"Door het Klimaatakkoord en het Verdrag van Parijs is inmiddels duidelijk dat de overheid grote ambities heeft op het gebied van duurzaamheid en een verminderde CO2-uitstoot. De doelstellingen moeten voor een aanzienlijk deel gerealiseerd worden door het verduurzamen van de gebouwde omgeving, bijvoorbeeld door het (bijna) energie-neutraal maken van woningen. Het lokaal opwekken van energie, bijvoorbeeld door het toepassen van zonnepanelen, zonneboilers of warmtepompen, is daarbij bijna onontbeerlijk."
Voor een verhuurder is het uiteraard essentieel dat hij de hiervoor noodzakelijke investeringen kan terugverdienen en in dat kader beschikt over een solide stroom aan inkomsten in de vorm van de huurprijs, de servicekosten of anderszins.
Een recente uitspraak van het Hof Amsterdam laat zien dat hier juridische valkuilen liggen waar een verhuurder zich van bewust dient te zijn.
Zijn zonnepanelen roerend of onroerend? De gevolgen voor verhuur
Het ging om de Texelse woningcorporatie Stichting Woontij, die een 12-tal "energie-nul" woningen had laten bouwen in Den Hoorn en verhuurde tegen een prijs net gelegen onder de sociale huurgrens, zodat de huurders in aanmerking konden komen voor huurtoeslag. De woningen waren voorzien van zonnepanelen en zonneboilers. In plaats van een hogere huurprijs (boven de sociale huurgrens) koos de woningcorporatie ervoor om een vergoeding voor de zonnepanelen en zonneboiler via de servicekosten in rekening te brengen.
Eén van de bewoners weigerde deze vergoeding te betalen. In het daardoor ontstane geschil was de kernvraag of de zonnepanelen en de zonneboiler roerend of onroerend waren. Op grond van de wet is het namelijk niet toegestaan een aparte vergoeding voor de terbeschikkingstelling van onroerende zaken in rekening te brengen via de servicekosten. Alleen een vergoeding voor roerende zaken kan als onderdeel van de servicekosten in rekening worden gebracht. Een vergoeding voor een onroerende zaak dient al in de kale huurprijs te zijn verwerkt.
Roerende zaken, zoals nog niet geïnstalleerde zonnepanelen, kunnen onroerend worden op twee manier. Enerzijds voor natrekking met de grond "via" het gebouw. Daarvan is sprake wanneer de zaak naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Dit dient beoordeeld te worden aan de hand van de bedoeling van de bouwer/opdrachtgever, voor zover deze bedoeling naar buiten toe kenbaar is. Anderzijds kan dit door bestanddeelvorming, de zaak is dan als het ware opgegaan in een grotere zaak; de woning. De woning is een onroerende zaak; haar bestanddelen dus ook. Hiervan kan sprake zijn als een zaak naar verkeersopvattingen onderdeel is van de grotere zaak, bijvoorbeeld doordat de zonnepanelen en de woning constructief op elkaar afgestemd zijn of de woning incompleet is zonder de zonnepanelen.
Het Hof meent dat sprake was van bestanddeelvorming, en wel op grond van de volgende redenering. Het bouwproject had als doel het realiseren van 12 energieneutrale woningen. Een belangrijk deel van de energiebehoefte van deze woningen zou gedekt worden door zonne-energie. Dit betekent dat de daarvoor noodzakelijke zonnepanelen en zonneboiler wezenlijk zijn voor het functioneren van deze 12 woningen. De zonnepanelen en zonneboilers zijn zodanig in het ontwerp van de woningen geïntegreerd, dat zij daarvan niet kunnen worden afgescheiden zonder dat het ontwerp en daarmee de 12 woningen incompleet zouden worden.
De zonnepanelen en zonneboiler zijn bestanddelen geworden van de woning. Dit heeft tot gevolg dat de zonnepanelen en zonneboiler onroerend zijn. Uit het huurrecht volgt dat een vergoeding daardoor niet buiten de kale huurprijs om in rekening gebracht mag worden. Dat de verhuurder er bewust voor koos om de kale huurprijs laag te houden en een vergoeding via de servicekosten te vragen maakt dit niet anders.
Het is interessant dat de Rechtbank, in eerste aanleg, tot dezelfde conclusie kwam via een andere redenatie. De Rechtbank was van mening dat de zonnepanelen en zonneboiler geen bestanddelen geworden waren van de woning, maar wel onroerend waren op grond van natrekking. Dit betekent dat de zonnepanelen en zonneboiler door het feit zat zij volgens de rechtbank via het huis "duurzaam met de grond zijn verenigd", onroerend zijn geworden. De Rechtbank kwam tot deze conclusie op grond van een vergelijkbare redenering als die van het Hof. Omdat het de uitdrukkelijke bedoeling van de bouwer en Woontij was geweest om de zonnepanelen en zonneboiler deel uit te laten maken van het dak van de woning, waren deze naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven en daardoor onroerend.
Mogelijkheden voor de verhuurder
Voor de investeerder die zijn investeringen in onroerende zonnepanelen wil verhalen op zijn huurders zijn er verschillende mogelijkheden.
Is sprake van geliberaliseerde huur, dan kan hij een vergoeding vragen in de vorm van een hogere kale huurprijs. Overigens kan ook in deze situatie een vergoeding niet via de servicekosten verlopen. Is het puntenstelsel van toepassing en wenst de verhuurder niet boven de sociale huurgrens uit te komen, dan zijn de opties die hij heeft beperkt.
Ten eerste bestaat er sinds mei 2016 de mogelijkheid om een zogenaamde 'energieprestatievergoeding' in rekening te brengen aan huurders van 'nul-op-de-meter'-woningen. Deze vergoeding staat los van de (kale) huurprijs. Hiervoor gelden echter strenge minimum eisen. Zo moet de woning zeer goed geïsoleerd zijn en dient de woning gemiddeld evenveel energie op te wekken als dat de woning verbruikt. En: voldoet de verhuurder niet aan de minimum eisen dan kan géén enkele energieprestatievergoeding in rekening worden gebracht. Het is in zekere zin een alles-of-niets-systeem. Kan de verhuurder wél een energieprestatievergoeding rekenen, dan gelden wettelijke maximumbedragen.
Is er geen sprake van geliberaliseerde huur en voldoet de verhuurder niet aan de eisen voor het rekenen van een energieprestatievergoeding? Dan is hij terug bij af en geldt de hoofdregel dat hij geen vergoeding in de vorm van servicekosten in rekening kan brengen.
Zou een zonnepaneel altijd beschouwd worden als onroerend, dan zou de verhuurder behalve de energieprestatievergoeding (waar dus strenge eisen voor gelden) geen vergoeding buiten de kale huurprijs in rekening kunnen brengen. De verhuurder zou er dan goed aan doen zich te beperken tot niet-geïntegreerde zonnepanelen die eenvoudig verwijderd kunnen worden, in de hoop dat geoordeeld wordt dat deze zonnepanelen niet onroerend worden geacht.
Het verdient daarom aanbeveling om voorafgaand aan nieuwbouw of renovatie goed na te denken over de manier waarop de te plegen investeringen terugverdiend kunnen worden.
Door: Nino van Deinsen
