De behoefte aan betaalbare huurwoningen. In het eerste blog 1) van de serie blogs over de realisatie van middeldure huurwoningen is de gereedschapskist van gemeenten behandeld met betrekking tot het (laten) bouwen van middeldure huurwoningen. Ook de behoefte aan betaalbare huurwoningen in het segment direct boven de huurtoeslaggrens is in het eerste blog uiteengezet.
1)
Het (laten) bouwen van middeldure huurwoningen: hoe doe je dat? Deel 1: de gemeentelijke gereedschapskist
In dit tweede blog wordt onder ogen gezien welke flexibiliteit de bestaande huurwetgeving biedt om te bewerkstelligen dat de middeldure huurwoningen in gebruik blijven bij huurders die aangewezen zijn op betaalbare huurwoningen in het geliberaliseerde segment met een huurprijs tot circa 1.000,- per maand. Wat kan men doen om nieuw 'scheefwonen' tegen te gaan.
Wet doorstroming huurmarkt
Met de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 per 1 juli 2016, zijn de mogelijkheden verruimd om huurwoningen voor verhuur aan bepaalde doelgroepen te bestemmen waarbij de duur van de huurovereenkomst daarop wordt afgestemd. Die mogelijkheid bestond al voor gehandicapten, ouderen en studenten. In de huurovereenkomst wordt dan expliciet opgenomen dat de woning bestemd is voor verhuur aan de betreffende doelgroep en dat de verhuurder tot beëindiging overgaat zodra de huurder niet meer tot deze doelgroep behoort. Met de Wet Doorstroming zijn als nieuwe doelgroepen benoemd jongeren van minimaal 18 jaar en maximaal 27 jaar, promovendi en grote gezinnen.
Van deze nieuwe doelgroepen zal met name een deel van de werkende jongeren (denk aan de pas afgestudeerden in de eerste jaren van hun carrière) aangewezen zijn op middeldure huurwoningen. In mindere mate valt wellicht ook te denken aan grote gezinnen hoewel de lat bij het aangaan van de huurovereenkomst bij deze doelgroep vrij hoog ligt: het gezin dient uit minstens acht personen te bestaan.
Bij verhuur op grond van de Wet Doorstroming aan een huurder die tot een van de doelgroepen behoort, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van dringend eigen gebruik zodra de huurder niet meer tot de doelgroep behoort. Bij een jongere is dat eenvoudig vast te stellen: zodra de jongere 28 jaar wordt, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen en opnieuw verhuren aan een jongere.
Bij grote gezinnen kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen zodra het gezin uit minder dan vijf personen bestaat (dat wordt jaarlijks gecontroleerd) waarna de woning opnieuw aan een groot gezin kan worden verhuurd.
In universiteitssteden kan ook de doelgroep promovendi in beeld komen, maar dit betreft evenals de grote gezinnen slechts een beperkte doelgroep. Bij promovendi kan de verhuurder tot opzegging van de huur overgaan nadat het proefschrift met succes is verdedigd.
Voornoemde mogelijkheden zijn beperkt en zullen scheefwonen slechts beperkt kunnen tegengaan.
Huurprijswijziging
Bij de huur van geliberaliseerde woonruimte (waarbij de kwaliteit c.q. het puntenstelsel een huurprijs van tenminste 710,68 per maand rechtvaardigt) kan niet alleen de huurprijs vrij worden overeengekomen maar ook de afspraken over het jaarlijks wijzigen van de huurprijs zijn vrij overeen te komen. De enige beperking is dat de huurprijs net als in de sociale sector maar één keer per jaar mag worden gewijzigd.
Gebruikelijk is dat er bij geliberaliseerde woonruimte een indexeringsclausule in het huurcontract staat. Als er in het huurcontract niets geregeld is over de huurprijswijziging, dan kan de verhuurder de huurder voorstellen een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan met een hogere huurprijs (én met een indexeringsclausule) waarna de verhuurder bij afwijzing van dat voorstel door de huurder tot opzegging van de huurovereenkomst kan overgaan. De rechter toetst dan de redelijkheid van de voorgestelde huurprijs door deze te vergelijken met de markthuurprijs van vergelijkbare woningen. Dat is een bewerkelijke en voor een verhuurder weinig aantrekkelijke weg (maar dan had de verhuurder het ook maar beter moeten regelen bij het aangaan van de huurovereenkomst).
Om bij middeldure huurwoningen het ontstaan en met name het blijven zitten van "scheefwoners" te voorkomen althans onaantrekkelijk te maken, kunnen er afwijkende afspraken met betrekking tot het wijzigen van de huurprijs in het huurcontract worden opgenomen. Daarbij kan aansluiting worden gezocht bij de inkomensafhankelijke huurverhoging zoals die in 2017 voor de sociale huursector geldt: bij een inkomen tot 40.349,- per jaar is de huurverhoging 2,8% en bij een inkomen daarboven is de huurverhoging 4,3%. In de sociale huursector kan de verhuurder een "huishoudverklaring" bij de Belastingdienst aanvragen en op basis daarvan bepalen of de huurprijs voor een huurder met 2,8% of met 4,3% omhoog gaat.
Bij de middeldure huurwoningen kan in dit kader worden gewerkt met een gestaffelde inkomensafhankelijke huurverhoging (met een laag en een hoog percentage). Er kan worden overeengekomen dat de huurder jaarlijks voor 1 mei een huishoudverklaring (of vergelijkbare genoegzame financiële informatie) aan de verhuurder dient te verstrekken. Als de huurder dat doet, gaat zijn huurprijs met het daarbij behorende (lage) percentage omhoog en als de huurder die informatie niet verstrekt, gaat zijn huurprijs met het hoge percentage uit de staffel omhoog. In de considerans kan daarbij aangegeven worden dat de woningen zijn bedoeld voor een bepaalde doelgroep en de huurverhoging is bedoeld om het scheefwonen in versterkte mate te ontmoedigen althans om deze woningen beschikbaar te houden voor de huurders die in verband met de hoogte van hun inkomen op deze categorie huurwoningen aangewezen zijn.
Een probleem bij het voorgaande treedt op indien een gemeente bij verordening of overeenkomst een absoluut maximum aan huurprijs heeft voorgeschreven. Het is dan ook zaak dat gemeenten en beleggers/corporaties over het voorgaande goede afspraken maken. Daarbij kan uitgangspunt zijn dat de voorgeschreven aanvangshuur (gestaffeld) mag stijgen met het inkomen. Indien men wil voorkomen dat na het verlaten van het pand een huurder wordt gezocht die de hoogste huur kan betalen, kan bij schaarste overwogen worden om te werken met een huisvestingsvergunningstelsel op grond van de Huisvestingswet.
Slotsom
Binnen de bestaande huurwetgeving is het mogelijk middeldure huurwoningen voor verhuur aan in de Wet Doorstroming genoemde doelgroepen te bestemmen en zo bijzondere afspraken te maken over de duur van de huurovereenkomst en over het jaarlijks wijzigen van de huurprijs welke afspraken er aan kunnen bijdragen dat deze categorie huurwoningen meer dan nu het geval is beschikbaar blijft voor de groep huurders die is aangewezen op een huurwoning in het laagste geliberaliseerde segment.
Het vervolg op deze blog
Dit blog zal vervolgd worden. In dat kader zal onder meer ingegaan worden op:
De mogelijkheden en onmogelijkheden van woningbouwcorporaties.
Europeesrechtelijke (staatssteun)aspecten.
