Per 1 juli 2016 treedt de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking. Deze nieuwe wet biedt verhuurders de mogelijkheid om woonruimte tijdelijk te verhuren zonder dat de reguliere huurbescherming geldt. Het betekent bijvoorbeeld dat leegstaande verpleeg- en verzorgingshuizen aanzienlijk minder risicovol als woonruimte kunnen worden verhuurd. Of het ook een oplossing betekent voor gescheiden wonen en zorg, is echter zeer de vraag.
Wat zijn de voorwaarden?
De nieuwe wet maakt verhuur van woonruimte voor een vooraf bepaalde tijd mogelijk. Voor zelfstandige woonruimte geldt een maximale termijn van 2 jaren. Voor onzelfstandige woonruimte geldt een termijn van maximaal 5 jaren. De huurovereenkomst eindigt op de bij aanvang van de huur afgesproken datum. Een opzegging is dan niet nodig. Wel moet de verhuurder voor afloop van de huurovereenkomst de huurder tijdig schriftelijk informeren dat de huur op de afgesproken datum eindigt. Als de verhuurder dat verzuimt, dan loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door en geldt het volledige huurbeschermingsregime. De keerzijde van de medaille is dat de huurder van tijdelijke woonruimte de huur altijd tussentijds mag opzeggen.
De verhuurder mag slechts éénmaal een tijdelijk huurcontract aanbieden aan dezelfde huurder in dezelfde woning. Elk opvolgend huurcontract wordt beschouwd als een verlenging van de huur voor onbepaalde tijd. Dan geldt weer het volledige huurbeschermingsregime
Door de nieuwe regels voor tijdelijke verhuur hebben zorginstellingen die eigenaar zijn van leegstaande woongebouwen het in eigen hand om bijvoorbeeld op een bepaald moment het vastgoed vrij van huur te kunnen aanbieden voor verkoop. Bovendien vergemakkelijkt tijdelijke verhuur het dekken van de huisvestingslasten.
Kan tijdelijke verhuur de zorginstellingen helpen die bij scheiding van wonen en zorg aanlopen tegen de huurbeschermingsregels?
Om huurbescherming te ontwijken worden in de praktijk de zorgverlenings- en huurovereenkomsten gekoppeld. Het zogeheten koppelbeding moet teweeg brengen dat de zorg de overheersende factor is en de huur daarmee onlosmakelijk is verbonden. Het beoogde effect is dat de huur slechts voortduurt zolang zorg wordt verleend. Dit heeft wisselend succes. Het aangaan van een tijdelijk huurcontract met de zorgcliënt lijkt echter geen goed alternatief voor het koppelbeding. Omdat slechts één keer een tijdelijk huurcontract mag worden aangeboden, staat de verhuurder bij ommekomst van de termijn voor de keuze: laat ik de huur eindigen of laat ik deze doorlopen met volledige huurbescherming? Als er geen reden is om de zorgverleningsovereenkomst voortijdig te beëindigen, keert de zorgaanbieder terug naar de situatie waarin het koppelbeding node wordt gemist. De vraag dringt zich op of bij scheiding van wonen en zorg gekozen moet worden voor zowel tijdelijke huur als het koppelbeding. Deze combinatie kan echter weleens averechts uitwerken. Het risico ontstaat namelijk dat de huur(termijn) dan een zelfstandig karakter krijgt. Dat kan het effect van het koppelbeding teniet doen.
