Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10647460 \ CV EXPL 23-3091
Vonnis van 9 april 2024
in de zaak van
[eiser] ,
te [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. E.Tj. van Dalen te Groningen,
tegen
[gedaagde] ,
te [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
[eiser] huurt een caravan/chalet met opstal van [gedaagde] op een familiecamping. [eiser] vindt dat hij een jacuzzi bij zijn chalet mag plaatsen en gebruiken, dat hij teveel servicekosten heeft betaald, dat [gedaagde] gebreken aan het chalet moet herstellen en dat hij tot dat moment recht heeft op huurprijsvermindering. [gedaagde] is het hier niet mee eens.
De vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. De kantonrechter zal zijn beslissing hierna toelichten. Daarvoor zullen eerst het procesverloop, de relevante feiten, de vorderingen en de inhoud van het geschil worden weergegeven.
2.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het (tussen)vonnis van 19 september 2023 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van [eiser] van 23 november 2023 met productie 16;
- de mondelinge behandeling van 5 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de aanhouding ten behoeve van minnelijk overleg;
- de e-mail van [eiser] van 8 januari 2024 met het verzoek om vonnis te wijzen;
- de brief van de griffier van 11 januari 2024 in verband met een rechterswissel;
- de brief van [eiser] van 15 januari 2024;
- de brief van [eiser] van 1 maart 2024 met productie 17;
- de e-mail van [gedaagde] van 1 maart 2024 met bijlagen;
- de (nieuwe) mondelinge behandeling van 8 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.Ten slotte is vonnis bepaald.
3.1. [gedaagde] exploiteert familiecamping '[bedrijf 1]' in [vestigingsplaats]. Op deze camping huurt [eiser] van [gedaagde] vanaf 1 mei 2015 voor onbepaalde tijd een caravan/chalet met opstal (standplaats H1). De all-in prijs bedraagt € 350,00 per maand. In de huur is inbegrepen de levering van gas, water en elektra (artikelen 4 en 6 van de huurovereenkomst).
3.2.Bij brief van 15 juni 2022 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst per 1 december 2022 opgezegd.
3.3.Bij brief van 17 juni 2022, herhaald op 5 juli 2022, heeft [eiser] bezwaar gemaakt tegen de huuropzegging. Daarbij beroept [eiser] zich op huurbescherming. Voorts heeft [eiser] verzocht om herstel van gebreken.
3.4.Bij e-mail van 6 september 2022 heeft [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] geantwoord dat het niet zo is “dat de heer [eiser] op stel en sprong het gehuurde object moet verlaten, wij hebben hem daarvoor ruimschoots te tijd gegeven.” Daarbij heeft [gedaagde] gewezen op de toekomstplannen van het park en toekomstig gemeentelijk beleid over het permanent wonen op een vakantiepark.
3.5.Medio oktober 2022 is er een (veiligheids-)incident geweest met de jacuzzi van [eiser].
3.6.Bij e-mail van 15 maart 2023, herhaald op 22 en 24 maart 2023, heeft [gedaagde] – onder verwijzing naar de door hem (gewijzigde) “Gedragsregels Camping [bedrijf 1] – Jaarplaatsen” (versie 2023) – [eiser] verzocht en zo nodig gesommeerd om de (nieuwe) jacuzzi voor 29 maart 2023 te verwijderen en dat anders de huurovereenkomst zal worden beëindigd. [eiser] heeft hieraan geen gevolg gegeven.
3.7.In april 2023 heeft [eiser] van [gedaagde] een informatiebrief ontvangen waarin is meegedeeld dat het gezamenlijke streven met de gemeente is om de permanente bewoning op recreatieparken uiterlijk 1 januari 2026 te beëindigen.
3.8.Bij e-mail van 23 mei 2023 heeft (de gemachtigde van) [eiser] onder meer voorgesteld om een vaststellingsovereenkomst te sluiten, “waarbij de huurovereenkomst tussen partijen tegen een nader te bepalen datum met wederzijds goedvinden wordt beëindigd en u als tegenprestatie aan cliënt een bedrag van € 7.200,00 in het kader van een sociaal plan zal betalen.” [gedaagde] heeft dit voorstel niet geaccepteerd.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
(1) voor recht zal verklaren dat [eiser] gerechtigd is om een jacuzzi te plaatsen en te gebruiken bij het door hem van [gedaagde] gehuurde chalet;
(2) [gedaagde] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.500,00 ten titel van onverschuldigde betaling, te vermeerderen met de wettelijke rente;
(3) [gedaagde] zal veroordelen om binnen een maand na betekening van het vonnis de navolgende gebreken aan het door [eiser] van [gedaagde] gehuurde chalet afdoende en volledig te herstellen:
- het volledig vervangen en herstellen van de kozijnen en het buitenhoutwerk van het chalet;
- het vervangen van de wc in het gehuurde;
- het vervangen van de wasbak in het gehuurde;
- het vervangen van het dak van het gehuurde,
op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 met een maximum van
€ 20.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde] nalatig mocht zijn aan de inhoud van dit gebod te voldoen;
(4) de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het chalet partieel zal ontbinden, in die zin dat [eiser] vanaf 1 januari 2023 aanspraak kan maken op vermindering van de huurprijs van € 150,00 per maand tot de maand waarin alle onder sub (3) genoemde gebreken volledig door [gedaagde] zullen zijn hersteld;
(5) [gedaagde] zal veroordelen in de proces- en nakosten.
4.2. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser].
4.3.Op de stellingen en verweren van partijen zal de kantonrechter hierna ingaan, voor zover dat nodig is voor de beoordeling van het geschil.
5.1.Vanwege een rechterswissel (mr. F. Koster werkt per 1 januari 2024 bij de afdeling bestuursrecht) is op verzoek van [eiser] een nieuwe mondelinge behandeling bepaald, nadat partijen daartoe in de gelegenheid waren gesteld.
5.2.De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] bij brief van 29 augustus 2023 (de conclusie van antwoord) de huuropzegging heeft ingetrokken. Partijen hebben dus nog steeds een huurrelatie met elkaar. Hierna zullen de verschillende vorderingen van [eiser] apart worden besproken.
Jacuzzi
5.3. [eiser] stelt dat hij het recht heeft om een (goedgekeurde) jacuzzi bij zijn chalet te plaatsen en daarvan gebruik te maken. [gedaagde] betwist dat.
5.4.De kantonrechter stelt vast dat de jacuzzi niet op eigen grond is geplaatst en dat de huurovereenkomst geen regels bevat omtrent de toelaatbaarheid en/of (wijze van) gebruik van een jacuzzi. Voorts staat vast dat [eiser] op eigen initiatief een jacuzzi bij zijn chalet heeft geplaatst die medio oktober 2022 door – zeer waarschijnlijk – kortsluiting begon te smeulen waardoor een (brand)gevaarlijke situatie kon ontstaan (zie de foto’s als bijlage 3 bij de conclusie van antwoord). Naar aanleiding van dit incident heeft [gedaagde] de gedragsregels op zijn familiecamping onmiddellijk aangescherpt, in die zin dat in het belang van de brandveiligheid op het terrein behalve vuurkorven, terrashaarden, houtkachels en dergelijke ook jacuzzi’s zijn verboden. Vervolgens heeft [gedaagde] [eiser] verzocht en gesommeerd de jacuzzi te verwijderen en verwijderd te houden. [eiser] heeft hieraan geen gevolg gegeven.
5.5.Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] als beheerder van de familiecamping een zorgplicht ten aanzien van de (brand)veiligheid van personen en goederen op zijn camping. Deze zorgplicht maakt dat [gedaagde] bevoegd en soms zelfs gehouden is tot ingrijpen als zich een veiligheidsincident op het park voordoet of heeft voorgedaan. Dat [gedaagde] daartoe in dit geval eenzijdig de gedragsregels heeft aangescherpt en op basis daarvan [eiser] heeft gesommeerd tot verwijdering van de jacuzzi, acht de kantonrechter in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Het belang van [gedaagde] bij een (brand)veilige familiecamping weegt zwaarder dan het belang van [eiser] bij plaatsing en gebruik van een (nieuwe) jacuzzi bij zijn chalet. Daarbij betrekt de kantonrechter dat de familiecamping zich in een bosrijke omgeving bevindt en dat ook andere bewoners en/of recreanten op de camping verblijven. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht moet worden afgewezen.
Servicekosten
5.6. [eiser] stelt dat hij op basis van het huurcontract een prijs betaalt inclusief de levering van gas, water en stroom. Volgens [eiser] betekent dit dat zolang die all-in prijs niet is gesplitst in kale huur (huurprijs) en voorschot servicekosten het [gedaagde] niet is toegestaan om extra kosten voor levering van gas, water en stroom aan hem in rekening te brengen. [eiser] stelt dat hij al jarenlang elke maand voor deze levering extra moet bijbetalen. [eiser] meent dat hij een bedrag van € 1.500,00 onverschuldigd heeft betaald en vordert terugbetaling daarvan. [gedaagde] betwist dit.
De kantonrechter stelt vast dat het huurcontract een all-in prijs als bedoeld in artikel 7:258 lid 1 BW bevat. Dit artikellid bepaalt dat, indien de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs is vastgesteld, de huurder aan de verhuurder een voorstel kan doen tot vaststelling van de huurprijs en het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten. Dit voorstel moet ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk aan de verhuurder worden gedaan en de in lid 2 genoemde gegevens bevatten. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] dit heeft gedaan. Uit de door [gedaagde] overgelegde eindafrekeningen 2015 t/m 2023 volgt echter dat [gedaagde] de prijs vanaf het begin (als het gaat om het door [eiser] gehuurde chalet/jaarplaats H1) heeft gesplitst in de huurprijs, de internetkosten en de verbruikskosten (elektra, water en propaangas) en dat [eiser] deze afrekeningen tot op heden zonder protest heeft behouden en betaald. Onder deze omstandigheden kan [eiser] zich er niet op beroepen dat hij slechts de all-in prijs is verschuldigd, zoals partijen die in het huurcontract zijn overeengekomen. Daarbij komt dat [eiser] niet heeft toegelicht op welke wijze het beweerdelijk teveel betaalde bedrag van € 1.500,00 aan servicekosten tot stand is gekomen. Dat volgens [eiser] sprake zou zijn van een abstracte schadeberekening als bedoeld in artikel 6:97 BW, is daarvoor onvoldoende. Hieruit volgt dat de gevorderde betaling van het bedrag van € 1.500,00 moet worden afgewezen.
Gebreken?
5.8. [eiser] stelt dat het door hem gehuurde chalet diverse gebreken als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW heeft die [gedaagde] niet wenst te herstellen. Volgens [eiser] zijn (1) de kozijnen en het buitenhoutwerk verrot, (2) blijft de stortbak van de wc continu hangen en doorstromen, (3) lekt de sifon van de wasbak en (4) moet het gehele dak worden vervangen in verband met vochtproblemen op de muur in de woonkamer. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft [eiser] als producties 15 en 17 diverse foto’s in het geding gebracht.
5.9. [gedaagde] betwist dat [eiser] de gestelde gebreken bij hem heeft gemeld. Ook stelt [gedaagde] dat hij altijd bereid is om de eventuele gebreken in overleg te herstellen.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] de gebreken aan het toilet en de wasbak inmiddels naar tevredenheid van [eiser] heeft laten herstellen. Ten aanzien van de kozijnen en het buitenhoutwerk en het dak is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] onvoldoende heeft aangetoond dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. De door [eiser] overgelegde foto’s bieden daarvoor onvoldoende basis. Daarbij geldt dat [eiser] als huurder op grond van artikel 7:217 BW in beginsel zelf de kleine herstellingen dient te verrichten die tot het normale huurdersonderhoud horen (zie ook het Besluit kleine herstellingen). Ten aanzien van het dak heeft [gedaagde] aangevoerd dat [bedrijf 2] op zijn verzoek heeft onderzocht en vastgesteld dat dit niet de oorzaak van de beweerdelijke lekkage is en dat dit bedrijf heeft geadviseerd om het chalet te verwarmen met hogere temperaturen en goed te ventileren teneinde vocht te voorkomen. [eiser] heeft dit onvoldoende gemotiveerd weersproken. Het door [eiser] ter zitting getoonde videofilmpje, dat hij op 3 januari 2024 met zijn telefoon heeft gemaakt, biedt geen uitsluitsel dat de lekkage in zijn chalet door een gebrek aan het dak wordt veroorzaakt. Als dit wel komt vast te staan, dan moet [gedaagde] dit herstellen.
Het voorgaande betekent dat het gevorderde herstel moet worden afgewezen.
Huurprijsvermindering
5.11.Uit wat hiervoor is overwogen vloeit voort dat ook de gevorderde partiële ontbinding van de huurovereenkomst c.q. huurprijsvermindering moet worden afgewezen.
Conclusie
5.12.De kantonrechter komt tot de slotsom dat alle vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen.
Proceskosten
5.13. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op nihil.
De kantonrechter
6.1.wijst de vorderingen van [eiser] af;
6.2.veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2024. (PS)
