Vergoeding verlengde ontruimingstermijn maakt geen huurovereenkomst

Nadere regels uitleg en kwalificatie overeenkomst

De Hoge Raad heeft in een uitspraak van 31 januari 2025 (ECLI:HR:2025:167) nadere regels gegeven over de uitleg en kwalificatie van een overeenkomst en bevestigd dat onder bijzondere omstandigheden gemaakte afspraken om een woning tegen betaling te gebruiken niet als een huurovereenkomst worden gekwalificeerd.

De casus: kinderen blijven na overlijden huurder in de woning

Na het overlijden van de huurder van een woning, bleek dat er volwassen kinderen in de woning waren achtergebleven die daar al enige jaren woonden. Er was geen sprake van onderhuur. De wet bepaalt dat bewoners die met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd, aanspraak kunnen maken op het voortzetten van de huurovereenkomst als de huurder komt te overlijden. In deze zaak hebben de verhuurder en bewoners afspraken gemaakt en vastgelegd in een contract. Een vaststellingsovereenkomst bedoeld om een einde te maken aan een geschil.

De bewoners zouden enige maanden de tijd krijgen om te verhuizen. In de tussentijd betaalden zij een vergoeding voor het gebruik van de woning die gelijk was aan de huurprijs die de overleden huurder betaalde. Op verzoek van de bewoners, werd de termijn eenmaal verlengd. Na afloop van die termijn weigerden de bewoners te vertrekken en deden een beroep op huurbescherming. Zij meenden dat de inhoud van de vaststellingsovereenkomst als een huurovereenkomst woonruimte moest worden beschouwd.

De kern: worden de kinderen aangemerkt als huurder?

De Hoge Raad bevestigt in de uitspraak dat, om te kunnen vaststellen of sprake is van een huurovereenkomst, eerst moet worden beoordeeld welke rechten en plichten partijen op zich hebben genomen (uitleg van de overeenkomst). Vervolgens wordt dan aan de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst getoetst of sprake is van huur (kwalificatie). Ook al voldoen de afspraken aan de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst woonruimte, toch kunnen bijzondere omstandigheden met zich meebrengen dat het geheel van afspraken niet als een huurovereenkomst wordt beschouwd.

In deze zaak oordeelde de Hoge Raad dat de afspraken tot doel hadden de bewoners nog extra tijd te geven een nieuwe woning te vinden. De verhuurder had kunnen eisen dat de bewoners binnen twee maanden na het overlijden van de huurder de woning zouden moeten ontruimen. Het enkele feit dat de bewoners een vergoeding moesten betalen gelijk aan de eerder verschuldigde huurprijs, maakt nog niet dat sprake is van een huurovereenkomst met alle daaraan verbonden rechten op huurbescherming voor de bewoners oordeelde de Hoge Raad.

Gevolgen voor de rechtspraktijk

De uitspraak is in overeenstemming met eerdere uitspraken van de Hoge Raad en meer in het bijzonder het zogenaamde Timeschare-arrest. In die uitspraak had de Hoge Raad al bevestigd dat als afspraken de elementen bevatten van een huurovereenkomst en voldaan wordt aan de wettelijke regeling het toch mogelijk is dat op grond van bijzondere omstandigheden de overeenkomst niet als zodanig hoeft te worden gekwalificeerd. In de jurisprudentie en literatuur werd regelmatig het standpunt ingenomen dat het Timeschare-arrest niet meer zou gelden, maar de Hoge Raad heeft met de uitspraak van 31 januari 2025 een einde gemaakt aan deze speculaties. De tijd zal leren onder welke bijzondere omstandigheden de lagere rechters in Nederland bereid zijn uitzonderingen te accepteren op de dwingendrechtelijke voorschriften bij het tegen betaling beschikbaar stellen van woonruimte.

Uit de lagere jurisprudentie blijkt dat de rechters geneigd zijn om bij afspraken over het gebruik van een onroerende zaak (een woning, bedrijfsruimte of een perceel grond) tegen betaling (zowel in geld als in natura) als uitgangspunt te nemen dat sprake is van huur. Verhuurders kiezen er dan ook vaak voor om, bijvoorbeeld ter voorkoming van kraken of het verlengen van een ontruimingstermijn, geen tegenprestatie te bedingen anders dan een vergoeding voor de daadwerkelijke bijkomende kosten zoals nutsvoorzieningen. Maar ook dan gaat het regelmatig mis als in de visie van de rechter de overeengekomen gebruiksvergoeding hoger is dan de feitelijk aangetoonde kosten.

Conclusie over vastleggen afspraken

De belangrijkste les die te trekken valt uit deze uitspraak is het belang van het goed en helder vastleggen van de afspraken en de bedoeling van partijen. Dat geldt niet alleen voor afspraken die als een huurovereenkomst zouden kunnen worden opgevat, maar voor alle overeenkomsten die lijken op een in de wet geregelde bijzondere overeenkomst. In veel gevallen is het niet mogelijk om in een overeenkomst af te wijken van wettelijke voorschriften. Maar er zijn dus uitzonderingen mogelijk, zoals deze uitspraak van de Hoge Raad ons leert. In deze zaak werd een vastellingovereenkomst getekend ter beëindiging van een geschil. Volgens de wettelijke regeling van dergelijke overeenkomsten (artikel 7:902 Burgerlijk Wetboek) kan een vaststellingsovereenkomst afspraken bevatten die in strijd zijn met dwingende wetsbepalingen. Het is dus afwachten in hoeverre de uitspraak van de Hoge Raad ook zal leiden tot een nuancering van de rechtspraak als daar geen sprake van is.