Op 1 januari 2022 is de Tijdelijke regeling opkoopbescherming in werking getreden (artikel 39 e.v. Huisvestingswet). Deze regeling geeft gemeenten de mogelijkheid om goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar te houden voor starters en mensen met een middeninkomen door middel van het invoeren van opkoopbescherming.
Gemeenteraden hebben de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening opkoopbescherming in te voeren. De opkoopbescherming houdt in dat het verboden is een woning te verhuren binnen een periode van vier jaar na de eigendomsoverdracht van de woning (artikel 41 Huisvestingswet). Dit geldt voor door de gemeenteraad aangewezen categorieën woningen in aangewezen buurten waar schaarste heerst of waar de leefbaarheid is aangetast vanwege opkoop van woningen. De noodzaak van deze maatregel in de aangewezen buurten dient de gemeente te onderbouwen.
De opkoopbescherming geldt uitsluitend voor koopwoningen die na invoering ervan in de betreffende buurt worden aangekocht en voor woningen die in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar.
Het is niet in alle gevallen redelijk om het verbod te laten gelden. Om die reden geeft de Huisvestingswet aan gemeenten de mogelijkheid vergunningen af te geven. Bij het verlenen van een vergunning mag de eigenaar de woning alsnog verhuren. Gemeenten moeten in ieder geval een vergunning afgeven voor:
verhuur aan eerste- en tweedegraads bloed- en aanverwanten (bijvoorbeeld ouders die voor studerende kinderen een woning kopen);
tijdelijke verhuur van de woning wanneer de eigenaar minimaal één jaar zelf in de woning heeft gewoond en kan aantonen dat de verhuur niet langer zal zijn dan twaalf maanden en de verhuur niet toeristisch is (bijvoorbeeld een eigenaar die tijdelijk in het buitenland moet verblijven);
verhuur van woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand.
Daarnaast kunnen gemeenten aanvullend uitzonderingsgevallen aanwijzen waarbij een eigenaar met een vergunning wel mag verhuren.
Indien een woning die onder de opkoopbescherming valt met een vergunning wordt verhuurd en vervolgens wordt verkocht, dan blijft de opkoopbescherming gelden. De nieuwe eigenaar van de woning neemt aldus niet de vergunning van de vorige eigenaar over, maar moet zelf een nieuwe vergunning aanvragen.
Met de opkoopbescherming hebben gemeenten een nieuw instrument in handen om zelfbewoning af te dwingen. Waar gemeenten voorheen een dergelijke ‘zelfbewoningsplicht’ alleen civielrechtelijk konden bedingen bij gronduitgifte en anterieure overeenkomsten, kunnen zij nu ook bij bestaande bouw ingrijpen op de woningvoorraad.
