Menu

Zoek op
rubriek
Omgevingsweb
0

Staat het Didam-arrest de woningbouwambitie in de weg?

In het op 15 december gepresenteerde coalitieakkoord benadrukt het kabinet de woningnood in Nederland te willen aanpakken. Er moet voor iedere Nederlander een (betaalbare) woning beschikbaar zijn en daarom wordt de bouw van nieuwe woningen opgeschroefd naar een aantal van 100.000 woningen per jaar. De vraag is echter of het op 26 november verschenen arrest van de Hoge Raad over het door de overheid bieden van gelijke kansen bij gronduitgifte, roet in het eten zal gooien. Over de gevolgen van deze uitspraak zijn de meningen verdeeld, maar dat het een arrest met impact is, staat vast. In dit artikel geven achtereenvolgens Jessica de Roos (advocaat, Nysingh), Wanda Blommensteijn (senior adviseur omgevingsrecht, BRO), Desirée Uitzetter (voorzitter NEPROM) en Ariel Kozijn (hoofd juridische zaken, BPD) in een gezamenlijke bijdrage en Carry Mulder (senior jurist gebiedsontwikkeling, gemeente Meierijstad) hun visie op de gevolgen van dit arrest voor gebiedsontwikkeling én voor de woningbouw.

23 december 2021

Juridische artikelen

Juridische artikelen

Het ‘Didam-arrest’: waar ging het over?

De Hoge Raad oordeelde in zijn arrest dat overheden bij grondverkoop gegadigden de gelegenheid moeten bieden om mee te dingen. De zaak betrof een geschil tussen partijen over de verkoop door de gemeente Montferland van het voormalige gemeentehuis in Didam aan een projectontwikkelaar. Een andere vastgoedonderneming had zich gemeld als gegadigde, viste achter het net en spande daarop een kort geding aan tegen de gemeente. In cassatie kreeg de vastgoedonderneming gelijk; overheden moeten bij de verkoop van hun onroerende zaken gelijke kansen bieden. Jessica de Roos (advocaat, Nysingh): “Dat houdt in dat, indien er meerdere gegadigden zijn, de koper via een selectieprocedure moet worden geselecteerd aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Daarover moet vooraf informatie bekend worden gemaakt. Deze verplichtingen volgen uit het gelijkheidsbeginsel, waaraan overheidslichamen zijn gebonden.” Voorheen was het gangbaar dat overheden hun vastgoed één-op-één verkochten.

Vertraging voor de woningbouw

Hoewel het nog te vroeg is om de precieze consequenties van het arrest voor de woningbouwambitie vast te stellen, is het zeker dat het de beoogde (extra) versnelling van de woningbouw tenminste zal bemoeilijken.

Gemeenten vragen zich momenteel af wat de gevolgen van het arrest zijn voor bestaande en lopende projecten. In hoeverre mogen zij nog (verder) uitvoering geven aan onderhandelingen en gemaakte afspraken met ontwikkelaars bijvoorbeeld? Die onzekerheden zorgen ervoor dat overheden op de rem trappen, waardoor woningbouwprojecten vertraging oplopen.

“Verder staan overheden nu voor de opgave om beleid vast te stellen waarin objectieve, toetsbare en redelijke criteria zijn neergelegd voor de verkoop van vastgoed en de in dat kader te volgen procedure. Daarmee en met de concrete invulling van de beleidsruimte die hen daarbij toekomt, zal ook de nodige tijd gemoeid zijn”, aldus De Roos.

Ook zal het daadwerkelijk doorlopen van selectieprocedures en het publiceren van een voornemen tot verkoop enigszins vertragend werken. Het voldoen aan de procedurevoorschriften van de Hoge Raad hoeft zeker niet in alle gevallen veel meer tijd te kosten dan de huidige praktijk van een-op-een verkopen. Toch zal het nog wel even duren voordat overheden zich deze nieuwe werkwijze op een efficiënte manier eigen hebben gemaakt.

De Roos: “Verder is niet uit te sluiten dat er gerechtelijke procedures zullen worden gevoerd door gegadigden die stellen ten onrechte gepasseerd te zijn. Zij kunnen in dat verband een schadeclaim indienen, maar zouden ook kunnen vorderen dat de eigendom van de onroerende zaak niet aan een ander wordt verkocht en in eigendom overgedragen. Zelfs indien de rechter zo’n gegadigde in het ongelijk stelt, kan dit wel degelijk tot vertraging leiden”.

Gebiedsontwikkeling in Nederland; makkelijker kunnen we het niet maken, wel langer…

Ook voor Wanda Blommensteijn (senior adviseur omgevingsrecht, BRO) is het duidelijk dat dit arrest in de praktijk zal leiden tot veel vertraging en extra procedures. De Hoge Raad heeft echter wel een mogelijkheid gecreëerd om van de genoemde regel af te wijken. Als bij voorbaat duidelijk is dat redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop (r.o. 3.1.6). De Hoge Raad specificeert echter niet hoe het begrip ‘slechts één serieuze gegadigde’ geduid moet worden. De gemeente zal dus zelf moeten onderbouwen waarom zij vindt dat een partij al dan niet de enige serieuze gegadigde is.

Blommensteijn: “Gemeenten kunnen hiervoor het ruimtelijke ordeningsbeleid aangrijpen. Bijvoorbeeld doordat de te verkopen onroerende zaak onderdeel uitmaakt van een ‘groter masterplan’ dat alleen kan worden gerealiseerd als het in samenhang ontwikkeld wordt door één partij. Een vergelijkbare situatie doet zich in de praktijk ook al voor bij het onteigeningsrecht in het kader van het recht op zelfrealisatie. Het is aan te raden om een procesbeschrijving op te stellen voor gemeentelijke grondverkoop, waarbij bepaald wordt hoe gronden aangeboden zullen worden aan de markt (waaronder ook hoe en op welke schaal dit kenbaar gemaakt wordt). Om te voorkomen dat concurrerende partijen ontwikkelingen frustreren door gronden aan te kopen maar vervolgens niet te ontwikkelen, moet hierbij ook beschreven worden op basis van welke (objectieve, toetsbare en redelijke) criteria een gemeente beoordeelt of er sprake is van een serieuze gegadigde. Dat kan betekenen, dat een gemeente in die fase ook al een vrij uitgewerkte visie moet hebben op de gewenste gebiedsontwikkeling.’’

Blommensteijn benadrukt dat een voordeel van deze uitspraak is dat het diversiteit in ontwikkelaars bevordert en vriendjespolitiek tegengaat, maar dat het nadeel is dat er weer een extra stap moet worden genomen in een gebiedsontwikkeling. Dit kan voor vertraging zorgen bij woningbouw. Zoals al eerder door De Roos benoemd, vreest ook zij voor potentiële beroepszaken en schadeclaims als gemeenten niet aan dit gelijkheidsbeginsel voldoen. Ook voor reeds lopende projecten.

De gevolgen zijn groot voor de projectontwikkelingspraktijk

Desirée Uitzetter (voorzitter Neprom) en Ariel Kozijn (hoofd juridische zaken, BPD) onderkennen ook dat deze uitspraak mogelijk gevolgen heeft voor bestaande en lopende projecten: “Tot nu toe bereiken de gemeente en de marktpartij(en) bij veel projecten in onderlinge samenwerking oversteenstemmig over het te ontwikkelen plan, het te realiseren woningbouwprogramma en de daarvoor noodzakelijke verkoop van gemeentelijke gronden. Snelheid, maatwerkafspraken op basis van gelijkwaardigheid en een (daardoor) opgebouwde vertrouwensband zijn daarbij de pijlers voor een succesvol project. De uitspraak van de Hoge Raad lijkt deze werkwijze in de toekomst te bemoeilijken. De vraag is wat de consequenties van de uitspraak zijn voor bestaande afspraken en lopende projecten. Dat is waar veel gemeenten nu het hoofd over breken. Wat als partijen claimen dat zij ook wel dat project hadden willen doen?”

De komende weken vinden er diverse bijeenkomsten plaats waar de NEPROM, samen met het ministerie van BZK, de VNG, gemeenten en ontwikkelaars, de uitspraak verder wil duiden en richtlijnen wil opstellen voor overheden over hoe zij hiermee om kunnen gaan.

De verwachting is dat gemeenten en marktpartijen van de reeds genoemde uitzonderingsmogelijkheid gebruik zullen maken, zodra daar goede redenen voor zijn. Uitzetter en Kozijn: “De beschikking over een cruciale grondpositie in het te ontwikkelen plan, zal veelal een dergelijke aanleiding vormen. Het zal wennen zijn dat er daarnaast sprake is van een publicatieplicht en het wordt spannend of andere partijen tijdens de publicatietermijn hun vinger opsteken. Anders dan bij de bezwarentermijn voor een omgevingsvergunning, bestaat er na het einde van deze termijn dan nog steeds geen honderd procent zekerheid dat de deal onaantastbaar is.”

De NEPROM stelt dat we een onzekere tijd tegemoet gaan, waarin het nog afwachten is hoe de uitspraak precies verder ingekleurd gaat worden. “Het zonder grondpositie indienen van initiatiefplannen en daarmee het verleiden van gemeenten, ligt minder voor de hand. Het ‘vindersloon’ voor zelf geïnitieerde, creatieve plannen wordt door de uitspraak van de Hoge Raad gedecimeerd. Waarom zou een marktpartij daar tijd en energie in steken, als de gemeente gehouden is haar gronden evengoed te tenderen? Wij vinden het ongewenst dat hiermee aan een dergelijke praktijk, die tot veel goede projecten heeft geleid, een einde komt.”

In deze tijd waarin de woningnood hoog is, komt de onzekerheid die deze uitspraak met zich meebrengt op een slecht moment. Met de ambitieuze plannen voor woningbouw die er momenteel liggen is elke vorm van vertraging ongewenst. “We kijken voortdurend naar hoe we tot een optimale inzet van de (beperkte) capaciteit van marktpartijen en (gemeentelijke) overheden komen. Daarom pleiten wij voor een onderzoek naar de wettelijke mogelijkheden om de gevolgen voor de praktijk van samenwerking bij gebiedsontwikkeling te mitigeren”, aldus Uitzetter en Kozijn.

Openbaarmaking biedt kansen!

Carry Mulder (senior jurist gebiedsontwikkeling, gemeente Meierijstad) vindt dat je ook naar de kansen moet kijken die deze uitspraak biedt: “Met deze uitspraak heeft de Hoge Raad naar mijn idee een verplichte ‘tussenvariant’ gecreëerd tussen het ogenschijnlijk snelle, vrijwillige verkoopproces van één-op-één verkopen en het uitvoerige, wettelijk verplichte proces van aanbesteden van een verkoop met overheidsopdracht van onroerend goed.” Die tussenvariant is vooral interessant bij het verkopen van onroerend goed dat potentie voor ontwikkeling (bijvoorbeeld woningbouw) heeft door de gemeente, stelt Mulder. Bij het één-op-één verkopen van vastgoed is een marktconforme, optimale opbrengst niet gegarandeerd. “Een gemeente is doorgaans niet ‘commercieel’ ingericht, maar in tijden waarin het aanbod van onroerend goed laag is en de vraag hoog, kan een optimale (hogere) opbrengst worden gegenereerd nu partijen weten dat er concurrentie op de markt is. In tijden waarin het aanbod hoog is maar de vraag laag, heeft een gemeente met dit verkoopproces een groter bereik tot potentiële kopers en is de kans op ontwikkeling groter.”

Ook vraagt Mulder zich af of deze uitspraak per saldo echt voor meer werk gaat zorgen. Om problemen achteraf te voorkomen, zal het meeste werk nu voorafgaand aan een verkoop gedaan moeten worden: “Vooraf zal bepaald moeten worden hoe de gemeente het onroerend goed zou willen ontwikkelen, welke potentie de locatie heeft, welke criteria men aan een potentiële verkoop of verkoper wil stellen en met welk doel wil men verkopen. Daarna zal uit de geïnteresseerden een gemotiveerde keus gemaakt moeten worden voor verdere samenwerking.”

Tot slot

Of het Didam-arrest daadwerkelijk de haalbaarheid van de woningbouwambitie van het nieuwe kabinet in de weg staat, moet zich nog uitwijzen. De door de Hoge Raad geformuleerde procedurevoorschriften zullen echter, zeker in de beginfase, wel degelijk een vertragend effect hebben volgens de verschillende experts. Er zal immers wat tijd overheen gaan voordat overheden deze procedurevoorschriften hebben geïmplementeerd en daaraan efficiënt uitvoering kunnen geven. Het arrest vormt daarom in elk geval een factor die de gewenste versnelling van de woningbouw bemoeilijkt. Demissionair minister Ollongren heeft op 16 december 2021 laten weten dat de antwoorden op de gestelde Kamervragen omtrent dit onderwerp nog even op zich laten wachten, omdat het overleg met meerdere partijen nog tijd kost.

Artikel delen

Reacties

Laat een reactie achter

U moet ingelogd zijn om een reactie te plaatsen.