In de maand maart zijn vier Didam-uitspraken gepubliceerd. Voor uw gemak zetten we de uitspraken in dit blog op een rij. De uitspraken bieden nieuwe voorbeelden van omstandigheden op basis waarvan gemeenten wel of niet een één op één verkoop kunnen motiveren. Het meest opvallend is de laatste uitspraak waarin een vóór het Didam-arrest gesloten koopovereenkomst (voor het eerst) door de rechter nietig wordt verklaard.
Lees ook de andere blogs die wij schreven naar aanleiding van het Didam-arrest.
De rechtbank Oost-Brabant heeft op 7 maart 2023 (ECLI:NL:RBOBR:2023:997) in een procedure tegen de gemeente Land en Cuijk toegelicht aan welke vereisten moet worden voldaan om aangemerkt te worden als potentieel gegadigde voor de aankoop van een perceel.
De feiten
De gemeente heeft een voormalig defensieterrein en een bosperceel verkocht en geleverd aan koper. Eiseres heeft een bedrijfsvestiging in de buurt en heeft na het aangaan van de koopovereenkomst, maar vlak vóór de levering, een brief gestuurd naar de gemeente met het verzoek een procedure op te zetten conform het Didam-arrest, waarin zij zou mogen meedoen om het perceel eventueel te kopen. Eiseres vordert nietigheid van de koop/leveringsovereenkomst en het optuigen van een selectieprocedure door de gemeente.
Beoordeling door de rechtbank
De rechtbank gaat in op de vraag hoeveel eiseres moet vertellen en uitleggen om haar vorderingen te ondersteunen (stelplicht). Volgens de rechtbank moet de eisende partij haar verhaal heel goed uitleggen, met concrete informatie, zodat een debat en een toetsing mogelijk zijn. De stelplicht spitst zich wat betreft het Didam-arrest toe op de term “(potentiële) gegadigden”.
De rechtbank oordeelt dat eiseres alleen in algemene bewoordingen haar interesse in de grond kenbaar heeft gemaakt en acht dat niet genoeg. Eiseres heeft geen concreet, deugdelijk, geloofwaardig plan gepresenteerd, als alternatief voor het plan van de koper. De rechtbank vindt ook, dat te weinig inzicht is gegeven in de voor de beoordeling essentiële feiten en omstandigheden en daarom is een voldoende adequaat en gefundeerd partijdebat en daaropvolgend rechterlijk oordeel niet mogelijk. De rechtbank wijst de vorderingen van eiseres af.
De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam verbiedt de gemeente Ouder-Amstel op 9 maart 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:1316) een stuk grond één-op-één aan een geïnteresseerde te verkopen zonder openbare selectieprocedure.
De feiten
Omwonenden hebben interesse getoond in de aankoop van twee percelen in eigendom van de gemeente, grenzend aan hun eigen percelen. Aan de percelen van de gemeente grenzen weer twee (kleinere) percelen in eigendom van het Waterschap. Door die percelen loopt een openbare weg. Een derde heeft de percelen van het Waterschap gekocht, om vervolgens bij de gemeente in een goede onderhandelingspositie te komen voor de aankoop van de percelen van de gemeente om daarop een woning te realiseren. De gemeente is bereid een gemeentelijk perceel aan de derde te verkopen in ruil voor aankoop van een perceel van die derde.
Beoordeling door de rechtbank
In geschil is de vraag of de gemeente terecht heeft geconcludeerd dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor aankoop van het perceel en dus heeft afgezien van een openbare selectieprocedure.
De rechtbank overweegt dat door de handelswijze van de gemeente en haar gebrek aan openbaarheid voorafgaand aan de onderhandelingen met de derde het er de schijn van heeft dat de gemeente de criteria toeschrijft naar één specifieke gegadigde en dat zij onvoldoende oog heeft gehad voor andere mogelijkheden en de belangen van omwonenden. Het lijkt erop dat de mogelijkheid van verkoop van de kavels voor woningbouw is aangezwengeld door de koper. De gemeente was zich blijkens de mailwisseling met het Waterschap ook bewust van de tactiek van koper. Nu zij wist dat er meer geïnteresseerden waren, had het op haar weg gelegen om zorgvuldiger te werk te gaan, vooraf bekend te maken wat de criteria waren voor verkoop en niet alleen met de koper in gesprek te gaan, maar ook met de andere geïnteresseerde(n). De conclusie is dan ook dat de gemeente door haar handelwijze in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld jegens eisers. De vordering van de omwonenden wordt toegewezen.
De Rechtbank Noord-Nederland oordeelde op 10 maart 2023 (ECLI:NL:RBNNE:2023:916) dat de gemeente Groningen op grond van de door haar bepaalde criteria mocht concluderen dat er slechts één serieuze gegadigde is voor het in bruikleen krijgen van een deel van de kade in de Oosterhaven te Groningen en van het aanliggend water.
De feiten
Het beleid van de gemeente is dat zij in en aan de Diepenring meer ruimte wil scheppen voor terrassen op en langs het water en voor aanlegplaatsen voor de recreatievaart. Om die reden wil de gemeente een bepaalde ligplaats, waar nu het Pannekoekschip ligt, vrij maken. De gemeente is in overleg getreden met de exploitant van het Pannekoekschip en wil haar een andere locatie aanbieden. Tot dan toe maakten Jachthaven en Hanzecharter gebruik van die andere locatie, op basis van een huurovereenkomst. De gemeente heeft het gebruik van het perceel opgezegd. Jachthaven en Hanzecharter achten het handelen van de gemeente in strijd met het Didam-arrest.
Beoordeling door de rechtbank
De voorzieningenrechter overweegt in algemene zin dat de publieke taak van een gemeente als redelijk handelende overheid toelaat dat zij haar beleid laat beïnvloeden door private initiatieven als die initiatieven in lijn zijn met de meer algemene beleidskaders en de maatschappelijke ontwikkelingen. De keuze voor de locatie aan de Oosterhaven voor het Pannekoekschip valt op zichzelf dan ook binnen de beleidsruimte die de gemeente heeft.
De gemeente heeft naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter voldoende gemotiveerd aangegeven dat zij het Perceel in bruikleen wil geven aan de exploitant van het Pannekoekschip om haar beleidsdoelen te realiseren. Hierbij speelt tevens een rol dat het beleid van de gemeente, voldoende concreet is in die zin dat daaruit voldoende objectieve, toetsbare en redelijke criteria kunnen worden afgeleid. De vorderingen van de eisende partijen worden afgewezen.
De voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland oordeelde op 22 maart 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:1244) dat een door de gemeente Rhenen gesloten koopovereenkomst in strijd is met het gelijkheidsbeginsel zoals ingevuld in Didam arrest. De koopovereenkomst is daarom nietig op grond van artikel 3:40 lid 2 en 3 BW.
De feiten
Gemeente Rhenen is eigenaar van een monumentaal pand. Op 28 augustus 2020 heeft de gemeente met Stichting ’t Brandtweer een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot dit pand. Op 25 januari 2023 heeft de gemeente de voorgenomen verkoop gepubliceerd in het Gemeenteblad. Eiseres vordert in kort geding een verbod op levering van het pand aan ’t Brandtweer in verband met handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel.
Beoordeling door de rechtbank
Allereerst oordeelt de rechtbank, dat het Didam arrest ook van toepassing is op overeenkomsten die zijn gesloten vóórdat het Didam arrest is gewezen. De Hoge Raad heeft zijn uitspraak immers niet beperkt tot overeenkomsten die ná een bepaalde datum zijn gesloten. Voorts gaat het niet om nieuwe regelgeving, maar om een logische invulling van bestaand recht. Zelfs áls er sprake zou zijn van nieuw jurisprudentie-recht dan geldt als algemene regel dat dit nieuwe recht al recht was vóór het werd uitgesproken. Daarbij, oordeelt de voorzieningenrechter, had de gemeente kunnen weten dat zij potentiële gegadigden een kans had moeten geven, omdat de hoogste bestuursrechter eind 2016 op dezelfde wijze invulling had gegeven aan het gelijkheidsbeginsel.
De voorzieningenrechter oordeelt dat in strijd met het gelijkheidsbeginsel is gehandeld, omdat niet kan worden aangenomen dat sprake is van één serieuze gegadigde. De consequentie hiervan is dat de koopovereenkomst nietig is. Artikel 3:14 BW is namelijk een dwingende wetsbepaling en strijd met een dwingende wetsbepaling leidt (in casu) tot nietigheid.
Volgens de gemeente moet voor het aannemen van nietigheid sprake zijn van een gekwalificeerde schending van het gelijkheidsbeginsel en dat is hier niet het geval. De gemeente wordt niet in dit verweer gevolgd. De enige voorwaarde die volgens de rechter wordt gesteld is dat de wettelijke bepaling de strekking moet hebben om de in strijd met die wettelijke bepaling gesloten overeenkomst aan te tasten.
De conclusie is dat géén geldige koopovereenkomst is gesloten. Als gevolg daarvan mag de gemeente het pand niet leveren aan ’t Brandtweer. De voorzieningenrechter verbiedt de gemeente verdere uitvoering te geven aan de koopovereenkomst op straffe van een dwangsom van € 100.000,-.
Gevolgen voor de praktijk
De uitspraak van de voorzieningenrechter van 22 maart 2023 is een primeur. Eerder werd nog geen nietigheid op grond van art. 3:40 lid 2 BW aangenomen. In voorkomend geval is geoordeeld dat een koopovereenkomst gesloten vóór het Didam-arrest in stand kon blijven, omdat partijen geen rekening konden houden met de regels die voortvloeien uit het Didam-arrest.
Dat sprake moet zijn van een gekwalificeerde schending is ook al met zo veel woorden in de rechtspraak langsgekomen, bijvoorbeeld in de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland van 20 oktober 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:9333):
“De gestelde schending van het gelijkheidsbeginsel kan de vordering alleen dragen als de overeenkomst strijdig geoordeeld moet worden met de goede zeden of openbare orde en op grond van artikel 3:40 BW nietig is. Handelen door een overheidslichaam in strijd met een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter tot dat rechtsgevolg leiden, maar daarvoor is wel een gekwalificeerde schending nodig. Die doet zich hier om de navolgende redenen niet voor.”
Als deze uitspraak navolging krijgt, heeft dit mogelijk verstrekkende gevolgen voor de praktijk. Overeenkomsten die zijn gesloten vóór het Didam-arrest komen in dat geval immers op losse schroeven te staan, hetgeen leidt tot rechtsonzekerheid.
