De verkiezingen zitten erop, de opties voor de nieuwe formatie van het kabinet worden in kaart gebracht. Met een tekort dat is opgelopen tot ruim 330.000 woningen, en maar blijft doorgroeien, is de woningnood een van de belangrijkste onderwerpen die op tafel ligt. Omgevingsweb sprak over deze gigantische opgave met Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. Wat zijn volgens hem de sleutels waarmee het nieuwe kabinet deze wooncrisis kan oplossen? “Dit gaat ook over de herinrichting van Nederland. Kijk naar korte termijn-oplossingen en werk tegelijkertijd aan meervoudig ruimtegebruik in een nieuw landschap.”
Vrijwel elke politieke partij is het erover eens: er moet dringend een oplossing komen voor de woningnood. Tegelijkertijd hebben veel partijen hun kritiek geuit op het beleid dat de afgelopen jaren is gevoerd en heeft bijgedragen aan de huidige crisis. Zou je kunnen zeggen dat de overheid heeft gefaald? In de Woningwet is immers geregeld dat iedereen een fundamenteel recht heeft op huisvesting? “Dat zou je wel zo kunnen stellen,” aldus Boelhouwer. ‘’Enerzijds heeft een teruggetrokken Rijk te veel vertrouwd op de markt, anderzijds werd de markt te veel beperkt, zodat het moeilijk werd om de woningbouw te realiseren. Zo stapelen de eisen die aan woningen worden gesteld zich op, denk aan eisen voor duurzaamheid, waardoor ze te duur worden en is er vaak sprake van lastige locaties. Bovendien zijn de procedures vaak tijdrovend en ingewikkeld.’’
‘De bevolkingsgroei is de afgelopen vijftien jaar consequent te laag ingeschat’
Daarnaast brengt Boelhouwer nog een ander punt naar voren, namelijk de enorme bevolkingsgroei waarmee we geconfronteerd worden. Tweejaarlijks wordt er een bevolkingsprognose gemaakt, en in de afgelopen vijftien jaar zijn deze consequent veel te laag geweest. Boelhouwer: “Men ging ervan uit dat arbeidsmigratie iets tijdelijks zou zijn, maar dit blijkt al een jaar of vijf op een veel hoger niveau te zitten.’’ Inmiddels is de meest recente bevolkingsprognose (van eind 2019) wel aangepast, met als gevolg dat de komende periode de bevolking plotseling met bijna een miljoen extra zal toenemen. ‘’Wanneer men de groei continu te laag inschat, dan leveren alle programma’s die daarop zijn gebaseerd logischerwijs onvoldoende woningen op. Hier hebben de demografen het laten liggen. Je zou dus kunnen stellen dat de woningnood ons deels is overkomen en deels is er onvoldoende rekening gehouden met de stroom arbeidsmigratie die de laatste vijf jaar veel hoger is geweest dan in eerste instantie werd gedacht,’’ stelt Boelhouwer.
Tijdens de Verkiezingsdialoog, georganiseerd door Omgevingsweb, bleek dat GroenLinks en PvdA de enige partijen zijn die in hun verkiezingsprogramma miljarden extra euro’s reserveren voor woningbouw, in tegenstelling tot de honderden miljoenen waar andere partijen over spreken. Is het nodig om zoveel extra te investeren? Boelhouwer denkt van wel. ‘’In het verleden hebben we drie grote opgaves gehad waar de overheid structureel heeft geïnvesteerd: eerst was er de wederopbouw, waarbij de hele woningvoorraad door corporaties met behulp van subsidies van de overheid is gebouwd. Het groeikernenbeleid volgde erna – toen is door de overheid zwaar geïnvesteerd in infrastructuur en in de woningbouw voor de sociale sector. Ten slotte kwam de Vinex, waar al minder sprake was van overheidsinvesteringen maar waar alsnog ruim vijf miljard aan subsidies voor werd gereserveerd. Tegenwoordig staat gebiedsontwikkeling centraal, dit moet vrijwel geheel door de markt worden opgebracht. Wanneer men dan kiest voor de duurste plekken zoals steden en oude industrieterreinen, waar veel geherstructureerd moet worden, dan loopt het vast. En wanneer men kiest voor bouwlocaties in de buitengebieden moet er worden geïnvesteerd in zaken als infrastructuur.’’ In de recent gepubliceerde Actieagenda wonen, die is ondertekend door 34 partijen, wordt zelfs gesproken over een investering van ongeveer vijf miljard per jaar. Boelhouwer: “Dat is wel heel veel. Maar het is zorgelijk dat een aantal partijen denkt er met een paar honderd miljoen te komen, dat gaat hem namelijk niet worden.’’
Naast de financiën is er nog een belangrijk obstakel: de weerstand die leeft onder een deel van de bevolking. ‘’Veel mensen zijn vóór meer woningbouw zolang deze niet in hun achtertuin plaatsvindt. Hetzelfde zie je met windparken: de meeste mensen zijn voorstander van verduurzaming zolang het maar niet in de eigen buurt wordt georganiseerd. En dat maakt het niet eenvoudig.’’
Er wordt veel gesproken over de middengroep, waar de sleutel voor de oplossing lijkt te liggen. Hoe krijgen we dit segment weer in beweging? Boelhouwer ziet twee oplossingen. De eerste is beleidsmatig en zou zo snel mogelijk ingevoerd moeten worden: het oprekken van de bovengrens voor de sociale woningbouw zodat het gat met de vrije marktsector wordt gedicht. “De inkomensgrens die nu geldt voor de sociale sector sluit in grote delen van het land niet aan bij de huurprijzen in de vrije markt. Daar betaal je al gauw dik boven de duizend euro voor een huurwoning. Een huis kopen is voor deze groep geen haalbaar alternatief aangezien de gemiddelde koopprijs rond de vier ton ligt, terwijl je met een modaal inkomen een hypotheek kunt afsluiten tussen de 160-180 duizend euro. Het middensegment valt dus in beide gevallen tussen wal en schip. Veel marktpartijen zijn kritisch over het oprekken van deze grens voor sociale huurwoningen, omdat dit natuurlijk de druk op de sociale sector nog eens vergroot. Dat is ook zo, maar het is ook moeilijk om tegen de bevolking in het middensegment te zeggen: ‘jammer, maar we hebben even niks voor u.’ Dat is wat er nu gebeurt.’’
‘Tegen de bevolking in het middensegment wordt gezegd: ‘jammer, maar we hebben even niks voor u.’ Dat is wat er nu gebeurt’
Ten tweede moet bij de nieuwbouw meer rekening worden gehouden met de ontwikkeling van betaalbare woningen. Ook in de Actieagenda Wonen wordt hiervoor gepleit. ‘’In de crisis, tot 2014, bouwden we juist nog veel koopwoningen in het middensegment omdat ontwikkelaars de dure woningen niet kwijt konden. Vanaf 2014 zie je een sterk opgaande lijn van dure woningen die worden gebouwd: zo’n 60 procent valt in de hogere prijsklasse, voor het middensegment is er weinig en goedkope woningen worden al helemaal niet meer gebouwd. In het verleden hadden we bovendien allerlei speciale premieregelingen. Het CDA en de PvdA spreken bijvoorbeeld over de terugkeer van de premie-koopregeling in de nieuwbouw zodat je als starter in ieder geval één keer de kans krijgt om in te stromen. Al met al is het een uitdaging gebleken om het aanbod van betaalbare woningen aan de markt over te laten.’’
Wie is er uiteindelijk verantwoordelijk voor de betaalbaarheid van woningen? De overheid of de markt? Een ingewikkeld vraagstuk, volgens Boelhouwer is dit een vacuüm en is niemand echt verantwoordelijk. ‘’Uit onderzoek van zowel Nibud als de EIB blijkt dat de basishuur, het deel wat men zelf moet betalen zonder huurtoeslag, eigenlijk al te hoog is voor mensen met een sociale uitkering of minimumloon. Hier zijn twee opties: de basishuur nog verder verlagen of minimuminkomen en de sociale uitkeringen verhogen. Aan het laatste wordt nu gelukkig wel wat meer aandacht aanbesteed. Ik zou zelf ook bij voorkeur wat reëlere inkomens en uitkeringen organiseren zodat mensen enigszins zelfstandig kunnen functioneren.’’
In zowel de verkiezingsprogramma’s als in de Actieagenda wonen is er veel aandacht voor de wijkenaanpak. In februari dit jaar kondigde het kabinet het zogeheten Volkshuisvestingsfonds aan van 450 miljoen euro. Dit is bedoeld voor investeringen in de leefbaarheid en verduurzaming van de particuliere woningvoorraad in de meest kwetsbare gebieden. Een goed initiatief? ‘Het is vooral een mooi begin,’’ stelt Boelhouwer. ‘’Decennialang hebben we in Nederland dit soort programma’s gehad, gericht op herstructurering, stadsvernieuwing en wijkenaanpak. Totdat minister Blok, tijdens kabinet-Rutte II de minister voor Wonen en Rijksdienst, hier niet veel aandacht meer aan besteedde. De laatste tien jaar is het bijna volledig stilgevallen. Gelukkig zijn gemeenten en corporaties er wel mee doorgegaan, maar het Rijk is hier een blinde vlek geworden.’’
Volgens Boelhouwer gaat grootschalig wijkenaanpak gepaard met investeringen in de sociale infrastructuur, maar ook met het meer gemengd maken van wijken: de middenklasse kan deze verbindende rol bij uitstek vervullen omdat zij zowel met het lagere als hogere segment overweg kunnen. Dit voorkomt dat buurten in verval raken of zelfs in een ‘’vervalspiraal’’ belanden.
De mogelijke terugkeer van een ministerie van VROM (Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en milieu) komt de laatste tijd weer vaak ter sprake. Is dat een goed idee, moet het Rijk het heft dan toch weer in eigen hand nemen? Want het vraagstuk is inmiddels zo groot geworden: naast het woningtekort zijn er problemen met de betaalbaarheid, de starters en middeninkomens, de huisvesting voor ouderen, duurzaamheid, en de funderingsproblemen. Hoewel Boelhouwer wel een voorstander is, stelt hij ook dat het geen succes bij voorbaat is. ‘’Ruimtelijke aanwijzing kan nu ook al gegeven worden, daar zijn mogelijkheden voor, maar het wordt simpelweg niet gebruikt. Bovendien hebben we een ministerie van Binnenlandse zaken waar de portefeuille wonen onder valt. Het grote voordeel van een apart ministerie is wel dat je in de ministerraad zit en dat er meer aanzien is. Dat geeft meer politieke druk.’’
Er zijn twee belangrijke voorwaarden om een succesvolle terugkeer te garanderen in de optiek van Boelhouwer: de minister moet zowel doorzettingsvermogen als voldoende financiële middelen hebben. ‘’Een minister moet niet bepalen waar wat wordt gebouwd, dat moet vooral aan de regio’s en gemeenten worden overgelaten. Maar als we afspreken de komende tien jaar zoveel te gaan bouwen, dan moet dat wel gebeuren. Op dit moment hebben we een miljoen woningen aan zachte plancapaciteit, het is dus eigenlijk nog een kwestie van invullen. De minister zou zich ook moeten richten op het oplossen van eventuele knelpunten wanneer de planning niet wordt gehaald.” Een speciale minister zonder voldoende financiële middelen gaat het probleem sowieso niet oplossen. ‘’Wanneer ik zou moeten kiezen tussen een minister of een zak met geld voor de woningbouw, kies ik voor het laatste.’’
Dat Nederland al volgebouwd is en dat er niet genoeg locaties beschikbaar zouden zijn voor de woningbouw is volgens Boelhouwer maar de halve waarheid: ‘’Slechts 8 procent van Nederland is bebouwd met woningen, inclusief straten en winkels. Als we dat opschalen naar 9 of 9,5 procent is er geen sprake meer van een tekort aan locaties voor de woningbouw. De grote ruimtelijke opgaves liggen bij energielandschappen, waterberging, natuur en het circulair maken van de landbouw. Juist dáár is veel grond voor nodig.’’
De grote ruimtelijke opgave, die inmiddels een strijd om de ruimte is geworden, zouden we volgens Boelhouwer moeten zien als een herinrichtingsopgave van Nederland. “De kunst is om met meervoudig ruimtegebruik mooie landschappen te ontwikkelen. Wageningen University & Research en Rijksbouwmeesters zijn hier bijvoorbeeld al veel mee bezig. Om dit verder op gang te helpen is aansturing en financiering van het Rijk nodig.”
Boelhouwer wil het nieuwe kabinet de volgende tip meegeven: zorg ervoor dat de tijdsvolgorde goed geprogrammeerd wordt. Dit probleem vraagt een lange adem. Naast het organiseren van de woningbouw op middellange termijn, moet er op korte termijn meer gekeken worden naar tijdelijke mogelijkheden en het efficiënter inzetten van de bestaande woonvoorraad. ‘’Nieuwe woonmilieus zoals geclusterde woningen voor ouderen, zogeheten ‘knarrenhofjes’ zijn mooie ontwikkelingen, en die hebben we in Nederland nog veel te weinig. Ook tijdelijke woningen die tien of vijftien jaar op dezelfde plek gebruikt kunnen worden en vervolgens verplaatst kunnen worden, zijn efficiënter en bovendien vrij snel te organiseren. Dit soort initiatieven zijn cruciaal voor de doorstroming in de woningmarkt. Tegelijkertijd kan er gewerkt worden aan een structurele oplossing.’’
Meer weten? Neem een kijkje in het themadossier: klik op de tabs boven het artikel.
