Een belangrijke eerste stap bij het ontwikkelen van een woningbouwproject is het checken van het bestemmingsplan (binnenkort omgevingsplan). Het kunnen lezen en begrijpen van bestemmingsplannen helpt om al in een vroeg stadium een inschatting te kunnen maken voor de haalbaarheid van een project. Deze check vooraf lijkt onder de Omgevingswet niet eenvoudiger te worden. In dit blog geeft Mink Oude Breuil enkele tips waar u als projectontwikkelaar naar moet kijken in een bestemmingsplan.
In de huidige situatie zijn bestemmingsplannen te vinden op ruimtelijkeplannen.nl. Deze plannen voldoen aan de IMRO 2012 (Informatie Model Ruimtelijke Ordening) standaard en aan de standaard SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen). SVBP 2012 ziet op een uniforme vormgeving, inrichting en toegankelijkheid van een bestemmingsplan. Onder de Omgevingswet zal gebruik worden gemaakt van het Digitaal Stelsel Omgevingswet (hierna: DSO). Het idee is dat als je een locatie selecteert op de kaart in het DSO, alle voor die locatie relevante regels in beeld verschijnen.
Het is opvallend dat er in het DSO geen eisen worden gesteld aan de vorm, inrichting en toegankelijkheid van het omgevingsplan zoals hiervoor het geval was. Dit betekent dat gemeenten zelf de vormgeving kunnen kiezen. Daardoor kan de vormgeving van omgevingsplannen in een nog grotere mate gaan verschillen tussen gemeentes dan dat nu al het geval is. Hierdoor is het zaak om straks nog meer aandacht te besteden aan het doornemen van omgevingsplannen bij projectontwikkeling dan nu al vereist is bij bestemmingsplannen.
Het is de verwachting dat gemeentes bij inwerkingtreding van de Omgevingswet qua vormgeving van omgevingsplannen in eerste instantie grotendeels aan zullen sluiten bij de huidige praktijk en de verwachte ‘wildgroei’ pas gaandeweg zal ontstaan. Onderstaande tips zullen daarom de komende jaren onverminderd van toepassing blijven. Daarbij dient wel bedacht te worden dat ieder plan op zijn eigen merites moet worden beoordeeld.
Een veelgemaakte fout bij het lezen van bestemmingsplannen is dat men te snel precies denkt te begrijpen wat er wordt bedoeld. Definities in bestemmingsplannen kunnen echter nogal afwijken van normaal spraakgebruik.
Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat er in een bestemmingsplan op een perceel de bestemming ‘Wonen’ rust. Het is logisch om te denken dat wonen in het algemeen ook is toegestaan. Het kan per bestemmingsplan echter verschillen wat er onder ‘wonen’ wordt verstaan.
In de meeste definitieomschrijvingen wordt onder ‘wonen’ verstaan:
‘de huisvesting van één of meerdere personen in een gebouw’.
Tegelijkertijd kan in een ander bestemmingsplan onder ‘wonen’ worden verstaan:
‘de huisvesting van een huishouden dat een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert’.
Bij de eerste definitie is er veel meer ruimte om verschillende woonvormen te realiseren, terwijl bij de tweede definitie de vraag gesteld kan worden of bij bijvoorbeeld studentenwoningen wel sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
Een ander voorbeeld: met regelmaat is het binnen een bestemming wonen toegestaan om de betreffende grond te gebruiken als parkeerplaats voor een bedrijf of winkel.
Bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen toetst het bevoegd gezag het gewenste gebruik aan de gebruiksregels. De meeste bestemmingsplannen beginnen met een bestemmingsomschrijving waar meestal in vrij algemene zin positief wordt geformuleerd wat er op bepaalde gronden mag.
Vaak zijn echter ook specifieke gebruiksregels van toepassing. Specifieke gebruiksregels zijn meestal negatief geformuleerd:
‘Tot een strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen…’.
Het komt regelmatig voor dat uit de bestemmingsomschrijving lijkt te volgen dat iets is toegestaan, terwijl bij een nadere bestudering van de specifieke gebruiksregels blijkt dat bepaald gebruik toch niet is toegestaan.
Het is van belang om na deze specifieke negatief geformuleerde gebruiksregels verder te lezen. In sommige bestemmingsplannen zijn namelijk weer uitzonderingen opgenomen op de specifieke gebruiksregels.
Deze uitzonderingsregels beginnen meestal met:
‘Tot een strijdig gebruik met deze regels wordt in ieder geval niet gerekend’.
Na deze zin volgt meestal een opsomming van gebruiksactiviteiten die dan toch zijn toegestaan.
Het ligt natuurlijk nogal voor de hand dat er goed naar de bouwregels moet worden gekeken. Bouwregels in bestemmingsplannen kunnen heel sterk van elkaar verschillen. Toch is er wel een algemene lijn die meestal wordt gevolgd. Vaak zijn de bouwregels in het bestemmingsplan opgenomen als verboden (het is verboden om..) of als voorwaardelijke toestemming (bouwen is toegestaan mits …).
Het eerste waar meestal naar gekeken wordt is de oppervlakte van de bouwvlakken en de maximale bebouwingspercentages (veelal per ‘bouwperceel’, een begrip dat doorgaans nader is omschreven in de begripsbepalingen).
Vervolgens is het zaak uit te zoeken welk type bebouwing (denk aan bijvoorbeeld woningen, uitbouwen, bijgebouwen of uitbreidingen van het hoofdgebouw) er met een bepaald project wordt gewenst om te realiseren in de zin het geldende bestemmingsplan. Ook hierbij spelen de definities een belangrijke rol.
Daarnaast zijn de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte ook vaak relevant. Om te kunnen bepalen hoe hoog je mag bouwen moet je ook vaststellen vanaf waar er wordt gemeten (zie daarover ook dit blog). De ‘wijze van meten’ is meestal geregeld in het artikel na de definities.
Ook bij de bouwregels kan het lonen om nog even verder te lezen. In veel bestemmingsplannen zijn namelijk afwijkingsregels opgenomen waarin bepaalde voorwaarden staan. Wanneer het bouwproject aan deze voorwaarden kan voldoen is het wat dat betreft eenvoudiger (en vaak sneller) om een project vergund te krijgen.
Naast de specifieke gebruiksregels die horen bij een bepaalde bestemming zijn er ook vaak algemene gebruiksregels die van toepassing zijn op alle bestemmingen in een bestemmingsplan. Deze algemene regels zijn meestal opgenomen na alle regels die gelden voor specifieke bestemmingen. Algemene gebruiksregels kunnen zowel positief als negatief geformuleerd zijn.
Een veelvoorkomend voorbeeld van zo’n algemene gebruiksregel is dat bij bouwplannen moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Zo’n algemene gebruiksregel kan ervoor zorgen dat een project dat verder aan alle bestemmingsregels voldoet toch geen doorgang kan vinden.
Andersom kan het ook voor zorgen dat een project juist wel doorgang kan vinden. In veel bestemmingsplannen is namelijk ook een algemene (afwijkings)regel opgenomen dat er 10% afgeweken mag worden van de in het bestemmingsplan opgenomen maten, afmetingen en percentages (onder bepaalde voorwaarden). Het op tijd in kaart brengen van algemene gebruiksregels kan veel onnodige aanpassings- of voorbereidingskosten besparen.
Niet zelden gelden er op een stuk grond meerdere bestemmingsplannen. Onderwerpen als parkeren, toegestane woonvormen binnen een woonbestemming en archeologie zijn namelijk vaak in een zogenaamd paraplubestemmingsplan opgenomen. Ook deze bestemmingsplannen moeten gecontroleerd worden om te bepalen wat er geldt!
Als een bouwplan past binnen de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, kan een aanvraag omgevingsvergunning (in beginsel) niet worden geweigerd. Deze moet dan worden verleend. Duidelijkheid daarover is essentieel bij projectontwikkeling. Als een bouwplan namelijk niet binnen het bestemmingsplan past, is medewerking van het bevoegd gezag nodig. Om in een vroeg stadium te kunnen beoordelen of de overheid die medewerking wil verlenen is het verstandig om de QuickScan beleid/regelgeving uit te voeren.
