Tot 1 januari 2024 was de datum waarop de aanvraag voor de omgevingsvergunning werd ingediend leidend voor de wet- en regelgeving waaraan het bouwplan moest voldoen. Als eisen na die datum werden aangescherpt, zoals een strengere BENG-, TOjuli- of MGP-eis, dan had dit geen consequenties voor het bouwplannen. Het toetsingsmoment voor nieuwbouwwoningen vond namelijk één keer plaats: tijdens de aanvraag van de vergunning.
Met de komst van de Wkb is de toetsing aan en naleving van de geldende wetten, normen en regels veranderd. Er vindt niet langer één toetsingsmoment plaats. Maar de borging loopt door totdat de nieuwbouwwoning wordt opgeleverd aan de bewoner. De vraag die wij daarom regelmatig krijgen is: “Wat gebeurt als tussen de ontwerpfase, de verkoopfase en de oplevering nieuwe wetten, normen en regels worden geïntroduceerd en er scherpere eisen worden gesteld?” Dit is een goede en terechte vraag die wij deze blog willen beantwoorden.
De technische toets waarmee moet worden aangetoond of het bouwplan voldoet aan de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (opvolger van het Bouwbesluit) gebeurt niet langer door de gemeente, maar door de onafhankelijke kwaliteitsborger.
De kwaliteitsborger beoordeeld of het bouwplan voldoet aan de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) zoals die op dat moment gelden. Als de kwaliteitsborger vaststelt dat aan de gelden eisen wordt voldaan, dan wordt dit tezamen met het borgingsplan voor de uitvoering gemeld aan het bevoegd gezag (de gemeente).
Dit is het moment waarop de regels zogenaamd worden ‘vastgepind’. Met die kanttekening dat dit geldt voor de duur van een jaar. Er moet dus binnen 365 dagen na melding bij de gemeente worden begonnen met de bouwwerkzaamheden.
Lukt het niet om binnen het jaar de woningen te verkopen en/of de starten met de bouw? Dan moet het plan opnieuw beoordeeld worden. U loopt dus het risico dat in de tussentijd de eisen zijn aangescherpt en dat uw oorspronkelijke bouwplan niet meer voldoet.
