Het gemeentelijk grondprijsbeleid staat na het verschijnen van een publicatie daarover van Stec op 14-12-21 weer eens volop in de schijnwerpers (1). In diverse kranten en tijdschriften werd er aandacht aan besteed. Het Financieel Dagblad constateerde bijvoorbeeld: “Meer gemeenten verhogen hun grondprijzen”. Er waren ook de onvermijdelijke reacties die stelden dat stijgende grondprijzen zeer vervelende consequenties zouden hebben voor de bouw van nieuwe woningen.
De aanleiding voor al die opwinding was de publicatie van Stec. Hierin werd niet alleen gesteld dat gemeenten in het kielzog van de gestegen woningprijzen de grondprijzen verhogen maar ook dat die verhoging niet altijd marktconform is. Zo is de gemiddelde prijsstijging van grond bij gemeenten maar 4,5% waar dat op basis van een puur residuele grondwaardeberekening (2) zelfs tot 30% zou moeten zijn. Dat verschil in prijsverhoging is opvallend. Stec groep onderzoeker Erik de Leve roept gemeenten dan ook op om de grondprijs bewuster te verhogen of goed te motiveren waarom er wordt gekozen voor matiging bij het verhogen van de grondprijzen.
De kritiek op deze oproep komt vooral van ontwikkelende partijen. Het argument dat zij daarbij gebruiken, is dat de hogere grondprijzen de betaalbaarheid van nieuwe woningen nog verder onder druk zetten. Het is natuurlijk begrijpelijk dat ontwikkelende partijen pleiten voor een zo laag mogelijke grondprijs en dat zij niet staan te juichen bij een advies aan gemeenten om grondprijzen bewuster te verhogen. De bevindingen en de conclusie van het Stec-onderzoek zijn echter zonder meer theoretisch juist. Als de huizenprijzen zo hard stijgen als nu het geval is en ze stijgen ook nog veel harder dan de bouwkosten, dan is het per definitie zo dat de residuele grondwaarde nog harder stijgt dan de huizenprijzen. Als gemeenten de grondprijzen in die situatie niet marktconform laten stijgen, dan laten ze het extra financieel resultaat dat door de gekte op de huizenmarkt ontstaat naar de ontwikkelaar gaan en daar is niemand anders bij gebaat dan die ontwikkelaar. De verkoopprijs van een woning wordt immers bepaald door vraag en aanbod in de vrije markt en niet door de grondprijs of door de andere kosten voor de bouw ervan. Of een woning voor de koper betaalbaar is, wordt bepaald op basis van zijn netto inkomsten, de financieringsmogelijkheden en -voorwaarden en de eventuele belastingvoordelen en subsidies die hij krijgt.
Dat alles levert een lastig dilemma op want het mogelijk maken en houden van betaalbaar wonen is voor vrijwel iedere gemeente een belangrijk uitgangspunt. Tegelijkertijd verpletteren de prijzen van woningen echter record na record door de aanhoudende krapte op de woningmarkt en door de op het ogenblik zeer gunstige financieringsmogelijkheden. Met allerlei maatregelen, zoals afspraken over prijsmaximalisatie en over de realisatie van woningen in bepaalde prijssegmenten, wordt geprobeerd om de betaalbaarheid van woningen te verbeteren.
Aan de hand van een voorbeeld zijn de dilemma’s die deze ontwikkelingen opleveren goed zichtbaar te maken. Laten we uitgaan van een gemeente die voor woningen in het middensegment koopwoningen een prijsgrens van € 400.000 hanteert. Stel nu dat de bouwkosten met 7% stijgen en dat tegelijkertijd de marktprijzen voor woningen met 20% stijgen. De gemeente indexeert ondertussen de prijsgrens met 5% tot € 420.000. Wat gebeurt er dan met een woning die vorig jaar nog een marktwaarde had van € 390.000 en daarmee nog in het prijssegment “middel dure koop” viel? Met de prijsindex van 5% mag de vrij-op-naam-prijs van de woning nu € 409.500 bedragen.
We lopen dan tegen de volgende zaken aan:
Doordat de bouwkosten harder gestegen zijn dan de door de gemeente gehanteerde woningprijs, kan voor hetzelfde geld niet meer dezelfde woning geleverd worden. De woning zal daarom goedkoper gebouwd moeten worden. Dat kan bijvoorbeeld door hem kleiner te maken of door op een andere manier te besparen op de bouwkosten. Dat laatste kan ten koste gaan van kwaliteit of materiaal.
Als de gemeente een marktconforme grondprijsstijging zou doorvoeren dan betekent dat dat er nog minder ruimte overblijft voor de bouwkosten en dat daar dus nog verder op bespaard zou moeten worden.
Consumenten zijn blijkbaar bereid om voor een woning die vorig jaar nog met € 390.000 in het middensegment viel dit jaar 20% meer te betalen. Deze woning valt dan met een prijs van €468.000 in de categorie dure woningen.
Er is zo een verschuiving van de vraag binnen de prijssegmenten veroorzaakt die zich niet vertaalt in de procentuele verdeling van de woningaantallen over de prijssegmenten in de bouwplannen.
We komen op deze manier in een spagaat tussen marktconsequenties en beleidsambities terecht die inderdaad tot gevolg kan hebben dat de woningmarkt nog verder vastloopt. We zullen keuzes moeten maken om dat te voorkomen. Er zijn daarbij drie opties:
1. We volgen alle marktontwikkelingen bij gelijkblijvende kwalitatieve eisen aan de woningbouw
We passen hierbij de prijssegmenten van de woningen aan op basis van de prijsstijging van de woningen. De grondprijzen laten we ook marktconform stijgen. Woningen kunnen dan conform de eerdere plannen en de eerder vastgelegde verdeling over woningbouwcategorieën gebouwd worden. Een duidelijk nadeel van deze aanpak is dat dit ten koste gaat van de betaalbaarheid van woningen. Om hier iets aan te kunnen doen zijn er verschillende mogelijkheden, zoals:
Erfpacht: De grond wordt niet verkocht maar in erfpacht uitgegeven. Daardoor gaat de koopprijs omlaag (en hoeft de grond dus niet meegefinancierd te worden). De woningeigenaar moet dan wel erfpachtcanon betalen, waardoor de woonlasten toch hoog zijn.
Kopen naar wens: Met deze koopformule hoeven kopers een deel van de koopprijs niet te betalen op het moment van aankoop. De koper koopt de woning voor 50 tot 95 procent van de marktwaarde. De rest is een uitgestelde betaling, die pas (geïndexeerd) wordt betaald als de woning wordt doorverkocht of via tussentijdse afbetaling. De aanpak is bedoeld om huurders en koopstarters te helpen bij de aanschaf van een woning. De gemeente kan hierover met corporaties en ontwikkelaars afspraken maken om zo een bepaald percentage sociale koop te realiseren.
2. We volgen de marktontwikkeling van de residuele grondprijs maar nemen publiekrechtelijke maatregelen om de prijsstijging van woningen te beperken.
De prijs van woningen wordt bepaald op de vrije markt. Door het nemen van publiekrechtelijke maatregelen als het hanteren van prijssegmenten in woningbouwplannen, het indexeren van prijzen in deze prijssegmenten en het voorschrijven van woningbouwcategorieën bij uitgifte van gemeentegronden kan een gemeente voorkomen dat de prijzen van de woningen die gebouwd worden te hard stijgen. Indien we de prijssegmenten niet mee laten stijgen met de stijging van de woningprijzen dan betekent dit echter wel dat voor hetzelfde bedrag niet dezelfde woning als eerder voorzien was gerealiseerd gaat worden. De woning wordt bijvoorbeeld kleiner. Bovendien ontstaat door het nemen van deze maatregelen feitelijk een herverdeling van de woningzoekenden over de verschillende prijssegmenten. De woningzoekenden willen voor dezelfde woning namelijk meer betalen dan wij in een prijssegment toestaan en dus zal een aantal van deze woningzoekenden in een hoger prijssegment gaan kijken. Het aanbod van de woningen in de bouwplannen moet dan worden aangepast: kleinere en kwalitatief mindere woningen in het goedkope en het middenprijs segment en meer woningen in de hogere prijscategorie.
3. We nemen maatregelen tot beperking van alle marktontwikkelingen van grond- en woningprijzen.
De prijs van woningen wordt bepaald op de vrije markt. Wanneer we de kwaliteit van de woning dezelfde willen laten zijn en we tegelijkertijd te maken hebben met stijging van de stichtingskosten dan betekent dit dat we de prijs van de woning alleen lager kunnen krijgen door korting te geven op de prijs van de woning. De woning die dan gebouwd wordt, heeft een hogere marktwaarde dan die waarvoor ze verkocht gaat worden. De gemeente kan hiermee een bijdrage leveren aan de betaalbaarheid van woningen. Om dit ook voor langere tijd duurzaam te laten zijn, moet de verkoopprijs contractueel worden beschermd (bij eerste verkoop en bij doorverkoop binnen X- jaren na eerste verkoop). Wel ontstaat zo feitelijk dezelfde herverdeling van woningzoekenden over de verschillende prijssegmenten als onder optie 2 is aangestipt. Om dit ongewenste effect tegen te gaan kunnen inkomensvoorwaarden aan de korting worden gekoppeld.
Als kortingsmogelijkheden zou kunnen overwogen worden:
Koopgarant/Slimmer kopen/Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE): De woningkoper kan met korting op de aankoopwaarde kopen. Kopers zijn dan wel verplicht de woning te koop aan te bieden aan de corporatie waar ze de woning van gekocht hadden onder deze koopformule als de eigenaar de woning weer wil verkopen.
Subsidie: De gemeente kan subsidie geven over de grondprijs van de woning.
Behalve het geven van korting op de prijs van de woning kan de gemeente ook overwegen om een actievere regie op de woningmarkt te voeren. Gemeenten die actief de regie willen nemen op de kwaliteit van de woningen, de realisatie van woningen en de prijzen van woningen kunnen overwegen zelf het eigendom van de woningen geheel of gedeeltelijk te verkrijgen. De woningen die eigendom van de gemeente zijn kunnen bijvoorbeeld verhuurd worden in prijssegmenten waar te weinig woningen beschikbaar zijn. Ook andere vormen waarbij sprake is van gedeeltelijk eigendom (bijvoorbeeld via wooncoöperaties) van woningen door de gemeente zijn interessant als mogelijkheid om de regie op de woningmarkt terug te krijgen.
Uit het bovenstaande blijkt dat gemeenten inderdaad heel bewust om moeten gaan met de stijging van prijzen. Daarvoor is visie nodig op hoe de gemeente wil sturen met betrekking tot de woningen die gebouwd gaan worden zoals aantallen, prijssegmenten, doelgroepen en kwaliteit. Ook zijn er besluiten nodig over de vraag hoe de gemeente om wil gaan met grondprijzen, grondbeleid, publiekrechtelijke maatregelen en eventueel ook met het voeren van een actieve regie op de woningmarkt.
Aanvullende opmerkingen:
1. In dit artikel zijn eventuele gevolgen voor de prijzen door innovatie in de bouw (zoals anders bouwen) en ook de eventuele gevolgen voor de prijzen door aanvullende eisen grotendeels buiten beschouwing gelaten.
2. Het bovenstaande artikel gaat over grondprijzen wanneer gemeenten de grond bezitten en uitgeven. Veel grond is echter in handen van private partijen. Feitelijk geldt dan hetzelfde verhaal. Alleen maakt het niet zoveel uit waar het financieel resultaat ontstaat als je zowel de baat hebbende partij bent van de financiële winst uit de grondexploitatie als uit de vastgoedexploitatie. Voor de private partijen gaat de discussie dan ook niet over de hoogte van de grondprijzen in relatie tot de ontwikkeling van de woningprijzen. Zolang de woningmarkt krap is, profiteren zij van de hoge woningprijzen.
www.stec.nl/gemeenten-alerter-en-actiever-inzake-grondprijsbeleid/
De residuele grondwaarde is de marktwaarde van de woning verminderd met de stichtingskosten, BTW en ontwikkelwinsten.
