Huurders spelen een belangrijke rol bij een voorgenomen herontwikkeling. Voortzetting van de huidige huurovereenkomsten is het uitgangspunt. Maar in welke gevallen is dat mogelijk? En waar moet u als verhuurder op letten? In deze blog leest u meer over de juridische, van belang zijnde aspecten.
Voortzetting van de huurovereenkomst is mogelijk als een verhuurder het voornemen heeft de gehuurde woon- of bedrijfsruimte te ‘renoveren’. Van renovatie is sprake als de werkzaamheden c.q. gewenste verbeteringen leiden tot een toename van het woongenot. Onder renovatie wordt volgens het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.
Voortzetting van de huurovereenkomst is dus (ook) mogelijk bij sloop met vervangende nieuwbouw bij een herontwikkeling. De plaats en functie van het gehuurde moet in dat geval wel grotendeels gelijk blijven. In hoeverre een huurder niet alleen de renovatie, maar ook een wijziging van gedaante en inrichting van het gehuurde moet gedogen, hangt af van (de redelijkheid van) het renovatievoorstel van de verhuurder.
De huurder moet renovatie gedogen als de verhuurder daartoe met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan én aan de huurder schriftelijk een redelijk voorstel doet. Het voorstel moet redelijk zijn gelet op de belangen van de huurder (en eventuele onderhuurders) en die van de verhuurder. Relevante omstandigheden zijn in ieder geval:
de aard en duur van de werkzaamheden;
de noodzaak van medewerking van de huurder;
financiële consequenties voor beide partijen (zoals subsidies voor de verhuurder, mogelijk verlies van huurtoeslag voor de huurder van woonruimte of omzetverlies voor de huurder van bedrijfsruimte);
gevolgen van de renovatie voor de huurprijs;
een eventuele financiële tegemoetkoming door de verhuurder; en
eventueel de mogelijkheid van een tijdelijke, vervangend huurobject.
Alle relevante omstandigheden van het geval spelen hierbij een rol. Het is aan u als verhuurder om aan te tonen dat het voorstel redelijk is. Stemt een huurder niet in, dan is het aan de verhuurder om de redelijkheid in een procedure te bewijzen. Als de rechter vervolgens oordeelt dát het voorstel redelijk is, is het aan de huurder om te beslissen of hij het redelijke voorstel aanvaardt dan wel de huurovereenkomst beëindigt.
Een redelijk renovatievoorstel kan voorzien in een verhoging van de huurprijs. Maar als een huurder niet instemt en de rechter oordeelt dat het renovatievoorstel wel redelijk is, leidt dit er slechts toe dat de huurder de renovatie moet gedogen, maar niet dat de huurovereenkomst overeenkomstig het redelijke voorstel is gewijzigd.
De huurprijs kan dus niet zonder meer worden aangepast. Wees daarbij ook bewust van de verschillende huurregimes die gelden. Als het gaat om niet-geliberaliseerde woonruimte dan kunnen partijen zich op de voet van artikel 7:255 BW wenden tot de huurcommissie of de kantonrechter om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de hogere huurprijs. Voor bedrijfsruimten bestaat zo’n mogelijkheid niet. Artikel 7:303 BW biedt (telkens na het verstrijken van bepaalde termijnen) de mogelijkheid voor nadere vaststelling van de huurprijs als deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Voor de huur van een art. 230a-bedrijfsruimte geldt geen wettelijke regeling; de overeenkomst zal in dat geval bepalen of tussentijdse huuraanpassing mogelijk is.
In geval van renovatie van tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen (zoals een wooncomplex met ondergelegen kantoor- en winkelruimten) wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn als 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd.
Hiertegen staat het aanleveren van tegenbewijs open door andere huurders die menen dat dat niet zo is. Het procesinitiatief ligt dan bij hen; de huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel. De huurder moet in dat geval aantonen dat zijn specifieke belangen zodanig zwaar wegen dat van de verhuurder kan worden gevergd dat deze de renovatieplannen aanpast of zelfs ten dele niet uitvoert. Als de rechter het renovatievoorstel als redelijk kwalificeert dan is de huurder alsnog verplicht medewerking aan de renovatie te verlenen.
Als minder dan 70% instemt met het renovatievoorstel dan ligt het procesinitiatief bij u als verhuurder. U zal de weigerachtige huurders moeten dagvaarden en stellen dat jegens hen wél sprake is van een redelijk voorstel.
Als vanwege de renovatie een verhuizing van de huurder van woonruimte noodzakelijk is, is de verhuurder verplicht de verhuiskosten te vergoeden. Voor huurders van zelfstandige woonruimte bedraagt deze vergoeding minimaal € 6.505,00 (prijspeil 2022). Dit kan flink oplopen.
Maar let op: op 1 april 2022 heeft de Hoge Raad in een prejudiciële beslissing duidelijkheid gegeven over de omvang van deze verhuiskostenvergoeding:
Een huurder van zelfstandige woonruimte heeft geen recht heeft op de wettelijke verhuiskostenvergoeding als hij het gehuurde tijdelijk moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning. Dat geldt ook als de huurder geen gebruik maakt van de door de verhuurder aangeboden wisselwoning, als die woning in de gegeven omstandigheden een redelijke en passende voorziening is. De kosten die de huurder moet maken die gepaard kunnen gaan met een tijdelijk verblijf in een wisselwoning of bij terugkeer in de gerenoveerde woning, moet de verhuurder overigens in beginsel wel nog steeds vergoeden. Denk bijvoorbeeld aan opslagkosten of vervoerskosten.
Huurders van bedrijfsruimten hebben geen recht op een minimale verhuiskostenvergoeding. Het aanbieden van een dergelijke vergoeding door de verhuurder kan huurders uiteraard wel over de streep trekken om in te stemmen met het renovatievoorstel.
Bent u als verhuurder voornemens tot herontwikkeling over te gaan en wenst u (een deel van) de huidige huurovereenkomsten voort te zetten? Wees dan bewust van het opstellen van een redelijk renovatievoorstel en de duidelijke communicatie hierover met de huurders.
