Het thema duurzaamheid krijgt een volwaardige plek in gebiedsontwikkelingen. Maar hoe pakt dit uit in de praktijk? In de komende weken vertellen wij in samenspraak met onze relaties en klanten meer over hun denkwijzen. In deel 1: de projectleider van de gemeente. Adviseurs Max van den Berg en Ruben Visser gingen in gesprek met Margo Meijer. Margo geeft als programmadirecteur leiding aan de gebiedsontwikkeling Merwedekanaalzone in de gemeente Utrecht. Zij is bovendien een gewaardeerd voormalig collega.
Overheden staan voor grote uitdagingen bij de (her)ontwikkeling van gebieden. De ruimteclaims concurreren met elkaar. De druk op tempo maken in de realisatie van nieuwe woningen neemt toe. Tegelijkertijd willen we de gebiedsontwikkeling toekomstbestendig maken. Een duurzame gebiedsontwikkeling die klimaatadaptief, energieneutraal, circulair, mobiliteitsarm, natuurinclusief, slim, betaalbaar en bereikbaar is. En dat allemaal met een participatieve en cocreatieve werkwijze. Bij voorkeur organisch en adaptief. O ja, en snel een beetje.
Beeld je in dat je projectleider bent van een dergelijke gebiedsontwikkeling en werkt met bovenstaande ambities. Of misschien ben je het zelfs echt. Je zou er je handen van in je haar steken. Margo Meijer is zo iemand.
Als gemeentelijk projectleider gebiedsontwikkeling is het de kunst om de verschillende disciplines, geldstromen en doelen aan elkaar te verbinden. Leiden kan al snel lijden worden als je als projectleider verzandt in een continue zoektocht naar de juiste procesaanpak en het integreren van zo’n beetje alles. We weten uiteraard al langer dat gebiedsontwikkeling niet meer gaat over het simpelweg stapelen van stenen of het uitvoeren van projecten. Gebiedsontwikkeling is een samenwerkingsproces. Maar wel een proces waar verbindend procesmanagement en daadkrachtige projectleiding hand in hand moeten gaan. Maar hoe maak je dit waar in een project waar ambities worden opgestapeld? Hoe ga je te werk in een complexe omgeving met talloze stakeholders in het hart van één van de grootste steden van Nederland?
Binnen de Merwedekanaalzone worden er maximaal 10.000 woningen gebouwd en diverse voorzieningen zoals winkels, horeca en bedrijven. Er is in deze binnenstedelijke transformatie sprake van een hoog verdichtingsniveau en een grote mix aan woningtypen. Het project kent een hoog ambitieniveau op het gebied van duurzaamheid. De grootste WKO van Nederland wordt aangelegd, er wordt natuurinclusief en klimaatadaptatief gebouwd, veel groen in de openbare ruimte en de auto verdwijnt uit het straatbeeld waarbij deelauto’s en deelfietsen als mobiliteitsoplossing de voorkeur krijgen. Ook op stedenbouwkundig niveau is de lat hoog gelegd.
In het gesprek met Margo komen wij vanuit haar ervaring tot 3 praktische tips voor sturing in het geweld van ambities in duurzame gebiedsontwikkeling.
Margo: ‘Het stapelen van ambities kan verlammend werken op het proces wanneer je dit niet goed organiseert. Je moet realistisch blijven kijken en doorrekenen wat er mogelijk is, zonder in een oneindige discussie terecht te komen waarbij iedereen wat in wil brengen op een willekeurig moment in het project.’ Volgens Margo is het cruciaal om vroegtijdig afwegingen te maken. Al bij het opstellen van de gebiedsvisie: ’In de Merwedekanaalzone zijn we parallel aan het opstellen van de visie gestart met het opstellen van een stedenbouwkundig plan. Door het proces van de gebiedsvisie en het stedenbouwkundig plan dicht op elkaar te organiseren, bouwde we direct een reality-check in of de visie en de ambities daarbinnen te realiseren zijn.’
Dit geeft gelegenheid aan marktpartijen om in een vroeg stadium grond- en vastgoedexploitaties op te stellen om en invulling te geven aan de visie. Zo wordt snel duidelijk wat realistisch is en waar beperkingen en mogelijkheden liggen. Tevens zorgt het voor sterkere afwegingen in de gebiedsvisie. Daarmee voorkom je het risico dat je je eigen teleurstelling creëert. Kortom, niet lineair en volgordelijk organiseren, maar compact, integrerend en met korte feedback-loops.
De gemeente Utrecht kent een hoge ambitie op diverse beleidsthema’s. De grootste opgave binnen de gebiedsontwikkeling Merwedekanaalzone is dat er talloze afwegingen gemaakt moeten worden op het juiste moment. Daarbij is er grote behoefte aan woningen in de stad, dus slagvaardigheid is geboden. Margo wijst er op dat het samen knopen doorhakken een essentiële competentie is van het gebiedsteam met de projectleider voorop. De afwegingen, koppelingen en dilemma’s bespreekt zij met thematrekkers. Deze thematrekkers dragen mede verantwoordelijkheid voor de keuzes die worden gemaakt in het project. Hiermee voorkomt Margo een strijd tussen de sectorale beleidsthema’s. En creëert ze integraliteit. En daar waar keuzes gemaakt moeten worden, is leiderschap nodig om deze te nemen in het belang van de voortgang van het project. Leiderschap van de projectleider, maar ook van de ambtelijk en bestuurlijk opdrachtgever.
‘Het is cruciaal om momentum te creëren en toe te werken naar een duidelijk punt. Neem een besluit, leg dit vast en ga door. Zet een mijlpaal met elkaar neer in het project dat het einde aangeeft van het momentum dat je met elkaar hebt gecreëerd.’
Binnen Over Morgen noemen we dit ook wel ‘stollingsmomenten’. Hier moet je als projectleider streng in zijn en vooral heel duidelijk. Kader af met de juiste mensen met de juiste mandaten. Hierbij komt verbindend procesmanagement en daadkrachtig projectleiderschap samen.
In een omvangrijke gebiedsontwikkeling zoals de Merwedekanaalzone kan het lastig zijn om de flexibiliteit in het project te houden. Een complexe gebiedsontwikkeling als deze duurt al snel 10 tot 15 jaar. Hoe voorkom je dat je niet te snel door technologische innovaties wordt ingehaald? Hoe behoud je de ruimte voor innovaties op het gebied van mobiliteit, energie, gezondheid, sociale duurzaamheid en milieu?
’Je moet continu met elkaar tijdens het project blijven onderzoeken, leren en innoveren. Het is dan ook nodig om hier in het project de ruimte voor te bieden.’
Binnen de Merwedekanaalzone is het Merwedelab opgericht: een proeftuin van gezond stedelijk leven waarbij op dit moment duurzaamheid, openbare ruimte en mobiliteit centraal staan. Met als concreet doel: het ontwerpen van autovrije wijken waarbij inwoners en bezoekers snel en gemakkelijk gebruik kunnen maken van duurzame mobiliteitsdiensten waarbij de openbare ruimte wordt vrijgemaakt voor extra groen, voetgangers en fietsers. Voor nu ligt de focus op duurzame mobiliteit en de openbare ruimte, maar het lab blijft onderzoeken hoe gezond stedelijk leven het beste kan worden toegepast dat past bij de gebruiker.
Gebiedsontwikkeling is een proceskunst van verbinden. En elke gebiedsontwikkeling moet duurzaam zijn. We openden deze blog met een beeld van een projectleider met de handen in het haar. Margo heeft met 3 concrete tips vanuit haar praktijkervaring als programmadirecteur in de Merwedekanaalzone aangegeven hoe je kan sturen op voortgang in de gebiedsontwikkeling én ambities op duurzaamheid en innovatie kan verwezenlijken. In de volgende blogs bevragen we andere belangrijke stakeholders.
