In deze bijdrage wordt kort ingegaan op een tweetal recente ontwikkelingen binnen het huurrecht. Deze recente ontwikkelingen betreffen nieuwe, tijdelijke wetgeving voor de huur en verhuur van woonruimte. Allereerst zal de Wet Maximering Huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten aan bod komen, waarna wordt ingegaan op de Wet tijdelijke huurkorting.
De wet maakt onderscheid tussen woningen met een geliberaliseerde en een niet-geliberaliseerde huurprijs. Die laatste categorie wordt ook wel ‘sociale (ver)huur’ genoemd. Het onderscheid wordt gemaakt op basis van de aanvangshuurprijs. Als die hoger is dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens, is er in beginsel nauwelijks huurprijsbescherming. Uitgangspunt is dat verhuurder en huurder vrij zijn om een huurverhogingsbeding op te nemen in de huurovereenkomst, op basis waarvan de huurprijs jaarlijks kan worden verhoogd. Vaak wordt gekozen voor een verhoging die is afgeleid van een inflatiepercentage plus een aantal procentpunten.
De nieuwe wet Maximering Huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, is op 23 maart 2021 aangenomen door de Eerste Kamer. De wet bepaalt kort gezegd dat gedurende drie jaar na inwerkingtreding van de wet de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging in de geliberaliseerde sector wordt gemaximeerd. In de praktijk betekent dit voor 2021 een toegestane huurprijsverhoging van maximaal 2,4%, ondanks eventuele bedingen in de huurovereenkomst waaruit een hoger indexeringspercentage volgt. Een verhoging met een hoger percentage is om die reden dus ongeldig, tenzij er sprake is van een huurverhoging wegens renovatie.
De maximering geldt voor zowel nieuwe als bestaande huurovereenkomsten met een geliberaliseerde huurprijs. De wet is niet van toepassing op sociale huurwoningen. Voor sociale huur geldt namelijk dat het maximale percentage waarmee de huurprijs mag worden geïndexeerd, jaarlijks wordt vastgesteld. De maximale indexering is dan afhankelijk van het inkomen van de huurder(s). In 2021 mag in de sociale sector niet worden verhoogd.
Per 1 april is de Wet Tijdelijke Huurkorting in werking getreden. Deze wet maakt het voor huurders mogelijk een (tijdelijke) huurkorting te vragen bij de verhuurder. De huurder kan de verhuurder verzoeken de huur tijdelijk te bevriezen dan wel te verlagen (onder bevriezen wordt verstaan dat de huur niet wordt verhoogd). De tijdelijke huurkorting kan voor een periode van 1 maand tot maximaal 3 jaar worden toegewezen.
Na de tijdelijke huurverlaging kan de huurprijs weer worden verhoogd naar de huurprijs die gold voor de huurverlaging. Ook kunnen de uitgestelde huurverhogingen weer worden doorgevoerd. De verhuurder mag echter niet de verleende huurkorting in rekening brengen. Let op: indien de huurkorting langer dan drie jaar duurt, mag de huur niet worden teruggebracht naar de oorspronkelijke huurprijs. In dat geval is de huurkorting permanent geworden.
In de Wet Tijdelijke huurkorting is daarnaast een bepaling opgenomen die het mogelijk maakt om een tijdelijke huurovereenkomst (van maximaal 2 jaren voor zelfstandige woonruimte of 5 jaren voor onzelfstandige woonruimte) op schriftelijk verzoek van de huurder te verlengen met 1 tot 3 maanden, maar (vooralsnog) niet tot een latere datum dan 1 juli 2021. Kortom: een tijdelijke huurder kan aan de verhuurder verzoeken de huurovereenkomst te verlengen met enkele maanden, maar niet langer dan tot 1 juli 2021. De verlenging moet dan wel in verband staan met de coronacrisis. Bij koninklijk besluit kan de werking van de wet worden verlengd tot 1 januari 2022. Vooralsnog is dat nog niet het geval.
Een verzoek tot tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst moet schriftelijk worden gedaan en uiterlijk binnen één week nadat de verhuurder het einde van de huurovereenkomst heeft aangezegd. Verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst op grond van deze wet leidt niet tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Na deze verlenging heeft de huurder dus geen recht op huurbescherming. De verhuurder is echter niet verplicht om het verzoek van de huurder in te willigen.
De nieuwe wet Maximering Huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten bepaalt dat de jaarlijkse huurverhoging in de geliberaliseerde sector wordt gemaximeerd. In de praktijk betekent dit voor 2021 dat er een toegestane huurprijsverhoging geldt van maximaal 2,4%. Een verhoging met een hoger percentage is in beginsel ongeldig.
De Wet Tijdelijke Huurkorting maakt het voor huurders mogelijk een tijdelijke huurkorting te verzoeken bij de verhuurder. De tijdelijke huurkorting kan voor een periode van 1 maand tot maximaal 3 jaar worden toegewezen. Ook geeft de Wet Tijdelijke huurkorting de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst te verlengen met 1 tot 3 maanden, maar niet langer dan tot 1 juli 2021. Door deze verlenging wordt de overeenkomst niet voor onbepaalde tijd voortgezet, het blijft een tijdelijke huurovereenkomst.
Meer weten? Neem een kijkje in het themadossier: klik op de tabs boven het artikel.
