstandwet centraal. Aan bod komt allereerst de Wet kraken en leegstand, welke deel uit maakt van de Leegstandwet. Het doel van de Wet kraken en leegstand is tweeledig: enerzijds wordt kraken strafbaar gesteld, anderzijds krijgen gemeenten een nieuw instrument om leegstand van kantoren te bestrijden: de leegstandverordening. Dit boek concentreert zich op het laatste en besteedt slechts zeer kort aandacht aan de strafrechtelijke toepassing van deze wet. Hoofdstuk V van de Leegstandwet bevat bijzondere bepalingen omtrent de huur en verhuur van leegstaande woningen en gebouwen, welke per 1 juli 2013 zijn verruimd. Deze bepalingen worden in dit hoofdstuk besproken.
In hoofdstuk 3 wordt het overheidsbeleid met betrekking tot transformatie van leegstaande gebouwen besproken. Daarbij komt ten eerste het rijksbeleid aan bod, achtereenvolgend ten aanzien van kantoren, winkels en maatschappelijk vastgoed. Verder wordt het rijksbeleid ten aanzien van ruimtelijke ordening (kort) besproken alsmede het wetsvoorstel voor de (toekomstige) Omgevingswet. Tot slot wordt de aanpak van leegstand op lokaal niveau (in het bijzonder in Amsterdam en Rotterdam) besproken.
Het omgevingsrecht speelt een zeer belangrijke rol bij de transformatie van leegstaande gebouwen. Daaraan zijn dan ook twee samenhangende hoofdstukken gewijd. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de diverse flexibiliteitsmogelijkheden van deze wetten. Verder wordt uitgebreid stilgestaan bij de jurisprudentie over leegstand in verband met bestemmingsplanprocedures, onder meer in relatie tot de ladder van duurzame verstedelijking. Ook het juridische instrumentarium op basis waarvan leegstaande panden kunnen worden verworven of onteigend ten behoeve van ter plaatse te realiseren nieuwbouw wordt toegelicht. Voorts komt het onderwerp planschade aan bod. Hoofdstuk 5 besteedt onder meer aandacht aan de Crisis- en herstelwet alsmede de mogelijkheden en procedures om tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan. Verder worden in dit hoofdstuk onder meer het Bouwbesluit 2012 en (zeer kort) de aspecten lucht en geluid besproken.
In hoofdstuk 6 wordt een aantal overige instrumenten ter bestrijding van leegstand en met betrekking tot transformatie van leegstaande gebouwen besproken. Deze instrumenten zijn onder te verdelen in instrumenten mét en zonder een wettelijke basis. De instrumenten met een wettelijke basis betreffen onder meer de contractuele exploitatie- of gebruiksverplichting, waarbij in geval van uitgifte van gronden door gemeenten contractueel de verplichting op de eigenaar of erfpachter wordt gelegd, om het te realiseren gebouw ook daadwerkelijk te gebruiken en in gebruik te houden; voorts wordt nog ingegaan op het contracteren over ruimtelijke ontwikkelingen, de vrijwillige verwijderingsbijdrage, de vrijwillige herverkaveling, de Green Lease-constructie, pop-up concepten, tijdelijke huurcontracten en de recent ingevoerde verduurzamingsverplichting voor bestaand vastgoed. Daarnaast komt er in dit hoofdstuk een aantal (overwegend) publiekrechtelijke instrumenten aan de orde, waarvoor een wettelijke grondslag ontbreekt: de verhandelbare ontwikkelrechten, waarbij een ontwikkelaar het recht krijgt een nieuwe bestemming te ontwikkelen, nadat deze (eerst) leegstand heeft aangepakt; de verwijderingsbijdrage, waarbij een bijdrage dient te worden betaald indien men nieuwbouw wenst te realiseren; de leegstandtaks voor als een bestaand gebouw langer dan een bepaalde periode leegstaat; en tot slot de (verplichte) stedelijke herverkaveling, waarvan de mogelijkheid van een wettelijke regeling thans wordt onderzocht.
Hoofdstuk 7 handelt over de uitvoering van transformatie en bespreekt diverse uitvoeringsmodellen: het traditionele bouwmodel, het bouwteam, het Design en Build-model, alsmede enkele andere modellen. Voorts wordt kort stilgestaan bij de persoonlijkheidsrechten van de architect en enige fiscale aspecten in geval van transformatie.
In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op het onderwerp publiek-private samenwerking (PPS) en wordt de Transformatie PPS geïntroduceerd. PPS wordt veelvuldig gebruikt bij onder meer gebiedsontwikkelingen en binnenstedelijke (her)ontwikkelingen. Deze structuur is eveneens goed bruikbaar voor het bestrijden van leegstand en voor transformatie. Door het sluiten van een PPS-contract, kan een koper van een leegstaand gebouw bijvoorbeeld meer zekerheid krijgen door het maken van afspraken over gemeentelijke medewerking aan transformatie van kantoren naar woningen. Op haar beurt kan de gemeente een PPS-contract gebruiken om leegstand te bestrijden. Dit hoofdstuk bespreekt voorts de mogelijkheden voor toepassing van het Design Build Finance Maintain (Operate) (DBFMF(O))-contract en “PPS-light” in relatie tot het bestrijden van leegstand en het bevorderen van transformatie. Tot slot komen de onderwerpen aanbesteding en staatssteun in verband met leegstand en transformatie aan bod.
Een mogelijke oplossing om leegstand tegen te gaan respectievelijk te verminderen, zou de oprichting van een fonds kunnen zijn. Hierover gaat hoofdstuk 9. Dat fonds zou dan binnen een bepaalde regio of gemeente, oude leegstaande respectievelijk leegkomende gebouwen kunnen opkopen. Het doel van een dergelijk fonds is om leegstand tegen te gaan en het maken van winst voor de aandeelhouders of participanten door bijvoorbeeld herontwikkeling, transformatie of verkoop. Een dergelijk fonds noemen wij een transformatiefonds. Verder wordt stilgestaan bij het “Convenant aanpak leegstand kantoren” d.d. 27 juni 2012 (hierna ook te noemen het “Convenant”) en het daaruit voortvloeiende fonds dat ook wel het sloopfonds wordt genoemd.
In hoofdstuk 10 wordt ingegaan op de fiscale aspecten, met name de heffing van omzetbelasting (btw) en overdrachtsbelasting bij transformatie, renovatie en leegstand.
