Als de aannemer en de consument een van de standaard overeenkomsten hebben gesloten van de Waarborgende Instellingen aangesloten bij de Stichting GarantieWoning, dan zijn daarop standaard algemene voorwaarden van toepassing. In die algemene voorwaarden is vastgesteld dat de aannemer onder bepaalde omstandigheden wijzigingen in het bouwplan mag uitvoeren. Zo’n wijziging was ook het geval in de kwestie die bij één van de juristen van Bouwend Nederland Advies op tafel kwam.
Tijdens de uitvoering van een bouwplan bleek dat de bergingen die behoorde bij een appartementencomplex en elders op het perceel waren gesitueerd, niet volgens de contracttekening gerealiseerd konden worden. Er stond namelijk een boom op de plek waar het gebouw met de bergingen zou komen. Het gemeentelijk beleid stond echter het kappen van de boom niet toe en de eigenaren van het aangrenzende perceel wilde de gemeenschappelijk boom behouden. De aannemer was hierdoor genoodzaakt om het gebouw waarin de bergingen zich bevonden anders uit te voeren (om de boom heen).
De gewijzigde uitvoering werd voor de consument pas duidelijk op het moment waarop het gebouw er al bijna stond. Door deze wijziging was er nu zicht op het buitenterras van de consument, zicht dat er eerder niet was. De consument die volgens de tekening geen (uit)zicht zou hebben op het gebouw met de bergingen had dat nu wel.
Mocht de aannemer de uitvoering van de bergingen wel wijzigen? Anders uitvoeren kon eenvoudigweg niet, toch?
De algemene voorwaarden bepalen dat een wijziging alleen mag worden doorgevoerd indien voor het eerst tijdens de uitvoering blijkt dat die wijziging noodzakelijk is en de wijziging geen afbreuk doet aan de waarde, kwaliteit, uiterlijk of bruikbaarheid van hetgeen is gewijzigd. Daarnaast dient de aannemer de consument ook vooraf in te lichten over de wijziging.
In de kwestie van de bergingen was er geen sprake van noodzakelijke wijziging: wanneer de aannemer namelijk vooraf bij de gemeente en buren had geïnformeerd, dan had hem de situatie al duidelijk kunnen zijn. Voorts deed deze wijziging ook nog eens afbreuk aan waarde en uiterlijk. In zo’n situatie moet de aannemer in beginsel zijn verplichtingen nakomen als dat nog kan. Als dat niet meer kan, of de kosten van het tenietdoen van de wijziging staan niet in verhouding tot het belang van de consument, dan wordt volstaan met het toekennen van een (schade)vergoeding die de aannemer aan de consument moet betalen. Dat kan aardig oplopen.
Bij Bouwend Nederland Advies zien wij niet alleen dat in veel gevallen geen sprake is van een noodzakelijke wijziging, maar ook dat lang niet altijd tijdig of überhaupt wordt gecommuniceerd over de wijziging. De oplossing ligt voor de aannemer in het tijdig melden en bespreken van zo’n wijziging met de consument. Discussie of een wijziging wel of niet noodzakelijk is en of met die wijziging afbreuk wordt gedaan, worden daarmee in veel gevallen voorkomen. Ook kan daarmee de omvang van een eventuele vergoeding als compensatie worden beperkt.
