Menu

Filter op
content
Omgevingsweb

Toepassing Didam-arrest bij één op één verpachten of verkopen en voeren van selectieprocedure

In de maand februari zijn vier Didam-uitspraken gepubliceerd die het signaleren waard zijn. In twee uitspraken komt aan de orde of de gemeente één op één mag verpachten of verkopen. In de twee andere uitspraken wil de gemeente juist een selectieprocedure voeren en is de vraag aan de orde of dat rechtmatig is.

14 maart 2023

Blog

Blog

Lees ook de andere blogs die wij schreven naar aanleiding van het Didam-arrest.

Afzien van verlenging pacht toegestaan

De rechtbank Noord-Holland oordeelde op 1 februari 2023 (ECLI:NL:RBNHO:2023:739) in een procedure tussen de gemeente Haarlemmermeer en RVR Hoofddorp B.V. dat RVR onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat een selectieprocedure niet nodig was.

De feiten

Na een groot aantal jaren waarin RVR van de gemeente pacht, deelt de gemeente aan RVR mee dat de pachtovereenkomsten per 31 december 2022 van rechtswege eindigen en niet één-op-één opnieuw aan RVR zal worden verpacht. RVR maakt bij de gemeente Haarlemmermeer bezwaar tegen de openbare aanbesteding voor de verpachting van de percelen.

Beoordeling door de rechtbank

De rechtbank oordeelt dat RVR onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat een selectieprocedure niet nodig was, omdat bij voorbaat vaststond of redelijkerwijs mocht worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de pacht, namelijk RVR. Weliswaar is aannemelijk geworden dat RVR kosten heeft gemaakt/investeringen heeft gepleegd waaruit de verwachting blijkt dat meerjarig gepacht zal worden, maar die investeringen zijn niet zodanig groot of specifiek gericht op de hier aan de orde zijnde percelen dat dit er toe moet leiden dat aan RVR moet worden verpacht. De rechter weegt mee, dat RVR altijd een risico loopt bij het doen van investeringen. Ook in het geval de gemeente wil overgaan tot bestemmingswijziging van een perceel, eindigt de pacht en zullen eventuele (nog niet afgeschreven) investeringen daardoor verloren gaan.

Één serieuze gegadigde voor aankoop perceel grond en huur aanliggend water

De voorzieningenrechter van de Rechtbank Gelderland oordeelde op 14 februari 2023 (ECLI:NL:RBGEL:2023:713) dat de gemeente Elburg op grond van door haar, met inachtneming van haar toekomende beleidsruimte, bepaalde criteria mocht concluderen dat Elhaven B.V. de enige serieuze gegadigde is voor de aankoop van een perceel grond en de huur van aanliggend water.

De feiten

De Nunspeetse Onroerend Goed Maatschappij (NOM) is eigenaar van meerdere percelen te Elburg. Grenzend aan de zuidzijde van de percelen van NOM bezit Elhaven B.V percelen. Aan de zuidzijde van de percelen van Elhaven grenst een perceel en een kanaal in eigendom van de gemeente. De gemeente Elburg heeft het voornemen om een deel van haar percelen aan Elhaven te verkopen. NOM acht de voorgenomen verkoop in strijd met het gelijkheidsbeginsel en wil ook een kans krijgen tot verwerving van het perceel van de gemeente.

Beoordeling door de rechtbank

De voorzieiningenrechter overweegt, dat Elhaven op basis van haar bestaande grondpositie de enige is die de te verkopen percelen van de gemeente zelfstandig kan ontwikkelen. De percelen van de gemeente zijn te klein om zonder de percelen van Elhaven te ontwikkelen. De percelen van NOM grenzen niet aan de te verkopen percelen van de gemeente. De voorzieningenrechter volgt NOM niet in haar stelling dat zij, omdat zij de meeste grond heeft in het havengebied, (de enige) gegadigde is. De vorderingen van NOM worden afgewezen en de gemeente mag aan Elhaven verkopen.

Niet de enige serieuze gegadigde: gemeente moet openbare selectieprocedure organiseren

De voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant verbiedt de gemeente Hilvarenbeek op 14 februari 2023 (ECLI:NL:RBZWB:2023:1307) een perceel één-op-één te verkopen.

De feiten

Voor woningbouw heeft de gemeente een plan ontwikkeld. Eiseres is een agrarisch bedrijf en heeft grond in eigendom in het plangebied. De gemeente wil een buiten het plangebied gelegen perceel verkopen aan een derde om zelf over te kunnen gaan tot aankoop van een perceel van die derde in het plangebied. Eiseres vordert een verbod op uitvoering van de grondverkoop en een gebod op het organiseren van een openbare selectieprocedure voor de verkoop van het perceel.

Beoordeling door de rechtbank

Beoordeeld moet worden of de derde kan worden aangemerkt als enige serieuze gegadigde voor aankoop van het perceel van de gemeente. Omdat het perceel van eiseres evenals dat van de derde nodig is voor de ontsluiting van het te realiseren woningbouwplan, volgt daaruit dat ook eiseres als serieuze gegadigde een gelijke kans als de derde moet krijgen om mee te dingen. Het beroep van de gemeente op de in het Didam-arrest gegeven uitzondering gaat dus niet op. De gemeente moet een openbare selectieprocedure organiseren.

Uitgifteprocedure staken wegens strijd met het Didam-arrest

De rechtbank Gelderland oordeelde op 22 februari 2023 (ECLI:NL:RBGEL:2023:795) dat de gemeente Zevenaar een uitgifteprocedure mag staken omdat zij in strijd handelt met eigen voorwaarden.

De feiten

De gemeente Zevenaar is voornemens kavels te verkopen. Zij heeft hiervoor in 2021 een uitgifteprocedure ingericht (“de eerste uitgifteprocedure”). Eiseres heeft zich ingeschreven voor de eerste uitgifteprocedure. Die uitgifteprocedure komt erop neer dat bij de selectie van een koper rekening wordt gehouden met een inschrijftijd bij eerdere uitgifterondes. De gemeente komt vervolgens tot het inzicht, dat de 1e uitgifteprocedure niet voldoet aan de vereisten uit het Didam-arrest. Het is volgens de gemeente voor potentiële gegadigden niet duidelijk dat het mogelijk is zich bij de gemeente als geïnteresseerde te melden om daarmee inschrijftijd op te bouwen en (daardoor) de kans op één van de kavels aanzienlijk te vergroten. Daarom stelt de gemeente een tweede uitgifteprocedure vast (hierna: “de tweede uitgifteprocedure”). Daarin wordt met eerdere inschrijvingen geen rekening gehouden, maar wordt een koper geselecteerd middels loting.

Eiseres, die in de eerste uitgifteprocedure als koper geselecteerd werd maar in de tweede uitgifteprocedure niet, start een procedure. Gevorderd wordt een verklaring voor recht dat de eerste uitgifteprocedure tot het moment van beëindigen hiervan door de gemeente op rechtmatige wijze, althans niet op onrechtmatige wijze, is uitgevoerd, een verklaring voor recht dat het beëindigen van de eerste uitgifteprocedure door de gemeente onrechtmatig is en een verklaring voor recht dat de tweede uitgifteprocedure onrechtmatig is.

Beoordeling door de rechtbank

De rechtbank stelt voorop dat de regel uit de eerste uitgifteprocedure op grond waarvan bij het vaststellen van de rangorde rekening wordt gehouden met een inschrijftijd op basis van eerdere uitgifterondes (hierna: de ‘spelregel’) objectief en toetsbaar is en voldoet aan het transparantiebeginsel. De lijst met belangstellenden kan immers worden getoetst aan de hand van gegevens uit eerdere uitgifteprocedures. Naar het oordeel van de rechtbank is een keuze voor een dergelijke spelregel ook redelijk, omdat op die manier tegemoet kan worden gekomen aan de wensen en belangen van geïnteresseerden die al lang geleden kenbaar hadden gemaakt dat zij interesse hebben in een kavel. Naar het oordeel van de rechtbank voldoet de spelregel zoals die is geformuleerd in de eerste uitgifteprocedure aan het gelijkheidsbeginsel.

De gemeente stelt echter dat zij desondanks de eerste uitgifteprocedure moest staken, omdat zij zich niet heeft gehouden aan haar eigen voorwaarden. De rechter oordeelt dat hoewel de eerste uitgifteprocedure op papier voldoet aan de criteria uit het Didam-arrest, de gemeente in de praktijk daarvan afwijkt en de uiteindelijk toegepaste selectiemethode naar het oordeel van de rechtbank wel degelijk in strijd met de criteria uit het Didam-arrest is. Gelet hierop mocht de gemeente de eerste uitgifteprocedure afbreken.

De rechtbank is van oordeel dat de tweede uitgifteprocedure (met loting) voldoet aan de criteria van het Didam-arrest en dat deze niet onrechtmatig is, althans dat de gemeente niet onrechtmatig handelt als zij deze voortzet. De gemeente hoeft de rangorde uit de eerste uitgifteprocedure niet alsnog te honoreren. De vorderingen van eiseres worden afgewezen.

Gevolgen voor de praktijk

Inmiddels gaan de geschillen over de toepassing van de Didam-criteria niet meer alleen over de vraag of de gemeente één-op-één mag verkopen of verhuren/verpachten maar ook over de vraag of de gemeente terecht afziet van een één-op’’eén transactie omdat zij zelf vindt dat mededinging moet worden geboden. Ook hierbij komt het aan op een zorgvuldige inventarisatie van feiten, afweging van belangen en juiste en volledige motivering van de gekozen handelwijze.

Reacties

Laat een reactie achter

U moet ingelogd zijn om een reactie te plaatsen.