In deze vijfde en laatste aflevering van de planschadespecials wordt ingegaan op het taxeren van planologisch nadeel. Bovendien wordt ingegaan op het leerstuk van het anderszins verzekerd zijn van schade en voordeelverrekening.
In deze vijfde en laatste aflevering van de planschadespecials wordt ingegaan op het taxeren van planologisch nadeel. Bovendien wordt ingegaan op het leerstuk van het anderszins verzekerd zijn van schade en voordeelverrekening.
Anderszins verzekerd zijn van het planologisch nadeel
Op grond van artikel 6.1, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) mag de planologische schade niet anderszins zijn verzekerd. Het anderszins verzekerd zijn van de schade is aan de orde als de vergoeding van het geleden planologisch nadeel al deels of geheel op een andere wijze is voorzien. De bedoeling achter het leerstuk van het anderszins verzekerd zijn van schade is het voorkomen dat een planschadeverzoeker als gevolg van een schadeveroorzakend besluit verschillende vergoedingen voor dezelfde schadeoorzaak kan ontvangen. Door het leerstuk van het anderszins verzekerd zijn van de schade wordt ongerechtvaardigde verrijking tegengegaan.
Volgens vaste jurisprudentie (
AbRvS 21 mei 2008, nr. 200705598/1
) moet bij de beantwoording van de vraag of de schade voldoende anderszins is verzekerd rekening worden gehouden met alle relevante feiten en omstandigheden.
Dat er sprake is van planologisch nadeel dat anderszins is verzekerd moet worden aangetoond door middel van objectieve gegevens (
AbRvS 3 augustus 2005, nr. 200409930/1
). Uit een met verzoeker om planschade aangegane overeenkomst moet duidelijk blijken dat de compensatie anderszins in geld of in natura in verband staat met de geleden planschade (zie
AbRvS 4 februari 2000, nr. H01990465, BR 2000, 857
en
AbRvS 19 juli 2006, nr. 200508633/1
).
Compensatie in natura in plaats van een geldelijk bedrag is derhalve mogelijk. Het compenseren van een vervallen bouwmogelijkheid door het herstellen van die mogelijkheid is toegestaan (AbRvS 18 juli 2012, nr. 201110611/1/A2). Zie voor meer informatie hierover het artikel
Enkele praktische tips voor het voorkomen van planschade: voordeelverrekening en compensatie
van Y. Schönfeld in de Tonnaer Nieuwsbrief van maart 2014.
Voordeelverrekening
In artikel 6.1.3.4, tweede lid Bro is vastgelegd dat bij de beoordeling van een planschadeverzoek niet alleen dient te worden gelet op de nadelen die uit een planologische mutatie voortvloeien, maar ook op de voordelen. Het planologisch nadeel kan, in gevallen dat er sprake is van zowel voor- als nadelen, geheel of gedeeltelijk worden weggestreept tegen het planologisch voordeel.
Voordeelverrekening is echter alleen toegestaan als het planologisch nadeel en het planologisch voordeel uit een en dezelfde planologische mutatie voortvloeien (
AbRvS 12 januari 2011, nr. 201005710/1/H2
). In sommige gevallen kan hiervan worden afgeweken en kunnen planologische voor- en nadelen uit verschillende regimes (toch) met elkaar verrekend worden. Dat is bijvoorbeeld in het geval met een planologisch afwijkingsbesluit wordt vooruitgelopen op een nieuw bestemmingsplan (
AbRvS 7 april 2004, nr. 200300472/1, BR 2004, 179, m.nt. J.W. van Zundert
) of wanneer met aan zekerheid grenzende waarschijnlijk kan worden uitgesloten dat die bestemming nog kan worden verwezenlijkt (
o.a. AbRvS 5 maart 2014, nr. 201304157/1/A2, Gst. 2014, 49, m.nt. F. Limpens- Cuijpers
).
Uit de jurisprudentie (
AbRvS 11 november 2009, nr. 200901843/1/H2, BR 2010, 28, m. nt. J.W. van Zunder
t ) volgt dat het voordeel niet een omstandigheid van feitelijke aard mag zijn (in dit geval ging het om het feit dat er in de omgeving luxe woningen werden opgericht), maar een beoogd en rechtstreeks gevolg moet zijn van de planwijziging. In deze uitspraak werd de voordeelverrekening afgewezen omdat de keuze om dure en hoogwaardige woningen op te richten een feitelijke invulling was die is gegeven aan de bebouwingsmogelijkheden binnen een normale woonbestemming onder het nieuwe planologische regime. Planologisch was het dus ook mogelijk geweest om minder luxueuze woningen op ter richten. In de uitspraak van de Afdeling van 13 oktober 2010 (
nr. 201001719/1/H2
) was het feit dat duurdere woningen zouden worden opgericht in de omgeving wél opgenomen in het bestemmingsplan. Voordeelverrekening was in dit geval wel mogelijk.
Het taxeren van planschade
Als uit de planologische vergelijking blijkt dat er planologische nadelen optreden, dan dient door een gecertificeerd taxateur worden onderzocht of deze nadelen op geld kunnen worden gewaardeerd.
Als in het advies van de planschadecommissie wordt geconstateerd dat er per saldo géén sprake is van planologisch nadeel, doordat bepaalde planologische nadelen gecompenseerd worden door planologische voordelen, hoeft er géén taxatie te worden uitgevoerd (
AbRvS 8 januari 2014, nr. 201300035/1/A2
). Een begroting van de waardevermindering respectievelijk waardevermeerdering is dus niet nodig indien de conclusie dat per saldo géén planologisch nadeel wordt geleden ook zonder die begroting voldoende inzichtelijk en overtuigend is (
AbRvS 17 maart 2010, 200901684/1/H2
). In de uitspraak van 15 maart 2006 (
AbRvS 15 maart 2006, nr. 200505208/1
) was niet zonder meer inzichtelijk dat het planologisch voordeel, bestaande uit een toename van de gebruiksmogelijkheden, het planologisch nadeel, dat bestond uit een beperking van de bouwmogelijkheden, geheel compenseert. Voor de beantwoording van de vraag of per saldo sprake is van een planologisch nadeliger situatie had een taxatie moeten worden uitgevoerd.
Inzichten van een taxateur zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting van die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Wel vereist is dat de gedachtegang van de taxateur duidelijk en voldoende controleerbaar is (
AbRvS 22 januari 2014, nr. 201302393/1/A2
en
AbRvS 2 november 2011, nr. 201007807/1/H2
).
Het enkele feit dat er een verschil van inzicht bestaat ten aanzien van de waardering van de uit de planologische vergelijking voortvloeiende nadelen betekent niet dat aannemelijk is gemaakt dat het door de deskundige verrichte onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest (
AbRvS 11 juni 2014, nr. 201308057/1/A2
).
Indien het verschil tussen het geraamde schadebedrag van de taxatie van de planschadecommissie en een door verzoeker overgelegde tegentaxatie klein is, en binnen aanvaardbare marges valt, hoeft er niet te worden getwijfeld aan de juistheid van de taxatie van de planschadecommissie (
AbRvS 14 mei 2014, nr. 201304414/1/A2
).
Peildatum taxeren planologisch nadeel
De waarde van het pand van verzoeker dient getaxeerd te worden op basis van de planologische vergelijking. De taxateur dient de waarde te bepalen direct vóór en direct ná de peildatum. De peildatum is de datum van inwerkingtreding van het schadeveroorzakende besluit.
Bij de bepaling van de (eventuele) waardedaling is van belang welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor het onroerend goed onder het oude en onder het nieuwe planologische regime zou bedingen (
AbRvS 23 juli 2008, nr. 200707206/1
).
Een beperking van de bouw- of gebruiksmogelijkheden levert geen op geld waardeerbaar planologisch nadeel op als het betrokken object niet zijn hoogste waarde ontleent aan de bouwmogelijkheden of de gebruiksvorm die zijn wegbestemd, maar aan een gebruiksvorm die wel in stand is gebleven (
AbRvS 14 juli 2011, nr. 201006367/1/H2
).
Bij planschade kan sprake zijn van vermogensschade dan wel inkomensschade. Dit is vastgelegd in artikel 6.1, eerste lid Wro. Hieronder wordt op het taxeren van beide schadesoorten ingegaan.
Taxeren vermogensschade
Onder vermogensschade wordt verstaan een waardevermindering van onroerend goed als gevolg van het nieuwe planologische regime.
De schadefactoren die bij vermogensschade het meest voorkomen zijn:
- toename geluidsoverlast;
- toename stankoverlast;
- verminderde lichtinval/schaduwwerking;
- vermindering privacy;
- vermindering uitzicht;
- toename verkeer;
- verminderde situeringswaarde.
Bij het taxeren van vermogensschade wordt meestal gebruik gemaakt van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Hierbij wordt voor de waardebepaling per peildatum gebruik gemaakt van referentiepanden die verkocht zijn rond de peildatum waarop het schadeveroorzakende besluit in werking is getreden. Het gebruik van de vergelijkingsmethode voor het taxeren van vermogensschade wordt in de jurisprudentie uitdrukkelijk toegestaan (
AbRvS 17 januari 2007, nr. 200603549/1
). Indien gebruik wordt gemaakt van de vergelijkingsmethode dienen de referentieobjecten inzichtelijk te worden gemaakt. Vergelijkingscriteria zoals inhoud, oppervlakte, bouwjaar en kwaliteit zullen moeten worden benoemd. Op 4 juni 2014 (
nr. 201305873/1/A2
) oordeelde de Afdeling echter dat het feit dat in het advies geen referentieobjecten worden genoemd, geen reden is dat het college dit advies niet aan zijn besluit ten grondslag mocht leggen. Hiervoor is in de eerste plaats van belang dat onroerende zaken niet alleen op basis van gevalsvergelijking worden getaxeerd, maar ook de kennis, ervaring en intuïtie van de taxateur een rol spelen.
Het is natuurlijk lastig om referentiepanden te vinden die precies vergelijkbaar zijn met het pand van verzoeker en die ook rond de peildatum van het nieuwe planologische regime zijn verkocht. Daarom is het volgens de Afdeling (
AbRvS 17 januari 2007, nr. 200603549/1
) mogelijk om, als er op de peildatum géén referentiepanden beschikbaar zijn die precies vergelijkbaar zijn, naar de peildatum terug te rekenen.
Van belang is verder ook dat er een onderscheid wordt gemaakt in de jurisprudentie tussen burgerwoningen en bedrijfswoningen. De waardegevoeligheid van een bedrijfswoning voor aspecten als uitzicht, geluid en privacy is minder groot dan bij een burgerwoning het geval is. Bij een burgerwoning staat het wonen en het genot daarvan voorop en bij een bedrijfswoning is het woongenot weliswaar niet onbelangrijk, maar ondergeschikt aan de bedrijfsfunctie waartoe het pand dient (
AbRvS 29 augustus 2012, nr. 201112614/1/A2
).
In de praktijk wordt bij het taxeren van planologisch nadeel vaak gebruik gemaakt van controlepercentages die een indicatie kunnen geven of de taxateur het bij het goede eind heeft.
Het gebruik van controlepercentages is voor het eerst toegestaan in de uitspraak van de Afdeling van 28 april 2004 (
nr. 200304498/1
).
3 categorieën van schade worden in de juridische literatuur (Zie bijvoorbeeld
A. Nentjes, Planschade: het adviesbureau, de taxatiedeskundige en de rechter, NTB 2010, nr. 6
) en jurisprudentie (
Rb Maastricht 8 oktober 2012, ECLI:NL:RBMAA:2012:BX9523?
) onderscheiden al naar gelang van het aantal schadefactoren:
-
lichte
planschade (1 tot 3%, één of twee beperkte schadefactoren);
-
middelzware
planschade (4-7%, meerdere schadefactoren of één ingrijpende schadefactor);
-
zware
planschade (tot 10%, meerdere ingrijpende of één zeer ingrijpende schadefactoren). Daarbij wordt aangegeven dat een waardevermindering van 10% of meer nauwelijks voorkomt.
Ten aanzien van het gebruik van controlepercentages dient echter te worden opgemerkt dat volgens de rechtspraak controlepercentages geen vaststaande normen zijn en alleen dienen ter controle of het planologische nadeel door de taxateur juist is gewaardeerd (
AbRvS 31 juli 2013, nr. 201209255/1/A2
). De waardevermindering vloeit voort uit de getaxeerde waarden vóór en ná de peildatum. Het vermelden van een percentage dient louter als controle (
AbRvS 28 augustus 2013, nr. 201211362/1/A2
).
Een andere methode om vermogensschade te taxeren is de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Overigens wordt opgemerkt dat het feit dat voor het taxeren ook een andere taxatiemethode had kunnen worden gebruikt niet betekent dat de door de taxateur gehanteerde methode onjuist is of tot een onjuist resultaat heeft geleid (
AbRvS 25 april 2012, nr. 201106837/1/A2
en
AbRvS 31 juli 2013, nr. 201209255/1/A2
).
De huurwaardekapitalisatiemethode wordt vooral gebruikt voor het taxeren van bedrijfspanden. Bij het gebruik van deze taxatiemethode wordt de bruto huurwaarde vermenigvuldigd (gekapitaliseerd) met een kapitalisatiefactor. Deze kapitalisatiefactor wordt bepaald aan de hand van specifiek voor het object geldende factoren, zoals de onderhoudstoestand, het leegstandsrisico, de kosten van het beheer, lasten die op het object drukken en het bruto- en het nettorendement. Gebruikelijk is dat voor eigenaren en erfpachters een kapitalisatiefactor van 10 wordt gehanteerd en voor huurders een kapitalisatiefactor van 6 of 7.
Taxeren inkomensschade
Met inkomensschade wordt bedoeld gederfde inkomsten dan wel gederfde winst. Aan de hand van boekhoudkundige gegevens dient per peildatum te worden beoordeeld hoe het gederfde inkomen zich verhoudt tot het inkomen dat gegenereerd zou worden en in hoeverre de inkomenswijzigingen kunnen worden toegerekend aan de planmaatregel.
Voor het bepalen van het inkomen vóórdat het nieuwe regime daar verandering in bracht, wordt gehanteerd het gemiddelde van drie boekjaren die voorafgaan aan het eerste jaar waarin de schade als gevolg van de planmaatregel is geleden.
De geconstateerde jaarlijks te derven inkomsten worden naar analogie met de systematiek van de Onteigeningswet gekapitaliseerd vergoed (zie
T. ten Have, Vraagbaak planschade, Kluwer, p. 125 en 127
).
De planschaderegeling ten aanzien van inkomensschade ziet ook op toekomstige inkomensontwikkelingen. Een voorwaarde hierbij is dat een begin moet zijn gemaakt met de exploitatie van de onderneming op basis van de in het voordien geldende bestemmingsplan toegestane uitbreidingsmogelijkheden (
zie bijvoorbeeld AbRvS 24 december 2013, nr. 201107862/1/A2
).
WOZ-waarde en planschadetaxatie
Een argument dat in de praktijk vaak wordt ingebracht door verzoekers om planschade met betrekking tot de planschadetaxatie is dat de WOZ-waarde afwijkt van de waarde in de door de planschadetaxateur uitgevoerde taxatie.
Indien uit de planologische vergelijking blijkt dat er géén sprake is van enig planologisch nadeel, komt aan een WOZ-taxatie in elk geval geen betekenis toe (
AbRvS 5 juni 2013, nr. 201209493/1/A2
).
De WOZ-waarde speelt in principe géén rol bij het waarderen van de planschade (zie
AbRvS 11 juni 2014, nr. 201305851/1/A2, AbRvS 9 oktober 2013, nr. 201209175/1/A2
en
AbRvS 28 november 2012, nr. 201202389/1/A2
). De bepaling van de WOZ-waarde vindt niet plaats aan de hand van criteria die van belang zijn voor de beoordeling van aanvragen om tegemoetkoming in planschade. Voor het bepalen van de WOZ-waarde wordt niet, zoals bij de planologische vergelijking die in een planschadeadvies wordt gemaakt, gelet op de maximale invulling van de planologische regimes (zie ook de tweede aflevering van onze planschadespecials over de planologische vergelijking in de Tonnaer Nieuwsbrief van maart 2014), maar is vooral de feitelijke situatie bepalend. Een WOZ-taxatie is verder op een andere peildatum gebaseerd dan de planschade-taxatie en in het algemeen op een uitwendige waarneming. Bij een WOZ-taxatie wordt immers in het algemeen volstaan met een geveltaxatie.
Slot
Ook nu met deze editie van de planschadespecials de laatste aflevering uit deze serie is verschenen en de serie dus ten einde is, zullen er regelmatig artikelen in de Nieuwsbrief worden gepubliceerd die zien op actualiteiten uit het planschaderecht. Door Tonnaer Adviseurs worden ook de toekomstige ontwikkelingen inzake de vergoeding van planschade nauwlettend in de gaten gehouden. De regeling van planschadevergoeding zal in de toekomst namelijk óf in de Omgevingswet dan wel in de Wet nadeelcompensatie en schadevergoeding bij onrechtmatige besluiten (die deel uitmaakt van de Awb) worden opgenomen. Zodra hier meer duidelijkheid over zal bestaan zult u hiervan op de hoogte worden gehouden door middel van een artikel in de Nieuwsbrief.
Tonnaer Adviseurs houdt de nieuwste ontwikkelingen op het gebied van planschade scherp in de gaten. Heeft u behoefte aan advies over de toepassing van dit leerstuk in een concrete situatie? Neem dan telefonisch contact op met mr. Hans van Zitteren (tel. 040-2571336).
Gerelateerde info:
