Laurens Ivens, wethouder Bouwen en Wonen van Amsterdam, zet zich sinds 2014 in om het woningtekort op te lossen en de betaalbaarheid van woningen in de stad te verbeteren. Omgevingsweb sprak met hem over deze complexe opgave. “Van de vele uitdagingen waar het nieuwe kabinet voor staat, is wonen wellicht de meest ingewikkelde. Want als je iets wil doen aan de betaalbaarheid, kan dat bijna niet zonder aan de rechten te komen van diegenen die woningen bezitten.’’
Ondanks dat er volop wordt gebouwd, worden betaalbare woningen in Amsterdam steeds schaarser. Het onroerend goed in de stad is een populair beleggingsobject, wat de druk op de prijzen verder doet toenemen. Bovendien heeft de stad te maken met de instroom van expats en toeristen. De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) schrijft dat Amsterdam onleefbaar dreigt te worden voor mensen zonder een hoog inkomen. Is Amsterdam inderdaad een stad voor de happy few aan het worden? Ivens is hier duidelijk over: ‘’Amsterdam zal nooit een stad van de rijken worden omdat Amsterdam gemaakt is vanuit de wensen van Amsterdamse samenleving. Je merkt nu al het ongenoegen over het feit dat een koopwoning alleen nog maar te krijgen is als je heel veel verdient. De acceptatie hiervan in onze stad is nul, en de druk op mij als wethouder is groot. Ik zet mij hier graag voor in, samen met de Amsterdammers. Een samenleving vorm je als mensen met elkaar. Wanneer een ontwikkeling zoals deze op de woningmarkt de verkeerde kant op gaat, en mensen dat niet meer accepteren, moet je dit met z’n allen anders gaan aanpakken. Van de vele uitdagingen waar het nieuwe kabinet voor staat, is wonen wellicht de meest ingewikkelde. Want als je iets wil doen aan de betaalbaarheid, kan dat bijna niet zonder aan de rechten te komen van diegenen die woningen bezitten.’’
Wat maakt de woningmarkt in Amsterdam zo complex? Volgens Ivens zijn er twee belangrijke oorzaken: het woningtekort en het feit dat de stad voor starters onbetaalbaar is geworden. ‘’Nieuwbouw is het makkelijkste (politieke) antwoord op het woningtekort. Maar deze extra woningen zullen het probleem van de betaalbaarheid niet oplossen. In de zeven jaar dat ik wethouder ben, zijn er ruim 45.000 woningen in Amsterdam in aanbouw genomen. Dat zijn er evenveel als het totale aantal woningen in Alkmaar of Amstelveen, we hebben er dus een middelgrote stad bijgebouwd. Maar wat heeft dat met de betaalbaarheid gedaan? Niet veel, want de prijzen zijn gestegen. In veel steden zal waarschijnlijk gelden dat met extra woningen ook de betaalbaarheid wordt verbeterd, maar in Amsterdam klaarblijkelijk niet. Buiten Amsterdam is er bovendien een link te leggen tussen kosten van de bouw van de woning en de marktwaarde. In Amsterdam is dit verband er niet meer. En dus geldt: met alleen nieuwbouw wordt Amsterdam onbereikbaar voor lage en middeninkomens. Wanneer we dat niet willen, moeten er andere voorwaarden worden gesteld.”
Een van de middelen die de gemeente heeft om de prijs van nieuwbouw te beïnvloeden is het grondprijsbeleid. Ivens: ‘’De grondprijzen worden hier residueel bepaald: marktwaarde minus bouwwaarde. Dat werkt prima, zo kan de gemeente nieuwe stukken grond beschikbaar maken voor bebouwing en hiervoor aanvullende eisen stellen. Met de grondprijs kan de gemeente erop sturen dat er betaalbaar gebouwd wordt.’’ Toch levert dit nog niet altijd de gewenste woningen op, het blijkt in de praktijk bijvoorbeeld ingewikkeld om voldoende betaalbare woningen voor gezinnen in het middensegment op te leveren. “De uitdaging is of wij woningen kunnen bouwen die de grootte en uitstraling hebben van een vraagprijs van vijf ton maar toch te verkrijgen zijn met een hypotheek van drie. Met de ontwikkelaars van Neprom zijn we aan het kijken hoe we dit voor elkaar kunnen krijgen.”
En dit is nog maar een deel van het verhaal, want dé woningmarkt bestaat niet volgens Ivens. ‘’Het is een ingewikkeld samenspel dat door meerdere markten beïnvloed wordt. Aan de ene kant is er simpelweg de demografisch gestuurde markt van vraag en aanbod. Deze is relatief eenvoudig bij te houden door te kijken naar de bevolkingsgroei en toestroom van mensen. Echter ook de kapitaalmarkt infecteert de woningmarkt gigantisch. Met onroerend goed in Amsterdam valt goed te verdienen, een aantrekkelijk alternatief voor geld op de bank zetten. Ook is de woningmarkt vrij stabiel in tegenstelling tot de onzekere aandelenmarkt. Daarbovenop komt nog de arbeidsmarkt die die de woningmarkt verstoort. Inmiddels zien we een enorme scheefgroei in inkomens en veel onzekere contracten. Kortom: al die verschillende markten beïnvloeden elkaar.’’
Moet de woningmarkt meer gereguleerd moet worden? Ivens is voorstander van de introductie van een marktmeester. ‘’In het huidige stelsel moet je de verschillende markten wat beteugelen omdat ze elkaar tegenwerken en infecteren. Vandaar het voorstel voor een marktmeester voor het deel dat je wel aan de markt kan overlaten. Die biedt een set duidelijke, transparante spelregels waardoor de markten enigszins van elkaar gescheiden blijven. Een nieuwe vorm van reguleren die ook positief werkt voor marktpartijen.’’ Een voorbeeld is de zelfbewoningplicht voor de nieuwbouw, deze zorgt ervoor dat een koopwoning in handen blijft van de koper, waarmee de invloed van de kapitaalmarkt op nieuwbouwwoningen wordt verkleind. Ook een goed antispeculatie-beding zou volgens Ivens helpen de vraagprijzen van bestaande woningen te drukken. “Helaas bestaat deze nog niet. Maar mijn mailbox staat open voor goede suggesties.”
In de politiek wordt vaak gesproken over doorstroming in de woningmarkt door te focussen op het middensegment. Dan gaat het over mensen met beroepen als leraar, politieagent of zorgpersoneel, die cruciaal zijn voor het functioneren van de stad. Hoe houden we Amsterdam voor hen bereikbaar? Ivens: ‘’Ten eerste bieden sociale huurwoningen een deel van de oplossing. Een groot deel van de middeninkomens kan daar terecht, zoals alleenstaande docenten.’’ Hoewel Amsterdam al beschikt over een grote voorraad sociale huurwoningen, blijkt dit nog niet genoeg. ‘’Ongeveer vijftig procent van de Amsterdammers verdient tot aan de inkomensgrens van een sociale huurwoning, veertig procent daarvan kan terecht in een woning die blijvend bestemd is voor dit segment. Daar signaleer ik dus een probleem, want tien procent moet op zoek naar een marktwoning, die veel duurder is.”
Ten tweede moet je ervoor zorgen dat zowel nieuwbouw als bestaande woningen een redelijke huurprijs hebben, zegt Ivens. ‘’Bij nieuwbouw kunnen we deze als gemeente vaststellen, maar bij bestaande woningen niet en dat is een enorm gemis. Het is een ooit een keuze van de overheid geweest om de betaalbaarheidsnormen (puntenstelsel) af te schaffen. Inmiddels klinkt bij steeds meer gemeenten de roep om dit weer in te voeren.’’
Ten slotte vindt Ivens dat woningzoekenden niet meer zouden hoeven te concurreren met beleggers voor een koopwoning. ‘’De opkoopbescherming, die al geldt voor de nieuwbouw, zou voor bestaande bouw ook van toepassing verklaard moeten worden. Gelukkig is daar recent een wetsvoorstel voor aangenomen om dat gedurende een aantal jaren te kunnen doen.’’
Ivens is voorstander van de ‘noodknop-regeling’ die Rob van Gijzel ruim drie jaar geleden voorstelde als een oplossing voor het middensegment. Naast meer nieuwbouw zou deze noodknop kunnen worden ingezet bij een overspannen woningmarkt om de prijsstijgingen te beperken. Ivens: ‘’Helaas heeft de Tweede Kamer een streep door dit plan gezet, maar daar zou opnieuw naar gekeken moeten worden.’’
Recent verschenen meerdere berichten in de media over het voorstel van de gemeente Amsterdam om sociale woningbouw over te kopen van woningcorporaties. Hiermee zou voorkomen worden dat (een deel van) deze sociale huurwoningen in de vrije sector terechtkomt, waarna ze onbetaalbaar zijn voor lage inkomens. Uit een analyse uit 2017 beek dat er een dringend tekort van betaalbare woningen in de stad dreigde te ontstaan. Dit vormde aanleiding voor het in de gemeenteraad aangenomen akkoord om geen sociale huurwoningen meer te verkopen. Echter, de ingevoerde verhuurderheffing kost de Amsterdamse corporaties zo’n tweehonderd miljoen euro per jaar waardoor ze gedwongen worden bestaande woningen toch te verkopen wanneer ze willen blijven investeren. Ivens: ‘’Als de verhuurderheffing niet afgeschaft wordt, moeten we zelf een alternatief zien te bedenken. Momenteel ben ik aan het onderzoeken of de gemeente deze woningen op de een of andere manier kan overnemen waardoor ze behouden blijven voor het sociale segment.”
De kabinetsformatie is in volle gang. Wat moet er volgens Ivens in het regeerakkoord staan? ‘’Ik zou graag willen dat de minister alles op alles inzet om het mogelijk te maken dat er in ons hele land betaalbaar gewoond kan worden voor mensen met een laag en gemiddeld inkomen. Het coalitieakkoord hoeft geen dichtgetimmerd akkoord te zijn over welke maatregelen genomen moeten worden. Het moet vooral gaan om het resultaat, en dat kun je op meerdere manieren bereiken, zoals bijvoorbeeld de methode van Rob van Gijzel. Linksom of rechtsom moeten we zorgen dat de stad betaalbaar is, ook voor mensen met een laag of gemiddeld inkomen, dus moeten er maatregelen komen om de bestaande woningen betaalbaar te houden en te voorkomen dat ze doorschieten naar duur. Dat is belangrijk, want als de middengroep de stad uittrekt, en er bijvoorbeeld een groot tekort aan leraren ontstaat, wordt de stad uiteindelijk ook voor de rijken minder aantrekkelijk.” Een minister van Wonen is sowieso een goed idee, aldus Ivens. “Wanneer deze persoon voorzichtig te werk gaat door maatregel op maatregel te bouwen, is dat prima. Als diegene maar met deze doelstelling aan de slag gaat.’’
Eind maart verscheen er opvallend nieuwsbericht in de media: er zou een gedeeltelijke bouwstop afgekondigd zijn door de gemeente Amsterdam. Volgens Ivens is er geen reden voor bezorgdheid: ‘’Momenteel zitten we in een periode die als de hoogste bouwpiek ooit de geschiedenisboeken in zal gaan. Sinds 2014 hebben we in Amsterdam meer dan 5.000 woningen per jaar in aanbouw genomen. Destijds werd ik uitgelachen, iedereen vond dit zó veel. Nu zitten we gemiddeld op 6.500 woningen per jaar en dit willen we tot 2025 verder opkrikken naar 7.500. Daarna gaan we weer terug naar 5.000 nieuwe woningen per jaar. Waar we tegenaan lopen is dat je niet op te veel plekken tegelijkertijd kunt bouwen. Met name voor gebiedsontwikkeling moeten er prioriteiten gesteld worden: het bouwen van woningen en voldoende goede voorzieningen in die buurt moeten hand in hand gaan. Niemand zit te wachten op een gehaaste bouwpiek waaruit een volstrekt oninteressante wijk, zonder voorzieningen als scholen, sportvelden en infrastructuur, uit voortkomt.’’
In hoeverre heeft de coronacrisis invloed op het tempo waarmee wordt gebouwd? Dit heeft de stad immers veel inkomsten gekost uit het toerisme en parkeergelden? Ivens: ‘’Het betekent dat wij als gemeente efficiënter moeten gaan werken, ook op gebiedsontwikkeling. Voor nu is er genoeg geld om de eerdergenoemde bouwambities tot 2025 en daarna te realiseren, maar het wordt wel spannend.’’
Peter Boelhouwer: ‘Liever een grote zak geld voor de woningbouw dan een minister’
Meer weten? Neem een kijkje in het themadossier: klik op de tabs boven het artikel
