← Terug naar vorige pagina

Taxatierapport van grote waarde voor oordeel onderhandeling bij onteigening


In een vervroegde onteigeningsprocedure lag aan de Rechtbank Limburg de vraag voor of gemeente Gennep voldoende serieuze pogingen tot minnelijke verwerving van de eigendom had ondernomen. De rechtbank betrekt in haar beoordeling het feit dat het bod is gebaseerd op taxatierapporten. De rechtbank oordeelde namelijk dat de gemeente mocht vasthouden aan haar bod, zeker nu dit met taxatierapporten is onderbouwd. De onderhandelingsplicht die voortvloeit uit artikel 17 OW is niet geschonden.

Les voor de praktijk
Bij onteigening wordt aan taxaties een belangrijke rol toegekend, ook bij de beoordeling of voldoende serieus is onderhandeld. Onderbouw een (finaal) aanbod daarom altijd met een (geactualiseerd) taxatierapport van een onafhankelijk taxateur.  

Artikel 17 onteigeningswet
De onderhandelingen in een onteigeningsprocedure worden twee keer getoetst. De eerste toets vindt plaats in de administratieve fase. Getoetst wordt of er een noodzaak tot onteigening bestaat. Dat is niet het geval als er onvoldoende serieuze onderhandelingen hebben plaatsgevonden om tot minnelijke verwerving te komen. De toets die Kroon aanlegt is of er vóór het verzoekbesluit is gestart met de onderhandeling en of op het moment van het besluit de onderhandelingen tot een redelijk punt zijn voortgezet en op dat moment aannemelijk is dat partijen er niet uit zullen komen. Uitgangspunt is dat op dat moment ook een formeel schriftelijk bod is gedaan. Zie hiervoor onder meer het koninklijk besluit dat voorafging aan de onteigening in deze zaak. Na koninklijk besluit moet er op basis van artikel 17 van de onteigeningswet een bod gedaan zijn. Wij wijzen erop dat daarbij ook de onderhandelingen voorafgaand aan het definitief worden van dat koninklijk besluit en het daaruit blijkende standpunt van de eigenaar een rol spelen (zie ECLI:NL:1998: ZD2955, NJ 1999/24 m.nt. PCEvW).

Wat was er aan de hand?
De gemeente Gennep vorderde de vervroegde onteigening van een drietal perceelsgedeelten voor de ontwikkeling van bedrijventerrein De Brem en een bijbehorende ontsluitingsweg. Tussen partijen is uitvoerig onderhandeld over niet alleen een prijs, maar ook - zoals door de eigenaar gewenst - over compensatiegrond of uitbreidingsmogelijkheden. Op 8 februari 2018 heeft de gemeente aan de perceelseigenaar een finaal bod uitgebracht dat is gestoeld op een taxatierapport uit 2015. Dit finale bod is door de eigenaar afgewezen. Partijen verschillen in belangrijke mate van inzicht over de hoogte van de prijs en de daarbij te hanteren uitgangspunten. In zijn verweer tegen de vervroegde onteigening verwijt de eigenaar de gemeente dat deze in onvoldoende mate heeft getracht de perceelsgedeelten minnelijk te verkrijgen. De gemeente heeft volgens de eigenaar niet of nauwelijks over alleen een geldbedrag onderhandeld en dient compensatiegrond aan te bieden.

Wat oordeelde de rechter?
De rechtbank oordeelt dat artikel 17 OW niet is geschonden. De gemeente heeft in de uitgebreide onderhandelingen meermaals aan de eigenaar een schadevergoeding in geld aangeboden en er is langdurig en veelvuldig onderhandeld. Dat partijen over de te betalen schadeloosstelling uiteenlopende standpunten hebben, betekent volgens de rechtbank niet dat de gemeente niet mag vasthouden aan haar bod, zeker niet nu dit bod met taxatierapporten is onderbouwd en dit bod op het eerste gezicht niet onredelijk lijkt, aldus de rechtbank. Het voorgaande toont aan dat een taxatie van de te onteigenen zaken door een onafhankelijk taxateur van groot belang is in het kader van een onteigeningsprocedure. Een op een dergelijke taxatie gebaseerd bod zal niet snel als ‘niet serieus’ kunnen worden gekwalificeerd.  

Geen samenvattingen beschikbaar.

Geen jurisprudentie beschikbaar.

Geen regelgeving beschikbaar.

Geen naslag beschikbaar.

ECLI ECLI:NL:RBLIM:2019:9342
Datum publicatie 07-11-2019