Aan het begin van 2022 waren er veel bouwplannen om uit voeren, veel woningbouw en veel projecten in de utiliteitsbouw. Corona leek op zijn eind, zodat we flink en ongestoord konden gaan bouwen. Wel hadden we al last van stijgende energie- en materiaalprijzen en een tekort aan vakmensen. Nu is de oorlog in Oekraïne erbij gekomen en in China zijn er nieuwe en strenge lock-downs in verband met corona. Daar komt nog bij dat het stikstofprobleem voor bouwvergunningen niet wordt opgelost met alleen snelheidsbeperkingen op de snelweg.
Wat betekent dit voor de bouwkosten en hoe gaan we er mee om?
De vraag naar bouwprojecten is onveranderd hoog. Dit is nauwelijks gewijzigd ten opzichte van onze vorige publicatie. De grote vraag bevindt in het bijzonder bij de woningbouw en bij verduurzaming, maar ook bij utiliteitsprojecten is er veel vraag. De verduurzaming wordt nu niet alleen versneld door overheidsbeleid maar ook door de huidige hoge energieprijzen. Veel gebouweigenaren en gebruikers willen nu hun energierekening verlagen. Op langere termijn is dit prachtig, maar op korte termijn is dit lastig te realiseren. Voor nieuwbouwwoningen blijft de stikstofuitstoot in Nederland een probleem. Recent heeft een rechter een bouwvergunning voor een woningbouwproject tegengehouden omdat de stikstofreductie door snelheidsbeperkingen op de snelweg ontoereikend is. Dit zal ook voor andere bouwvergunningen gevolgen hebben.
Al met al is er veel vraag naar zowel nieuwbouw als verbouw en renovatie. Beperkende factoren in de start van het bouwproject zijn naast het verkrijgen van de vergunningen, de beschikbaarheid van materialen en personeel, de stijgende en onzekere bouwkosten.
We hebben de stijging van de materiaalprijzen al in voorgaande artikelen besproken. De moeilijke verkrijgbaarheid en onzekerheid in grondstoffen en halffabricaten doen de prijzen stijgen en ook de hoge kosten van energie, dat voor veel materialen een substantieel deel van de kosten is, zorgen voor stijgende prijzen. Veel prijzen van grondstoffen worden bepaald door de verwachting hoe de prijs op termijn gaat ontwikkelen. Op de termijnmarkt worden goederen en materialen ingekocht op basis van een verwachting en dan kan het zo zijn dat ondanks dat er geen schaarste is, de prijzen toch stijgen. Op de oliemarkt is dit een bekend fenomeen maar het is ook van toepassing op grondstoffen. Het risico is groot dat speculatie de prijsstijgingen onnodig en ongewenst omhoog drukt.
De kosten van bouwprojecten en halffabricaten stijgen niet evenredig met de materiaalprijzen; niet alle materialen worden snel duurder en de kosten van arbeid en productiemiddelen en materieel volgen vooralsnog de gebruikelijke stijgingen. De materiaalkosten (halffabricaten) vormen echter wel een substantieel deel van de bouwkosten, afhankelijk van het project 20 – 35 %, maar halffabricaten bestaan ook uit arbeid, ontwikkelkosten, transportkosten, etc. Onderaanneming bestaat ook voor een aanzienlijk deel uit arbeidskosten.
Naast de specifieke aspecten voor de bouwmaterialen zien we de algemene inflatie hard toenemen. Deze gaat momenteel op jaarbasis (eenmalig) richting 10% of hoger en dit zijn cijfers die we tot voor kort niet voor mogelijk hadden gehouden. De oorzaken voor deze inflatie zijn voor een groot deel dezelfde als waar we in de bouw tegenaan lopen: stijgende energieprijzen, oorlog in Oekraïne en daarmee gepaard gaande vermindering van levering van voedsel en andere grondstoffen en onzekerheid op de termijnmarkten. De inflatie zullen we vervolgens gaan merken in de overige spullen die we aanschaffen. Dit zal via de CAO’s resulteren in loonstijgingen en dus in hogere arbeidskosten. De stijgende arbeidskosten zullen een aanvullende verhoging van de bouwkosten tot gevolg hebben.
Ook hierbij is het de vraag hoe blijvend de hoge inflatie is. Als de oorlog spoedig eindigt, zijn de leveringen nog niet snel hersteld, maar zouden de energieprijzen wel spoedig kunnen herstellen. Doordat de inflatie (deels) in de arbeidskosten wordt verwerkt, zullen de prijzen niet terugkomen op het niveau van de laatste jaren.
Knelpunt blijft ook de leveringszekerheid van materialen. Waar men voorheen bij tijdige bestelling wist dat de materialen tijdig op het werk waren, is het momenteel veel minder zeker. Dit wordt veroorzaakt door de oorlog in Oekraïne, de gestegen energieprijzen (waardoor productie niet meer rendabel is), door verlaagde productie van halffabricaten door corona, door de lock-downs in Azië en door onzekerheid in transport. Het is een risico voor de aannemer dat in de prijs wordt verrekend of dat de aannemer niet (volledig) wil dragen. Echter zien we, net als bij corona, dat dit soms ook onterecht als verklaring of excuus bij vertraging van bouwproject wordt gehanteerd. Scherpe sturing op (lever)tijd is hoe dan ook ingewikkelder geworden.
De beschikbaarheid van vakkundig personeel voor de bouwbranche blijft een aandachtspunt. Het EIB heeft dit onderzocht en daarbij bleek dat 2 op de 10 bedrijven momenteel niet aan de gevraagde productie kan voldoen door een tekort aan vakpersoneel. Bij 80% van de bedrijven is dit (nog) niet zo. Op termijn ziet de EIB hier wel een uitdaging, maar wel een oplosbare uitdaging ondanks de stijgende vraag naar bouwprojecten. Deze uitdaging wordt dan mede opgelost door te verwachten verbetering van de arbeidsproductiviteit en door zij-instromers. Er zijn ook bouwbedrijven die besluiten zelf hun personeel op te leiden. De overheid heeft recent het plan bekend gemaakt om geschoold personeel uit niet EU-landen eenvoudiger toe te laten om het tekort aan vakmensen te verlagen.
De onzekerheid in de materiaalprijzen leidt ertoe dat voor projecten met een middellange en lange doorlooptijd leveranciers geen prijzen die vast zijn tot einde werk, verstrekken. De aannemers accepteren hierdoor ook geen vaste prijs tot einde werk. Dit is vanuit de aannemers gezien een begrijpelijk opstelling. Voor de opdrachtgevers is dit lastiger. Op het moment dat de aanneemsom plus prognose van de stijgingen bekend is, controleert de opdrachtgever zijn businesscase en als deze positief blijkt, geeft hij opdracht voor de bouw. Indien de daadwerkelijk door de opdrachtgever te vergoeden prijsstijgingen aanzienlijk hoger blijken te zijn dan de prognose, klopt de businesscase niet meer met alle gevolgen van dien.
Onzekerheid in materiaalprijzen betekent niet dat álle risico’s bij de opdrachtgever liggen. De aannemer blijft verantwoordelijk voor de hoeveelheden en uitgangspunten van alle offertes bij de inschrijving. Ook de gecalculeerde montage-uren, algemene bouwplaatskosten en de algemene kosten wijzigen niet door variërende materiaalkosten
Aannemers verleggen risico’s van prijsstijgingen naar de opdrachtgever. Er dienen dan tevoren goede afspraken te worden gemaakt om welke prijsstijgingen dit gaat. Betreft het alle prijsstijgingen, dus alle materialen en uurlonen of alleen een deel van de materialen?
Indien de verrekening specifieke materialen (bijvoorbeeld staal, aluminium, hout) betreft, moet nauwkeurig worden vastgelegd hoe dit wordt verrekend. Wordt er per materiaal een specifieke index bijgehouden, hoe is deze index dan opgebouwd en op welke datums wordt verrekend? Is dit de datum van definitieve inkoop van de aannemer ten opzichte van de offertedatum van de aannemer of de datum van aanbrengen van de materialen ten opzichte van offerte van de leverancier/ onderaannemer die bij de inschrijving hoort? Het vraagt veel transparantie en een nauwgezette boekhouding van de aannemer. De wijzigingen in de overige materiaalprijzen, arbeidskosten en algemene bouwplaatskosten worden wel afgekocht en zijn gedurende het project niet verrekenbaar. Ook moet worden afgesproken of er algemene kosten en winst mag worden berekend over gestegen materiaalkosten. Dit zou niet nodig hoeven te zijn, want bij de inschrijving is de dekking van de algemene kosten en de winst al vastgesteld
Indien wordt gekozen voor verrekeningen van alle materiaalprijzen kan worden gekozen voor een totale index, hetzij project-specifiek, hetzij een algemene index. Dit is afhankelijk van het type project. Hierbij kan ook worden gekozen om ook de arbeidskosten mee te verrekenen. De BDB of RWU zijn dan mogelijke indexen. Dan verrekent men bij voorkeur op de datum van het aanbrengen van de materialen. Het bijhouden van de inkoopmomenten van alle verschillende materialen is erg arbeidsintensief en lastig te controleren voor de opdrachtgever.
Let op: andere risico’s dan prijsstijgingen kunnen hiermee niet worden verrekend en blijven het risico van de aannemer. Deze demarcatie moet duidelijk worden vastgelegd. Het is van belang deze afspraken tevoren vast te leggen om discussies over kosten tijdens de realisatie te voorkomen. Indien alle wijzigingen ten opzichte van de inschrijfbegroting worden verrekend, hebben we het over een regiewerk en niet meer over aangenomen werk.
Bovenstaande verrekeningen kunnen ook gunstig zijn voor de opdrachtgever. De huidige prijzen die aannemers van hun leveranciers krijgen, zijn hoog. Met name de energieprijzen kunnen flink fluctueren en materialen als baksteen, aluminium en staal zijn voor een aanzienlijk deel afhankelijk van de energieprijzen. Indien de energieprijzen op termijn dalen, zullen deze materiaalprijzen hiermee worden aangepast. Ook staal‑, hout- en koperprijzen fluctueren sterk. Prijsdalingen zijn dan ten gunste van de opdrachtgever. Dit dient ook tevoren in de procedure te worden vastgelegd.
Er is nog veel onzekerheid en goed beschouwd is het nauwelijks mogelijk een voorspelling te doen. De hoge energie- en grondstoffenprijzen, de oorlog in Oekraïne en corona in China geven veel onzekerheid. En wat gebeurt er als de oorlog en corona spoedig zijn afgelopen? Neemt dan de inflatie ook snel af? De aanvoer van grondstoffen en halffabricaten is niet snel hersteld en in Oekraïne heeft men dan veel bouwmaterialen nodig. Maar kunnen ze die dan snel verwerken?
De onderliggende vraag naar bouwprojecten zal hoog blijven. We hebben woningen nodig en de verduurzaming van het energievraagstuk zet door. Ook veel andere bouwprojecten moeten doorgaan, maar echter niet tegen elke prijs.
Bij hoge bouwkosten kunnen de opdrachten aan aannemers afnemen. Nu gebeurt het al dat opdrachtgevers projecten niet door laten gaan omdat het risico op een onhaalbaar project te groot is. Ontwikkelende aannemers kunnen hogere prijsstijgingen later niet meer doorberekenen aan de kopers van de woningen. Dat kan een reden zijn voor deze ontwikkelende aannemers om een ontwikkeling even op on-hold te zetten. In het uiterste geval is er veel behoefte aan bouwprojecten maar door de onbetaalbaarheid van de materialen worden er nauwelijks projecten opgedragen en is er weinig werk in de bouw.
Zoals wij in eerdere publicaties vermeldden kan het aantrekkelijk zijn om alternatieve materialen en hergebruikte materialen te kiezen. Dit wordt dan niet alleen een duurzaamheidsaspect, maar ook een financieel en planningsaspect. Het is in de voorbereiding niet eenvoudig, zoals we in een eerder artikel hebben aangegeven, maar het is een kans die we nu wel kunnen grijpen.
Op korte en middellange termijn moeten we rekening houden met aanzienlijk hogere bouwkosten dan de afgelopen jaren. Hoeveel is lastig te zeggen, en er is op dit moment erg veel speculatie die prijsopdrijvend werkt. Een prijsstijging van meer dan 10 % op jaarbasis ten opzichte van eind 2021 is al zichtbaar. Na deze prijssprong is de komende 12 maanden nog een prijsstijging van 3,5–4% te verwachten (ook BDB geeft dit aan) en hierna de langetermijn stijgingen van 2,5–3,5 %.
De ontwikkelingen in de wereld blijven echter onzeker.
