In mijn brief van 17 januari 2017 (RIS296116) heb ik u gemeld de Haagse deelname aan de lopende proef met private kwaliteitsborging in de bouw te bevriezen. Daarbij heb ik een aantal acties aangekondigd met betrekking tot de afhandeling van deze pilot. Met deze brief informeer ik u over de voortgang hiervan.
Wetsvoorstel en G4-brief
De G4-brief waarmee aandacht werd gevraagd voor een weeffout in het wetsvoorstel kwaliteitsborging voor het bouwen, heeft geleid tot het door de Tweede Kamer aannemen van een aantal amendementen die beogen deze weeffout zoveel mogelijk te dichten. De weeffout heeft betrekking op de knip tussen toezicht en handhaving, waarbij alleen de private toezichthouder de relevante informatie krijgt, terwijl het bevoegd gezag geacht wordt, indien nodig, handhavend op te treden zonder over de informatie te beschikken om dit te verantwoorden of zelf risicos te kunnen inschatten.
Op 4 juli 2017 vindt de plenaire behandeling van het wetsvoorstel in de Eerste Kamer plaats. Het bijbehorende ontwerp Besluit kwaliteitsborging voor het bouwen is recent naar de Tweede kamer gestuurd. Hoewel de Tweede Kamer bovengenoemde amendementen heeft aangenomen, blijkt de uitleg die gegeven wordt aan deze amendementen sindsdien niet eenduidig. Daarmee bestaat het risico dat de geconstateerde weeffout alsnog werkelijkheid wordt.
Aanvragen buiten de pilot houden
In praktijk worden alle aanvragen die sinds half december 2016 zijn ingediend buiten de pilot gehouden. Aanvragen voor de nieuwbouw van grondgebonden woningen behandelt de gemeente sindsdien weer traditioneel. Daarbij worden alle indieningsvereisten op basis van het Bouwbesluit gehanteerd en worden vergunningaanvragen weer preventief door de gemeente getoetst aan het Bouwbesluit. Aanvragen die al eerder onder de pilot in behandeling waren genomen, vallen tot en met de oplevering onder de pilot aangezien de beperkte indieningsvereisten bij het in behandeling nemen niet meer zijn terug te draaien. Ook meerwerkopties zoals dakkapellen en aanbouwen die niet binnen het vergunningvrije regime vallen en waarvan de moedervergunning onder de pilot is verleend, vallen hier nog onder.
Second opinion
De uitkomsten van de in opdracht van de gemeente uitgevoerde second opinion zijn zoveel mogelijk besproken met de waarborginstellingen. Bij deze nabespreking heeft Woningborg de gemeente dringend verzocht om voorafgaand aan het benaderen van bewoners eerst de aannemers en Woningborg nog een kans te geven inhoudelijk te reageren op de voorgenomen terugkoppeling. Omdat ik aannemers en waarborginstellingen graag de kans geef zelf gebreken op te lossen, wordt deze tussenstap uitgevoerd.
Terugkoppeling van bevindingen aan bewoners
Voor vrijwel alle dossiers geldt dat de gemeente onvoldoende informatie heeft ontvangen om op het normale niveau te kunnen toetsen. De aangeleverde opleverdossiers hebben dit niet opgelost: deze bleken veelal inhoudelijk moeilijk te beoordelen door onvolledigheid en gebrek aan samenhang. Van informatie op papier die pas na oplevering werd aangeleverd, is bovendien meestal niet meer na te gaan of het gebouwde werkelijk conform deze uitgangspunten is. Zoals eerder gemeld, is de insteek om alleen daadwerkelijk geconstateerde afwijkingen van de regelgeving uiteindelijk terug te koppelen aan bewoners. Het ontbreken van voldoende informatie is daarbij dus niet meegenomen.
In gebruik genomen woningen waarvoor geen opleverdossier en verklaring is aangeleverd
Inmiddels weten we van 30 projecten (475 woningen) dat de woningen in gebruik zijn genomen. Voor vier van deze projecten (33 woningen) hebben wij nog geen opleverdossier en/of verklaring van de kwaliteitsborger ontvangen, terwijl een deel van deze woningen al langdurig in gebruik lijkt te zijn. We hebben de ontbrekende gegevens opgevraagd. Daarnaast zijn er nog 512 woningen waarvan de vergunning onder de pilot is verleend en waarvan de bouw nog niet is gestart of voltooid is.
Op de zonder formele oplevering in gebruik genomen woningen wil ik niet actief handhaven, omdat handhaving alleen de bewoners zou treffen en niet de aannemer of waarborginstelling. Wel wil ik de bewoners op de hoogte stellen van niet opgeloste gebreken, zodat zij zich kunnen beraden op vervolgstappen. Het aanspreken van de waarborginstellingen op het ontbreken van opleverdossiers, heeft eind 2016 tot een grote inhaalslag geleid. Nieuwe woningen die sindsdien zijn afgebouwd, zijn echter zonder uitzondering ook weer veel eerder in gebruik genomen dan dat deze formeel werden opgeleverd. Het ontbreken van opleverdossiers en verklaringen breng ik nogmaals bij de waarborginstellingen onder de aandacht.
Terugkoppeling aan aannemer en waarborginstelling
De door Woningborg gevraagde tussenstap heeft een andere dynamiek teweeg gebracht dan te voren was voorzien. Elke terugkoppeling leidde tot discussie met de aannemer en waarborginstelling. Bij waarborginstelling en aannemers lijkt echter ook een actiebereidheid te zijn ontstaan die eerder niet werd waargenomen. Waar de gemeentelijke bevindingen niet konden worden weerlegd, hebben waarborginstelling en aannemer(s) in enkele gevallen voorgesteld dat de aannemer zelf het initiatief neemt voor nieuwe metingen en het daarvoor benaderen van bewoners. Bij één project is een gezamenlijke meting in een steekproef van twee woningen inmiddels uitgevoerd. De eerdere bevindingen van de gemeente werden daarbij bevestigd. Waar het proces strandt bij aannemer en/of kwaliteitsborger, stuurt de gemeente alsnog een brief aan bewoners om deze te informeren over de constatering met het aanbod om metingen te komen verrichten. Bij twee dossiers is deze definitieve terugkoppeling aan de bewoners inmiddels aan de orde.
Bevindingen ten aanzien van pilotwoningen die nog gebouwd (moeten) worden
Van alle nog lopende garantiewoningen waarvan de vergunning is verleend of die al in uitvoering zijn, blijven wij afwijkingen terugkoppelen aan aanvrager/vergunninghouder en waarborginstelling, zodra wij deze constateren. Met name op constructief gebied moet de gemeente nog altijd veel bijsturen. Daarbij stuurt Woningborg tegenwoordig alle constructieve gegevens eerst door naar de gemeente, voor er zelf naar gekeken te hebben.
Vereniging Eigen Huis
De Vereniging Eigen Huis (VEH) heeft zich geïnteresseerd getoond in de afwikkeling van de Haagse pilot. Een afschrift van deze brief zal ook naar de VEH gestuurd worden.
Conclusie
Ik concludeer dat het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging nog veel kinderziektes kent. Samen met de bij pilot betrokken partijen werk ik aan de afwikkeling van de nog lopende projecten binnen de pilot. Gelet op de beperkte uitleg die de minister aan de amendementen heeft gegeven zal ik de leden van de Eerste Kamer, al dan niet in VNG- of G4-verband, informeren over onze bevindingen.
Met vriendelijke groet, Joris Wijsmuller
Download hier het rapport Private kwaliteitsborging in Den Haag: nadelig voor bewoners
Zie ook:
