We krijgen regelmatig te maken met de vraag of het mogelijk is om via de kruimelregeling een agrarische bedrijfswoning als een burgerwoning te gebruiken. Een agrarische bedrijfswoning mag slechts bewoond worden door een persoon die bij het bedrijf betrokken is. Denk daarbij aan de eigenaar of een werknemer. Het bewonen van een dergelijke woning door iemand die niet bij het bedrijf betrokken is, is in strijd met de bestemming die op het pand rust. Hierdoor is het verkopen van zo’n woning vaak een lastige onderneming. Bent u benieuwd naar de mogelijke oplossingen van dit probleem, lees dan snel verder.
In de kruimelregeling staan de situaties beschreven waarmee het mogelijk is om van het bestemmingsplan af te wijken. Het voordeel van die regeling is dat er een verkorte procedure van 8 weken geldt. Deze periode kan met 6 weken verlengd worden. In het geval dat het college van B&W niet tijdig op zo’n aanvraag beslist, wordt de omgevingsvergunning automatisch toegewezen. Dat scheelt dus veel tijd vergeleken met de uitgebreide procedure, waarvoor een wettelijke doorlooptijd van 6 maanden staat. Die procedure duurt in de praktijk doorgaans zelfs tot een jaar. Ook zijn de legeskosten voor de korte procedure meestal veel lager dan die voor de uitgebreide procedure.
De kruimelregeling biedt de mogelijkheid om aan bestaande gebouwen een andere functie te geven. Deze bepaling lijkt op het eerste gezicht ideaal om het gebruik van een agrarische bedrijfswoning als reguliere woning te bewerkstelligen. De voorwaarden die hieraan kleven, maken het echter nagenoeg onmogelijk in de praktijk.
Voor de toepassing van dit onderdeel is het namelijk van belang of de woning binnen of buiten de bebouwde kom ligt. Volgens vaste jurisprudentie van de Raad van State wordt de grens van de bebouwde kom bepaald door de feitelijke situatie en de aard van de omgeving. Daarbij wordt er in het bijzonder gekeken naar de concentratie van bebouwing en of deze bebouwing een overwegende woon- of verblijffunctie heeft.
Gezien de aard van het bedrijf bevinden agrarische bedrijfswoning zich eigenlijk altijd buiten de bebouwde kom. Voor gebouwen die zich buiten de bebouwde kom bevinden, wordt het gebruik van de kruimelregeling beperkt tot een logiesfunctie voor werknemers of de opvang van asielzoekers en andere vreemdelingen. Het is daardoor niet mogelijk om een agrarische bedrijfswoning om te zetten naar een reguliere woning met behulp van de kruimelregeling.
De zogenaamde restcategorie van de kruimelregeling kan een oplossing bieden wat betreft het gebruik van een agrarische bedrijfswoning als een reguliere woning. Deze categorie maakt het mogelijk om met een omgevingsvergunning gronden en bouwwerken tijdelijk in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Hier zitten echter nogal wat haken en ogen aan. Deze vergunning kan namelijk maar voor een maximale periode van 10 jaar afgegeven worden en het is niet mogelijk om steeds opnieuw een vergunning voor een periode van 10 jaar te verlenen. In de praktijk wordt dit daarom veelal gebruikt als tijdelijke overbrugging naar een permanente oplossing.
De gemeente heeft beleidsvrijheid om wel of niet mee te werken aan een aanvraag om van het bestemmingsplan af te wijken met toepassing van de kruimelregeling. Dit betekent dat de beslissing op een dergelijke aanvraag afhankelijk is van het beleid van de desbetreffende gemeente. Een aanvraag dient dus een motivering te bevatten waaruit blijkt dat het initiatief binnen het gemeentelijk beleid past. Daarnaast dient het plan aan een goede ruimtelijke ordening te voldoen. Ook mag er geen sprake zijn van belemmeringen vanuit de milieuregelgeving.
In de meeste gevallen biedt de kruimelregeling geen uitkomst als u een agrarische bedrijfswoning als burgerwoning wilt gebruiken. Een omgevingsvergunning voor een grote buitenplanse afwijking of een wijziging van het bestemmingsplan aanvragen biedt in dat geval de enige permanente uitkomst. De beoordeling van zo’n omgevingsvergunning vindt plaats volgens de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Deze procedure duurt in beginsel 6 maanden, met een mogelijkheid van verlenging met 6 weken.
