Het thema duurzaamheid krijgt een volwaardige plek in gebiedsontwikkelingen. Maar hoe pakt dit uit in de praktijk? In de komende weken spreken we verschillende belangrijke spelers over dit onderwerp. En toetsen we theorie en ambities aan de praktijk. In deel 3: de woningzoeker. Adviseurs Petra Ibrahim en Rosa Goossens gingen in gesprek met een woningzoeker en een makelaar. Zij spraken met Catrinus, bewoner van Oosterwold en met Pim Nieuwenhuyze, makelaar bij de Keizer Makelaarsgroep.
Waarom in gesprek gaan met toekomstige bewoners loont
Behalve institutionele partijen als overheden, woningcorporaties en ontwikkelaars, is er nog een doelgroep betrokken bij de duurzame (her)ontwikkeling van gebieden: de woningzoeker. De groep mensen die in het geweld van talloze ambities die we samen waar willen maken, op zoek is naar een groot, schaars goed, namelijk, een huis.
We lezen dagelijks over dat tekort aan woningen, de overspannen markt, de stijgende huizenprijzen. Als we in deze realiteit ook nog werk willen maken van een duurzame leefomgeving, waar moeten ontwikkelaars, corporaties en gemeenten, dan op letten?
Vroegtijdig in het gebiedsontwikkelingsproces gaan partijen met elkaar in gesprek over ambities, visie, beleidskaders, grondposities en (financiële) haalbaarheid. Daarbij is het voeren van het gesprek met woningzoekenden een belangrijke bouwsteen. Alleen op die manier kunnen we ‘bouwen’ aan de duurzame leefomgeving waar mensen ook daadwerkelijk een huis willen kopen of huren. En mocht de woningzoekende nog niet in beeld zijn, laten we dan op zijn minst omwonenden betrekken en ophalen wat zij belangrijk vinden. Zij worden de buren én weten wat er speelt in de leefomgeving.
Tegelijkertijd moeten we ons beseffen dat maar een kleine groep van de woningzoekenden echt op zoek is naar een toekomstbestendige leefomgeving. Het merendeel zoekt gewoon een huis en gaat daarbij ook nog steeds voornamelijk kostengedreven te werk.
“De eindgebruiker focust zich meestal op dat huis, wat ze dan wel graag uitgerust hebben met zonnepanelen, gescheiden watersysteem, een groen schuurdak, de laadpaal en een ‘groene’ parkeerplek, oh en een lage energierekening natuurlijk. Kortom comfortverhogend en kostenverlagend”, zegt makelaar Pim Nieuwenhuyze. Duurzame maatregelen worden olgens hem gewaardeerd, maar spelen voor de meeste woningzoekenden geen doorslaggevende rol in het huren of kopen van een huis. Simpelweg door die schaarste op de woningmarkt.
De blauwdruk voor de duurzame leefomgeving moet dus komen van de sturende partijen. Faciliteer, voorfinancier en kies voor echte toekomstbestendige maatregelen; van grootschalige duurzame energieconcepten, de opzet van een klimaat-adaptief gebied tot mobiliteitsconcepten die ook echt toegankelijk zijn. “Sturende partijen moeten de grotere systemen op gebiedsniveau organiseren, zodat de eindgebruiker zich kan ontfermen over zijn perceel”, zo vertelt Pim.
Toch zijn er ook projecten waarin de invloed en verantwoordelijkheid van woningzoekers wel degelijk verder gaat dan hun eigen huis. De Oosterwold is een uniek gebied in de Flevopolder waar je als bewoner niet alleen je eigen woning bouwt maar ook verantwoordelijk bent voor je eigen leefomgeving. Inwoners leggen zelf wegen aan en bepalen de energievoorziening. De gemeente heeft basis spelregels opgesteld. Dit is ook een aantal duurzame spelregels, denk aan minimaal 7% van het kavel reserveren voor openbaar groen of minimaal 50% van het kavel inrichten voor stadslandbouw en waterberging.
Catrinus is in 2016 begonnen met z’n initiatief in Oosterwold, vanuit interesse voor eigen regie en om zijn eigen tiny house te bouwen. ‘Burgers worden steeds meer producent, in plaats van alleen consument. In Oosterwold produceer je je eigen leefomgeving, dat spreekt me aan.’ Eén geleerde les in Oosterwold is volgens Catrinus dat de gemeente duidelijke spelregels en verantwoordelijkheden moet formuleren. Dan weten mensen waar ze aan toe zijn.
Daarbij pleit Catrinus ook voor duidelijkere bestuurlijke positie voor de (toekomstige) inwoners en/of omwonenden. Zij weten wat er speelt in het gebied of wat hun wensen zijn, de gemeente heeft kennis, ontwikkelt beleid en bepaalt de spelregels. De nutsbedrijven verzorgen de uitvoering. ‘Standaard informatieavonden zijn meestal niet voldoende, als er zo’n grote verantwoordelijkheid bij de inwoners wordt gelegd.’ Sommige inwoners vinden het voldoende om enkel geïnformeerd te worden, maar anderen zullen behoefte hebben aan meer inspraak.
Samengevat is onze oproep om niet alleen vóór de toekomstige inwoners, maar ook mét hen te denken. In de meer ‘traditionele’ gebiedsontwikkeling betekent dit ontzorgen op gebiedsniveau en laat de woningzoeker keuzes maken op woningniveau. Waarbij we ons moeten blijven realiseren dat de woningzoeker voornamelijk kostengedreven is en de huizenmarkt overspannen. Als we in de gebiedsontwikkeling de hoofdstructuur duurzaam weten aan te leggen, volgt de eindgebruiker dit voorbeeld in het klein.
Als je echt samen met toekomstige inwoners duurzame gebiedsontwikkeling wilt realiseren, regel dit dan vooraf. Zorg voor duidelijke spelregels wanneer het om gebiedscocreatie gaat en geef toekomstige inwoners een positie. Zodat samen de leefomgeving maken ook echt haalbaar is.
Voor beide strategieën geldt: blijf als initiërende partijen de omgeving of (potentiële) eindgebruikers betrekken bij de afweging van je ambities. Ga je voor groen of voor optimale bereikbaarheid? Ga je voor een collectief warmtesysteem of voor klimaat-adaptieve infrastructuur. Het stapelen van al deze ambities is vaak niet mogelijk, maar samen met de eindgebruiker vroegtijdig bekijken wat past bij het gebied zorgt voor een match tussen leefomgeving en gebruiker. En geef sturing als initiërende partijen.
Duurzame gebiedsontwikkeling door de ogen van een woningbouwcorporatie
Duurzame gebiedsontwikkeling door de ogen van een gemeentelijke projectleider
Meer weten? Neem een kijkje in het themadossier: klik op de tabs boven het artikel.
