Er staan steeds meer panden leeg in de hoofdwinkelstraten. Inmiddels gaat het om 15%. In de vijftien grootste binnensteden verdubbelde de leegstand in de afgelopen drie jaar. Naar verwachting neemt de leegstand door de coronacrisis verder toe. Dit blijkt uit onderzoek van Stec Groep naar leegstand, huurdersdynamiek en locatiestrategieën van winkelketens in 110 binnensteden en middelgrote centra.
Vooral in grote binnensteden stijgt de leegstand snel. Hier staan hoofdwinkelstraten onder toenemende druk doordat regionale bezoekers en toeristen wegblijven sinds de corona-uitbraak. Middelgrote centra kampen al langer met oplopende leegstand door structurele trends zoals online winkelen. De leegstand daalt juist elders in de centra zoals in de dwaalmilieus, aanloopstraten en horecagebieden. Hier is één op de tien panden omgezet naar wonen.
Het winkelbestand in de hoofdwinkelstraten is erg kwetsbaar. De helft bestaat uit mode-, schoenen- en sportwinkels. Deze branches zijn sterk online gevoelig en kenden forse omzetverliezen in de afgelopen twee jaren. De Retailagenda (2021) gaat uit van een sluiting van 20 tot 40% in deze branches. Op basis van deze scenario’s leidt de coronacrisis potentieel tot 275.000 tot 550.000 m² extra leegstand waarvoor nieuwe invulling gezocht moet worden, zo heeft Stec Groep berekend. De precieze impact is onzeker. Met name door overheidssteun vanwege corona zijn negatieve effecten nog beperkt zichtbaar. Ongezonde bedrijven worden bijvoorbeeld kunstmatig in leven gehouden.
“Het is menens in de hoofdwinkelstraten”, zegt Martijn Exterkate (adviseur retail Stec Groep). “Ze zijn de levensaders van binnensteden. Er moet dan ook flink geïnvesteerd om ze levendig te houden. Denk aan substantiële vergroening, nieuwe voorzieningen en herontwikkeling van verdiepingen en grote panden.”
De leegstand in de hoofdwinkelstraten neemt toe door faillissementen en veranderend locatiebeleid van winkelketens. Vier op de tien ketens heeft sinds 2015 minder fysieke winkels. In de binnensteden schalen veel ketens terug naar één en soms twee vestigingen. In middelgrote centra kiezen winkelketens - afhankelijk van het concept - enkel voor vestigingen in centra met voldoende bereik, passende doelgroepen en beperkte concurrentie van andere centra. Een selecte groep van veertig middelgrote centra is nog in beeld bij de meeste winkelketens. De overige groep middelgrote centra blijft vooral relevant voor winkelketens met frequente producten (zoals voedsel, huishouden en verzorging).
Het vastgoed in de hoofdwinkelstraten sluit onvoldoende aan op de vraag. Naast een krimp van winkels verschuift de vraag naar kleinere panden. Winkels dienen steeds meer als plek voor service en zichtbaarheid. Een klein deel van de collectie is nog in de fysieke winkel aanwezig en de totaalcollectie staat online. Dit geldt in het bijzonder voor middelgrote centra. Hier ontstaat met name overcapaciteit van panden groter dan 250 m². In binnensteden sluit het vastgoed beter aan op de vraag en is soms juist sprake van schaalvergroting. Binnensteden zijn in trek voor flagshipstores met grotere collecties en ruimere inrichting. Formules willen een optimale beleving aanbieden op locaties die overeind blijven.
Om leegstand tegen te gaan zetten veel gemeenten in op verplaatsing van voorzieningen van de randen en aanloopstraten naar het kernwinkelgebied. Voor de hoofdwinkelstraat biedt dit tot op heden weinig uitkomst: de huurprijzen zijn te hoog, de panden zijn te groot en de omgevingskwaliteit elders in het centrum is vaak beter. Bovendien sluiten bestemmingsplannen in hoofdwinkelstraten soms bepaalde voorzieningen, zoals horeca, uit. Sinds 2015 zijn er gemiddeld per binnenstad en middelgroot centrum vier verplaatsingen naar de hoofdwinkelstraat gerealiseerd door bedrijven van elders in het centrum. Op een gemiddelde omvang van 50 tot 200 commerciële panden per hoofdwinkelstraat is dit minimaal. In Nijmegen, Arnhem, Oss, Tilburg en Deventer zijn de meeste verplaatsingen gerealiseerd naar de hoofdwinkelstraat.
Figuur 1: Leegstandspercentage (in panden)
Bron: Locatus, december 2021; Stec Groep, 2022.
Figuur 2: Voorzieningenmix hoofdwinkelstraten (aandeel in vierkante meters)
Bron: Locatus, december 2021; Stec Groep, 2022.
Figuur 3: Vraag- en aanbod winkelvastgoed hoofdwinkelstraten
Bron: Beleggersonderzoek winkelmarkt Stec Groep, 2021.
Voor dit onderzoek heeft Stec Groep 110 binnensteden en middelgrote centra onderzocht in de jaren 2015, 2018 en 2021. De data is afkomstig van onderzoeksbureau Locatus. Ook zijn resultaten uit het onderzoek van Stec Groep (september 2021) onder landelijke winkelbeleggers naar marktperspectief en transformatie van winkelvastgoed gebruikt.
Hoofdwinkelstraten zijn de straten waar vooral winkelketens gevestigd zijn. De hoofdwinkelstraten in dit onderzoek vertegenwoordigen 2,8 miljoen m² commercieel vastgoed en zijn verdeeld over 12.000 commerciële panden. Samen vormen zij een kwart van de totale omvang van de commerciële panden in de centra. Stec Groep heeft de hoofdwinkelstraten afgebakend op basis van het aandeel winkelketens (gemiddeld 60%), passantendikte en ruimtelijke situering van de straten.
De onderzochte binnensteden en middelgrote centra zijn het hoofdcentrum van een plaats. De binnensteden hebben een minimum omvang van 750 commerciële voorzieningen. De middelgrote centra hebben een minimum omvang van 200 commerciële voorzieningen. De binnensteden in dit onderzoek zijn: Alkmaar, Amsterdam, Arnhem, Breda, Den Bosch, Den Haag, Dordrecht, Eindhoven, Groningen, Haarlem, Leiden, Maastricht, Nijmegen, Rotterdam en Utrecht. De middelgrote centra in dit onderzoek zijn: Almelo, Almere, Alphen aan den Rijn, Amersfoort, Amstelveen, Apeldoorn, Assen, Baarn, Barneveld, Bergen op Zoom, Beverwijk, Bussum, Culemborg, Delft, Den Helder, Deventer, Doetinchem, Drachten, Ede, Emmen, Enkhuizen, Enschede, Etten-Leur, Geleen, Goes, Gorinchem, Gouda, Hardenberg, Harderwijk, Heemstede, Heerenveen, Heerlen, Helmond, Hengelo (Ov), Hilversum, Hoofddorp, Hoogeveen, Hoorn, Kampen, Katwijk, Laren, Leerdam, Leeuwarden, Lelystad, Lisse, Meppel, Middelburg, Naaldwijk, Nieuwegein, Nijkerk, Nijverdal, Noordwijk, Nunspeet, Oldenzaal, Oosterhout, Oss, Oud Beijerland, Purmerend, Putten, Rijssen, Rijswijk (In de Bogaard), Roermond, Roosendaal, Schagen, Schiedam, Sittard, Sluis, Sneek, Spijkenisse, Stadskanaal, Steenwijk, Terneuzen, Tiel, Tilburg, Uden, Valkenburg, Valkenswaard, Veenendaal, Venlo, Venray, Vlaardingen, Vlissingen, Waalwijk, Wageningen, Weert, Winschoten, Winterwijk, Woerden, Zaandam, Zeist, Zevenaar, Zierikzee, Zoetermeer, Zutphen en Zwolle.
