Wie droomt niet van een fijne boerderij in het buitengebied? Gezien de sterk toegenomen vraag: velen. Maar wie de boerderij gaat bewonen of er een niet-agrarische onderneming vestigt, krijgt geen gevalideerd taxatierapport voor de financiering zolang de boerderij een agrarische bestemming heeft.
De aankoop van je droomboerderij begint vaak met een minder romantisch iets: een lang en kostbaar herbestemmingstraject. Harm Arts, manager bij Pouderoyen Tonnaer, adviesbureau voor de fysieke leefomgeving, legt uit, want op het platteland gelden andere regels.
‘Wie een boerderij op het platteland wil kopen, zal vaak te maken krijgen met een agrarische bestemming op het vastgoed. Wil je de boerderij gaan bewonen en/of wil je ondernemen in niet-agrarische sectoren dan zal de bestemming moeten wijzigen. In stappen kortaangegeven, gaat dit als volgt:
De scan: Wat is je doel? Wat is realistisch op deze plek zowel ruimtelijk, financieel als milieukundig?
In gesprek met de gemeente voor een principeverzoek voor het verkrijgen van medewerking.
Ruimtelijke procedure om af te wijken van, of het wijzigen van het bestemmingsplan: het planologisch besluit.
‘Voordat je begint aan herbestemming, moet je eerst nagaan of het wijzigen van het bestemmingsplan wel nodig is. Mogelijk passen je plannen wél binnen het huidige plan, of maak je aanspraak op een vrijstelling. Mocht dat niet zo zijn, dan moet van het geldende bestemmingsplan worden afgeweken, ‘ zegt Harm die vanuit de vestigingen Nijmegen, Vught, Voerendaal en Baexem werkzaam is. ‘Voor wie het vastgoed moet financieren, is dit noodzaak want de banken letten goed op een passende bestemming en in de NRVT-regeling (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs) staat dat je voor financiering van je boerderij die je niet agrarisch wilt gebruiken geen gevalideerd taxatierapport krijgt als de boerderij een agrarische bestemming heeft. In deze eerste stap nemen we ook eventuele regelingen mee als de Ruimte voor Ruimte -waarvan de uitwerking overigens per provincie kan verschillen- de Wet Plattelandswoning, Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB), Rood voor Rood (RvR) en/of Rood voor Groen (RvG). Een andere belangrijke afweging is hoe de gewenste functie zich verhoudt tot naastgelegen functies en bedrijven. Het starten van een zorgbedrijf naast bijvoorbeeld een intensieve veehouderij vraagt altijd om een goede milieukundige afweging. Als je woning en/of onderneming zich bevindt in de milieuzone van een naastgelegen bedrijf kan het zijn dat je toekomstdroom al in een vroeg stadium sneuvelt.’
‘Om de bestemming van agrarisch vastgoed te kunnen wijzigen, is goedkeuring van de gemeente nodig. Via een principeverzoek of verzoek om vooroverleg krijg je op hoofdlijnen een idee hoe de gemeente over je plan denkt. Daarna wordt het plan getoetst aan beleid en regelgeving en volgt hopelijk een positief principebesluit waarna de aanvraag voor bestemmingswijziging kan worden ingediend.’ Aan dit traject tot en met bestemmingsplan wijzigen, zijn aanzienlijke kosten verbonden. Denk daarbij onder meer aan advies- en onderzoekskosten voor het opstellen van de planstukken en gemeentelijke leges. Een uitgebreide procedure inclusief de voorbereiding neemt al snel 1,5 tot 2 jaar in beslag. En dan ben je er nog niet. Want naast een ruimtelijk beluit moet vaak ook een omgevingsvergunning bouwen worden aangevraagd als je wilt verbouwen. Dat plan moet aan het Bouwbesluit en Welstand voldoen.’
Kortom, hier geldt: ‘Tussen droom en daad staan wetten in de weg en praktische bezwaren.’ Toch besluit Harm positief. ‘Momenteel is een grootschalige transitie op het platteland gaande en is sprake van veel vrijkomend agrarisch vastgoed. Door de dreigende enorme hoeveelheid aan leegstaande stallen, zijn overheidsinstanties steeds meer geneigd tot versimpeling als het gaat om functieverandering. Alhoewel het per provincie en gemeente kan verschillen hoe flexibel wordt meegewerkt.’
