De reactietermijn voor de Novelle herziening Woningwet is gesloten. Minister Blok zal de komende tijd zijn handen vol hebben aan het verwerken en met elkaar in lijn brengen van de reacties van betrokkenen zoals Aedes, individuele corporaties, gemeenten, marktpartijen en vertegenwoordigers van maatschappelijk vastgoed.
De reactietermijn voor de Novelle herziening Woningwet is gesloten. Minister Blok zal de komende tijd zijn handen vol hebben aan het verwerken en met elkaar in lijn brengen van de reacties van betrokkenen zoals Aedes, individuele corporaties, gemeenten, marktpartijen en vertegenwoordigers van maatschappelijk vastgoed.
Platform31 geeft:
Richting aan de gevolgen en impact van de Novelle ? zie tekst hieronder
Achtergronden, belangrijkste wijzigingen en reacties inzichtelijk gemaakt
Een stapje dichter bij helderheid over taak en rol corporaties
In 1901 kreeg Nederland een Woningwet. Die wet maakte een einde aan de slechte en ongezonde woningsituatie van veel Nederlanders en bevorderde de bouw van goede woningen. Maar iedereen is het er al een tijdje over eens dat deze wet op een aantal punten om herziening vraagt. Zo moet er meer duidelijkheid komen in discussies over taken, sturing, staatsteun, toezicht en schaalvergroting. Om dit te regelen loopt al een de procedure voor deze herziening. Vorige maand is daar een nieuw hoofdstuk aan toegevoegd; de Novelle.
Corporaties terug naar de kerntaak
Met de Novelle geeft Blok invulling aan zijn beleid dat corporaties zich meer moeten gaan concentreren op hun kerntaak: bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Dit zijn de zogeheten Diensten van Algemeen Economisch Belang (
DEAB
) en daaraan verbonden maatschappelijk vastgoed. In de Novelle wordt ervoor gepleit dat niet
DEAB
activiteiten zoals het bouwen van woningen in het middensegment en winkel- en bedrijfspanden door corporaties, kan plaatsvinden als ze in lijn zijn met de gemeentelijke visie, er geen marktpartijen zijn die op een bepaalde plek willen investeren en er aan strikte toezichtvoorwaarden is voldaan.
Verdienmodel sociale huur onder druk
Het jarenlange verdienmodel van verkoop van de duurdere huurwoningen en/of het bouwen van duurdere huur- en koopwoningen om daarmee sociale huur te kunnen bouwen staat daardoor onder grote druk. Corporaties moeten op zoek naar andere verdienmodellen om goedkoper te bouwen en beheren. Het is de vraag wat dit gaat betekenen voor de kwaliteit.
Naar een andere woningmarkt
De invoering van de herziene woningwet zal de sociale huurmarkt sterk veranderen. Maar dat niet alleen, de effecten van de Novelle zullen ook hun weerslag vinden in de particuliere huursector. Waar er in andere Europese landen vaak drie woningsegmenten zijn (sociale-, particuliere huur en koopmarkt), is in Nederland de particuliere huurmarkt bijna afwezig. Overigens is de kwaliteit van de sociale huur in de rest van Europa vaak niet te vergelijken met die in Nederland. Met de Novelle komt hier verandering in. Niet langer zullen voornamelijk corporaties huurwoningen aanbieden in het middensegment, tussen de 700 en 1000 euro. Ook andere partijen zullen dit gaan doen, mede door de prijsdaling sinds de crisis. De eerste interesse vanuit buitenlandse beleggers voor Nederlands vastgoed en woningmarkt is al getoond.
Zorg om huurwoningen in het middensegment
De grote vraag is wie straks voor middeninkomens gaat bouwen. De corporaties hebben in eerste reacties laten weten dat zij waarschijnlijk die partij niet meer (kunnen) zijn, bijvoorbeeld door de administratieve rompslomp om toestemming te krijgen. De beleggers op hun beurt laten weten dat de spelregels voor corporaties nog niet strak genoeg zijn en dat zij alleen investeren als zowel de sociale huur als de openbare ruimte kwalitatief op orde zijn. Op korte termijn lijkt dus de bouw van huurwoningen in het middensegment niet van de grond te komen, terwijl door de crisis de vraag naar huur sterk is toegenomen. De lange procedure rondom de vaststelling van de herzieningswet draagt ook niet aan bij aan een oplossing voor het middensegment.
Zorg om administratieve procedures voor bouwen in het middensegment
Als een corporatie wil bouwen in het middensegment moet een deze heel wat stappen zetten. De gemeente geeft in eerste instantie aan waar zij opgaven zien en hoe groot deze zijn. Vervolgens kunnen corporaties die oppakken, maar dan moet de gemeente wel een verklaring overleggen dat er geen andere marktpartijen geïnteresseerd zijn in de bouw van niet
DAEB
activiteiten of dat zij de activiteit echt noodzakelijk acht. Ook het
WSW
doet een toets op het plan alvorens de Minister toestemming geeft voor een bouwplan. De rijksoverheid en gemeenten krijgen hierin dus een grotere rol.
Rol gemeenten groter
Corporaties moeten administratief hun bezit gaan scheiden tussen De
DAEB
en niet
DAEB
activiteiten. De rol van gemeenten wordt hierbij steeds groter. Zij bepalen, evenals de huurders- en bewonersorganisaties of voor deze splitsing toestemming wordt verleend. Uitgangspunt is dat beide onderdelen zelfstandig levensvatbaar en financierbaar zijn bij splitsing. Gemeenten krijgen daarnaast meer mogelijkheid om informatie op te vragen en kunnen in de prestatieafspraken op basis van een woonvisie of volkshuisvestelijk beleid afspraken gaan maken over niet
DAEB
. En ze krijgen een stem in het maken van keuzes bij sloop en het werkgebied van de corporatie.
Hoe nu verder
De korte reactietermijn van drie weken is inmiddels gesloten. Blok gaat zich de komende maanden buigen over de veelheid van reacties die hij inmiddels op zijn concept Novelle heeft gekregen. Heel verstandig! Vragen die hij zich zelf zou moeten stellen zijn: Is zon ingewikkeld administratief proces voor bouwen in het middensegment echt nodig? Is een gemeente gebaat bij ingewikkelde procedures omtrent niet
DAEB
en zijn zij in staat die rol goed te kunnen vervullen? Hoe gaat de rijksoverheid het toezicht hierop weer organiseren? Draagt deze Novelle bij het een flexibilisering van de woningmarkt? En tenslotte wat is het effect op herstructurering van zwakkere wijken?
Wilt u meer lezen over de achtergronden, inhoud en reacties op de Novelle lees
het Overzicht Novelle herziening woningwet
. Wordt u liever live bijgepraat over de Novelle. Kom dan naar het middagsymposium van CorporatieNL op 4 april.
Door
Platform31
Gerelateerde artikelen:
